Opinión

José Luis Ruiz Bartolomé: Dación en pago, entre los 90 y hoy

Con 300.000 familias ejecutadas en lo que va de crisis y muchas más esperando en el corredor de la muerte, el debate CasaxHipoteca o de la dación en pago es el auténtico trending topic del momento: las asociaciones de afectados y consumidores han puesto en marcha una iniciativa legislativa popular (ILP) tras lograr 500.000 firmas de apoyo, el Congreso ha creado una subcomisión para su estudio, el movimiento #15m la ha introducido en su programa de propuestas e incluso Esperanza Aguirre la incorporó a su programa electoral, aunque luego la matizó y corrigió.

Con independencia de la idoneidad o no de fomentar la dación en pago en nuestro mercado hipotecario, algo que llama la atención es que este debate no tuviera lugar en la crisis inmobiliaria que arrancó en 1992 y se prolongó hasta 1997. Algunos datos de la época son estremecedores: desde finales de 1992 hasta el primer trimestre de 1998, el paro EPA se mantuvo por encima del 20 por ciento, alcanzando casi el 25 por ciento en 1994.

Además, el grado de esfuerzo neto para el acceso a la vivienda sobre la renta familiar superó el 50 por ciento en los momentos álgidos del boom previo (1990-92), mientras que en el actual apenas alcanzó el 30 por ciento (2006-7).

Fíjense en estos otros datos que parecen incompatibles, especialmente con el último mencionado: mientras que en 1991 una familia hubiera tardado 4,1 años en pagar una vivienda destinando a ello todos sus ingresos, en 2007 hubiera superado los 7 años; por otra parte, la tasa de endeudamiento familiar en relación a la renta bruta disponible alcanzó sólo el 45 por ciento en 1991 frente al colosal 125 por ciento de 2006.

En la explicación de esta paradoja se halla el origen del problema actual: por un lado, los tipos de interés iniciaron desde 1993 un largo periodo de relajación nunca antes visto que fomentó un masivo endeudamiento privado; por otro lado, las condiciones bajo las cuales se constituyen las hipotecas pasaron de un modelo, digamos conservador, a otro que podríamos denominar de riesgo.

Ese modelo conservador -que, por cierto, sigue rigiendo en mercados como el francés o el alemán- se fundamentaba en tipos fijos, plazos de amortización breves y un porcentaje prestado sobre el valor del inmueble (loan to value) que exigía el previo ahorro del comprador -al menos, el 30 por ciento del precio-.

Mientras tanto, el modelo de riesgo que impera en nuestro mercado en los últimos 12 ó 14 años se basa justo en lo contrario: tipos variables con diferenciales mínimos, plazos de amortización vitalicios, y financiación del cien por cien.

Dejando atrás soluciones

En la loca carrera por captar más y más hipotecas, la banca se dejó en el camino las herramientas con que tradicionalmente ha luchado contra la amenaza de impago y que ahora serían la solución para buena parte de los afectados, a saber: sustitución del tipo fijo por otro variable y ampliación del plazo de amortización. El importante descenso en la cuota que supondría la aplicación de ambas medidas permitiría capear el temporal a la mayoría de hipotecados.

Pero incluso en el caso de que así tampoco fuera posible, la ejecución y posterior subasta del inmueble dejaría a la mayoría sin deudas pendientes: aunque se produjera una caída prolongada del valor de las viviendas, difícilmente superaría el 30 por ciento aportado por el comprador más la parte ya amortizada, por lo que -intereses de demora aparte- saldaría casi toda su deuda pendiente con la entidad financiera.

Se podría decir que antes del último boom había un equilibrio razonable entre familias y entidades financieras de modo que, aun respondiendo las primeras con todos sus bienes presentes y futuros por las deudas contraídas, era excepcional el caso en que tal amenaza se llevaba a efecto.

Dados la imprudencia y el riesgo tomados por la banca al conceder hipotecas en este último auge, ¿no sería justo repartir los costes de la crisis, si no con la dación en pago, sí al menos modificando algunos aspectos del procedimiento en vigor?

José Luis Ruiz Bartolomé. Consultor inmobiliario y autor de 'Adiós, ladrillo, adiós'. Twitter:@AdiosLadrillo.

