El mercado inmobiliario está en clara mejoría, tanto en el sector residencial como empresarial, tanto en la compraventa de viviendas, como en el alquiler.
Sin embargo, el ritmo de crecimiento de precios está siendo muy desigual en el mercado de compraventa frente al de alquiler ya que se mueven a diferentes velocidades.En los primeros seis meses de 2018 los precios han continuado una senda de elevado crecimiento que algunos califican de burbuja.En algunas ciudades, los precios del alquiler se han disparado, en especial en aquellas capitales donde mayor empuje genera la actividad económica.
Madrid y Barcelona están marcando incrementos de rentas que podríamos llamar de vértigo ya que nunca se habían alcanzado tales cotas en el centro de dichas ciudades. De hecho, en estas zonas, comienzan a ajustarse tímidamente los precios pues son pocos los que pueden o están dispuestos a pagarlos e incluso ya se habla abiertamente de los procesos de casting de inquilinos donde el propietario está en condiciones de elegir a quien más confianza y avales aporta.
Sin embargo, tanto en zonas periféricas como en el resto de España, los precios aún tienen bastante recorrido al alza ya que se encuentran un 35 por ciento por debajo de los máximos alcanzados antes de la crisis inmobiliaria. Es cierto que los precios de alquiler están subiendo porcentualmente más y a mayor velocidad que los de la compra de vivienda, pero esto es consecuencia de varios factores.
El primero, que el alquiler bajó mucho más rápido por la fuerte caída del empleo y ahora vuelve a recuperar los precios históricos y segundo, porque la recuperación económica genera empleo pero no la suficiente estabilidad como para comprar una vivienda, que es una decisión a largo plazo.
En general, el precio de alquiler depende de varios factores como la mejora en la economía y el empleo, la precariedad laboral, el crecimiento de las plataformas colaborativas para el alquiler turístico, los bajos salarios, el aumento de socimis o la canalización del ahorro ocioso, en los últimos años, de algunas familias que ahora invierten en inmuebles para alquilar como alternativa al ahorro tradicional sin rentabilidad.
Aunque es complicado frenar el empuje del mercado, la mejor opción para frenar la escalada de precios pasa por un incremento en la oferta de activos, lo que se puede acelerar mediante políticas públicas y privadas.
Un elemento que puede enfriar el ascenso del alquiler es la banca, que está relajando el acceso al crédito, lo que hace que la propensión a comprar frente a alquilar sea cada vez mayor pues no debemos olvidar que culturalmente somos un país de propietarios.
A nivel político, los ayuntamientos pueden jugar un papel clave, posibilitando o desbloqueando el desarrollo de planes urbanísticos que generen mayor oferta de vivienda o bien mediante políticas municipales regulando el alquiler turístico que lo limita y acota. Esto comienza a ser percibido por los propietarios que desinflan sus expectativas de rentas a favor de alquileres de larga duración a precios más razonables, lo que podría llevar a un ajuste a la baja.
De igual forma, el Gobierno podría ayudar mediante una reforma de la LAU que proteja de manera efectiva al arrendador, pues el miedo al impago y lo que conlleva, es una rémora que impide poner mayor número de viviendas vacías en alquiler. En ciudades como Madrid o Barcelona, la morosidad ha aumentado con cifras de impago cercanas a los 10.000 euros, sin contar con los daños al inmueble, lo que evidencia la reticencia de algunos propietarios a alquilar, renunciando a interesantes rentabilidades por la aversión al riesgo que existe.
En los próximos meses, vamos a seguir asistiendo a noticias e informativos en los medios a cerca del vertiginoso crecimiento del alquiler, así como debates sobre sus causas, consecuencias y medidas para frenarlo, algo realmente complicado por la divergencia de intereses de unos y de otros.
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