A lo largo de este año 2018, que, claramente, no pasará a los anales de la historia como el mejor ejercicio para las entidades financieras españolas, se ha producido un hecho importante que desde Mirabaud creemos conveniente destacar: la desaparición de una de las mochilas que más pesaba en sus balances desde los años de la crisis: los activos -tóxicos- inmobiliarios.
Si hacemos un repaso a la historia más reciente, el estallido de la burbuja inmobiliaria, la desaparición de numerosas promotoras y constructoras, y la llegada de la crisis económica, llenaron los balances del conjunto de bancos españoles de préstamos dudosos y activos adjudicados.
Recordemos que la financiación del sistema bancario al sector constructor y promotor inmobiliario se multiplicó por casi doce veces entre 1992 y 2008, año en el que alcanzó el pico máximo con algo más de 471.000 millones de euros de financiación bancaria destinada a estas actividades. Hablamos de una cifra que representaba cerca del 40% del PIB nacional. Aquel periodo de bonanza económica estuvo marcado por la facilidad y rapidez con la que algunas entidades ofrecían créditos, no sólo a empresas, sino también a familias que quisieran acceder al mercado de la vivienda.
Volviendo al presente, en un año en el que desde Mirabaud hemos calificado como de recuperación del crédito en España, se ha producido el conjunto de desinversiones inmobiliarias más relevantes que han llevado a cabo los bancos españoles. No fue hasta agosto de 2017 cuando verdaderamente una entidad española, en concreto el Banco Santander, decidió traspasar a uno de los principales fondos internacionales la totalidad de los activos adjudicados heredados del Banco Popular, algo más de 30.000 millones de euros. Desde entonces, los bancos más relevantes del país, léase BBVA, Caixabank y, más recientemente, Banco Sabadell, han llegado a acuerdos con otros fondos para ejecutar proyectos similares a la operación llevada a cabo por el Santander hace ahora un año. En total, en los últimos doce meses, han salido de las cuentas de los bancos españoles más de 65.800 millones de euros en activos tóxicos.
¿Por qué los bancos optan por traspasar estos activos a fondos internacionales? Desde nuestro punto de vista, existen tres razones que lo justifican. La primera, y probablemente más importante: la liberación de capital que obtienen las entidades de cara a una asignación más eficiente de sus recursos y que posibilita, por ejemplo, un crecimiento del negocio futuro o una distribución del excedente de capital a los accionistas. La segunda razón entronca con la mejora de la rentabilidad, tan importante en momentos como el actual, a través de tres vías: la reducción de los costes de financiación, menores gastos de explotación -relacionados con el mantenimiento de los mismos, la contratación de seguros, pago de comunidades e impuestos, retasaciones periódicas etc.-, y una menor necesidad de continuar provisionado los activos adjudicados y los créditos morosos.
La tercera razón del traspaso radica en realidad en un conjunto de argumentos menos tangibles pero que debemos tener en consideración: la gestión de estos activos improductivos conlleva mucha estructura y tareas de gestión dentro de las entidades. Actividades que detraen múltiples recursos (económicos, humanos, de tiempo…) sobre las actividades bancarias tradicionales por lo que, además de costar dinero en términos de rentabilidad, impiden en muchas ocasiones el crecimiento del negocio y la consiguiente mejora del beneficio a largo plazo (concepto de coste de oportunidad).
En definitiva, hemos visto como en los últimos meses la naturaleza del sector bancario español ha cambiado desde que se ha iniciado la reducción acelerada de activos inmobiliarios. Y el movimiento no se quedará ahí. Hay publicadas ya diferentes informaciones que apuntan a que Bankia puede estar preparando una operación similar con sus inmuebles en alquiler, y no sería de extrañar que entidades de menor tamaño como Unicaja o Liberbank también retomaran estrategias similares en los meses que quedan de 2018.