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comentariosforum42

Jotu
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Que les den a los que no tuvieron miras, el que la hace la paga, si no hubieran hipotecado por encima de sus posibilidades ahora no tendriamos que pagarlo todos, por que al final los bancos caerán y nos tocará pagar a todos los excesos de cuatro que no sabian sumar 2+2

Puntuación 0
#1
arturo
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Unos por endeudarse mas de la cuenta, pero otros por dar mas de la cuenta,en perjuicio de sus accionistas y buscando exclusivamente un lucro personal a corto plazo y un beneficio rapido insostenible. Por tanto ambas partes tienen parte de responsabilidad, pero una mas que otra, por no hablar de la dejacion de funciones del Banco de España y del Parlamento en legislar.

Puntuación 76
#2
Antikeynes
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La dación en pago provocaría que no se concediera ninguna hipoteca... PERO PORQUE LOS BANCOS ESTUDIARIAN BIEN A QUIEN SE LA CONCEDEN. ¿No parece tan malo, verdad?

Por cierto, en USA es así.

Puntuación 55
#3
Luis
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En esto estoy de acuerdo. Por ley, la ignorancia no te exime de tu culpa. Pues con esto, lo mismo.. Queremos salir airosos de nuestras responsabilidades y no es así. De siempre se ha dicho no te m etas en lo que no puedes pagar. Y de siempre se ha hecho, hasta que la gente no se ha dado cuenta de que nos la estaban dando con queso. Es como invertir en bolsa, o en materias primas. Has querido tener algo, a sbiendas de que era un precio elevado y te has metido. Ahora pagas. La conclusion de todo esto, es que en vez de ver Tanta princesa del pueblo, grandes hermanos o piltrafas en islas, deberíamos habernos instruido mas en los temas de economía y saber qué está pasando.

Puntuación 48
#4
pequeño inversor
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Jotu, no hay que ser así, que hay familias que tenías un buen sueldo y pagaban sobradamente sus hipotecas y por la crisis, actualmente tienen un sueldo de 600 euros y siguen currando por mantener el trabajo. Hay que estudiar todos los casos.

Puntuación 41
#5
Usuario validado en elEconomista.es
Kitanovsky
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CREO QUE NO: yo no firmé por que me informé. No asumí riesgos.

Muchos, me pasaban por la cara sus adosados, sus apartamentos en la costa y sus coches de gama media-alta. Yo tiraba mientras con un Fiat Bravo y luego con un Alfa Romeo 147 de segunda mano. Piso? compré uno por 13 millones a 62 km de Barcelona de 2 habitaciones. Y sinó, me iba de alquiler.

Tanto esfuerzo debe tener recompensa. La mía: estoy limpio, vendí el piso hace unos meses, no gané pero recuperé lo amortizado, y el coche pagado. Ese es mi premio.

Ellos? Deben pagar por tanta soberbia! Si eres bueno para fanfarronear cuando ganas también debes serlo para cuando pierdes.



Eso si, a partir de ahora haría normas para que los bancos paguen parte de las consecuéncias. Pero a partir de ahora, sin ser retroactivo.

Puntuación 54
#6
jj
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Muy bueno #6, estoy contigo. Me acuerdo perfectamente de aquellos años en los que todos se reian cuando me veian contruirme mi casa los fines de semana,tarde 2 años, después de salir de mi trabajo con mi coche de 18años. Muchos comprando coches, casas de por vida y con menos posiblidades que las que yo tenia. Llevo 3 años en paro y me he permitido estudiar una ingeniería, viajo, me compre una moto y no debo un duro,jajajajja.Ahora muchos ya no se rien, me preguntan que como lo hago,jajajja, les contesto te acuerdas cuando me estaba haciendo mi casa los fines de semana mientras tu…..

Puntuación 48
#7
Gon
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No creo que se deba generalizar sobre la posibilidad de realizar daciones en pago. No es lo mismo alguien que debe 15 hoy sobre una vivienda comprada en 30 y que hoy puede valer en el mercado 25 que alguien que debe 28 sobre una vivienda que compró en 30 y que hoy se puede vender por 25.

