Opinión

Urgencias del Gobierno que pueden esperar

Tras la última sesión ordinaria de las Cortes y aprovechando el "tiempo de descuento" que le queda antes de las próximas elecciones, el Gobierno ha llevado a Consejo de Ministros un conjunto heterogéneo de medidas bajo la premisa de estricta urgencia y necesidad en su aprobación. Más allá del "plan de contingencia" ante una falta de acuerdo en la salida de Reino Unido de la Unión Europea antes del 29 de marzo, presentada por el ministro Borrell, y el inicio de los planes de "igualdad salarial" en las empresas, el decreto más relevante y con efectos inmediatos es el que afecta a la regulación del mercado del alquiler de vivienda. Es el segundo intento del Gobierno de intervenir en la dinámica actual del mercado inmobiliario, ya que el primer Decreto (Real Decreto-Ley 21/2018 de medidas urgentes en alquiler de vivienda) fue rechazado en el Congreso de los Diputados.

En este sentido, hay una clara voluntad del Gobierno de Sánchez de dejar su impronta también en la legislación de alquiler con una disposición normativa grandilocuente, pero que se concreta en muy pocas medidas (aunque suficientes para causar distorsiones relevantes en el mercado del alquiler), muchas de ellas al arbitrio de las administraciones regionales y con una enorme confusión inicial en el análisis de las causas de la subida de los precios del alquiler.

¿Por qué tomar medidas sobre el alquiler y no sobre el mercado de las hipotecas?

Yendo por partes, para hacer un análisis lo más ordenado posible de la nueva norma de alquiler y sus consecuencias económicas, el primer punto que resulta discutible es la "urgencia" o incluso "gravedad" de la situación del mercado del alquiler. Para abordar esta "urgencia", el Gobierno plantea una batería de medidas que en su mayoría requieren de un desarrollo que puede tardar hasta un año, incluso sin tener en cuenta la parálisis legislativa que en breve se vivirá en las autonomías y ayuntamientos, con motivo de las elecciones del 26 de mayo próximo.

Este hecho muestra hasta qué punto el Gobierno utiliza de forma escasamente apropiada un instrumento legislativo como el Real Decreto-Ley con el que se quieren conseguir efectos inmediatos de una serie de medidas que, salvo el cambio en las prórrogas obligatorias de los contratos de arrendamiento, fianzas y revalorización por IPC, no es posible ponerlas en marcha a corto plazo, algunas por imposibilidad técnica (el caso de los índices de precios del alquiler o la movilización de suelo público para viviendas en alquiler social) u otras por im-posibilidad política o legal (coordinación y negociación entre administraciones que o se encuentran ya en funciones o van a estarlo en las próximas semanas).

Los precios del alquiler acabarían regulándose solos por el propio ciclo económico

Pero no solo la naturaleza de las medidas a implantar desmiente la "urgencia" del Decreto. Lo hace el propio razonamiento del Gobierno, puesto de manifiesto en reiteradas ocasiones: coloca el uso de la vivienda para alquiler turístico como uno de los factores más importantes que ex-plican la subida de los precios del alquiler, obviando un factor tan importante como es el hecho de que España ha recibido un récord histórico de turistas en 2018, concretamente 82,6 millones, según los datos publicados por el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo (+43,7% desde 2012), al cual se contrapone un crecimiento mucho más lento de la oferta de vivienda en alquiler, debido a que España es un país abrumadoramente de propietarios de vivienda habitual (77% viven en una casa en propiedad, casi 10 puntos por encima de la media europea) y donde además los propietarios que tienen una segunda vivienda (un tercio de las familias, según la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España) no suelen ponerla en el mercado el tiempo que no la disfrutan, por ejemplo, en temporadas que no sean de vacaciones.

Precisamente, la aparición de plataformas digitales y portales de Internet para alquilar vivienda con fines turísticos, está sirviendo para movilizar un parque de viviendas que de otra forma no estaría saliendo al mercado. Por tanto, el argumento del uso turístico como encarecedor de los alquileres en España carece de una evidencia empírica lo suficientemente sólida como para ser soportado. La cuestión, entonces, se traslada a otro ámbito de actuación (que es donde se debería mover la legislación), como es facilitar la entrada al mercado de vivienda libre en régimen de alquiler sin necesidad de crear arbitrariamente "ganadores" y "perdedores" como suele hacer la promoción de vivienda social, donde los "ganadores" son los que consiguen entrar con las condiciones impuestas por la Administración a través de un estatus privilegiado, mientras que los "perdedores" son los que tienen que someterse a la disciplina de un mercado distorsionado por las políticas públicas.

Dicho de otra forma: el remedio, por muy bienintencionado que sea, puede acabar siendo peor que la enfermedad. Hay que observar, en primer lugar, cómo las dinámicas del mercado inmobiliario en España están empezando a dar las primeras señales de ajuste tanto en precios como en rentas, especialmente en las grandes ciudades. En segundo lugar, es necesario ser muy prudentes y no establecer una división maniquea entre "propietarios" e "inquilinos" en la que pueden salir perjudicadas ambas partes. El esfuerzo financiero en términos de renta disponible que hace un propietario para pagar la hipoteca y el que hace un inquilino para pagar el alquiler son similares (26,2% y 23,6%, respectivamente, según últimos datos del INE). Entonces, ¿por qué tomar medidas sobre el precio del alquiler y no sobre el precio de las hipotecas? ¿No es, en el fondo, colocar al marco regulatorio a favor de los inquilinos perjudicando a los propietarios?

Y, por último, dejando a un lado aspectos no menores como los cambios en la tramitación de desahucios y las medidas concretas que dan competencias a las comunidades de vecinos para limitar el alquiler turístico, está el asunto de la creación de un índice de precios del alquiler que sirva como referencia para tomar medidas de políticas públicas. Si bien es cierto el consenso existente entre los expertos del sector inmobiliario que señalan la falta de una referencia estadística representativa de la evolución de precios y alquileres (hay múltiples mediciones pero con resultados estadísticos que muchas veces son poco significativos), no es menos importante la dificultad de obtener una estadística oficial de precios de alquiler lo suficientemente fiable sin haber abierto previamente una reflexión con técnicos y expertos. Esta tarea exige de una reforma del sistema estadístico nacional (es algo que no puede hacer el Ministerio de Fomento, sino que debería hacerse a nivel INE) que congregue a expertos tanto estadísticos como en materia inmobiliaria debido a la complejidad del bien en cuestión que se quiere medir. Las diferencias son enormes incluso en un mismo barrio: servicios, equipación, mobiliario, ocupación, régimen de propiedad,…).

En suma, es más notable la ambición del Gobierno por dejar una impronta más de su gestión en el mercado inmobiliario que un ánimo real por pinchar las burbujas locales en el alquiler, que además de un modo u otro, terminarían pinchando por el propio ciclo económico en el que nos encontramos, en plena fase de desaceleración.

comentariosforum0WhatsAppWhatsAppFacebookFacebookTwitterTwitterLinkedinlinkedin
FacebookTwitterlinkedin