Puntuación 4
#8
Que insolidarios
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Despues de leer los comentarios solo puedo pensar: !En que mundo vivimoa!. La gente insolidaría, que quiere que se hundan los precios para compara a precio de ganga, y por supuesto que luego empiecen a subir... Eso sí, si hay una crisis al que le pille que se fastidie.... Dan pena los comentarios. La dación en pago es lo más normal del mundo, para evitar que los bancos hagan los que les de la gana.

Aqui parece que porque los bancos obliguen a responder con tus bienes por la hipoteca, esta clausula abusiva se convierta en obligación y responsabilidad para tí... no me extraña que con gente que piensa así los bancos sigan ganando lo que ganan.....

Puntuación -15
#9
que insolidarios
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Para 7 : JJ, yo tanbien hice lo mismo que tu, solo que estudie dos carreras una Ingenieria y una licenciatura en derecho y economicas, Pero independientemente de lo que haga cada uno, no se que tiene que ver para que se cambie la ley y no se obligue a responder con tus bienes por una hipoteca... Lo gracioso es que hay gente que esta en contra y por el comentario parece que aún no ha pedido una hipoteca, o sea que prefiere que abusen de él los bancos..bueno así no me extraña que los bancos se forren.

Puntuación -3
#10
Austerix
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El sacrificio, el esfuerzo, el tocar con los pies en la tierra, el no ser envidioso(pecado capital de este pais), el mirar más allá del hoy, la humildad, etc, etc,... tienen su recompensa.

Puntuación 41
#11
car1
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está claro que la gente tiene una gran parte de culpa ...pero y los bancos ?? con sus alegres valoraciones de las viviendas ? / que mientras más dinero prestaban ,los empleados más comisiones se llevaban / ...digo yo que los bancos también tienen parte de culpa ...o no ?

Puntuación 22
#12
Anónimo
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No hay problema, se puede hacer que valga con devolver el piso para cancelar la hipoteca, pero lógicamente, la banca las dará a tipos más altos y por un % más pequeño de su tasación.

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#13
Adrian
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Los que alardean de lo bien que lo han hecho, de que lo tienen pagado y bla, bla, que no canten mucho, porque lo mismo les ponene en la calle y se tienen que comer el pisito, si lo venden, claro.

Puntuación -3
#14
Zancos
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La banca lo que no tiene es vergüenza ni decencia alguna.¿por qué aceptan la "Dacción de pago" a los colombianos, saharauis etc. que se largan? ¿con esos no se arruinan, o solo se arruinan con los que pueden estrujar?. Mi opinión: Si una entidad embarga un piso por ejemplo y sale a subasta. QUE ELLA NO PUEDA PARTICIPAR EN LA SUBASTA EN MODO ALGUNO. LOS INMUEBLES SE SUBASTEN EN SUBASTAS LIBRES REALIZADAS POR LOS MINISTERIOS DE VIVIENDA O DIPUTACIONES CON LA VIGILANCIA DE LOS CIUDADANOS. Y DE LA QUE SE SAQUE COBRA EL BANCO Y SI SOBRA, PARA EL PROPIETARIO.PERO NADA DE QUE SI NO SE ADJUDICA EN SUBASTAS A LAS QUE SOLO VAN ELLOS, SE LA QUEDEN POR EL 50% DEL VALOR DE SALIDA. ESTO NI EN LAS PELIS DE CANTINFLAS.

Puntuación 5
#15
chepeto
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no entiendo porque hay que cambiar una ley que ya contempla la dacion en pago

Artículo 140 de la Ley Hipotecaria:

No obstante lo dispuesto en el artículo 105 (remite al CC, lo de bienes presentes y futuros), podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.

Ah! pero es que era mas caro... pues ahora no te quejes. Es como si pago por un seguro a terceros y luego me quejo porque no me pagan el arreglo del coche. Pues haber contratado un seguro a todo riesgo.

pd, yo no he estudiado derecho pero me leo las leyes.

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#16
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yo aun no tengo piso, pero no quiero la dacion porque lo unico que conseguiria es que los intereses suban

Puntuación 0
#17
La oveja negra del rebaño
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Los bancos se crean para prestar dinero, es su trabajo y como tal tienen que ser profesionales, para realizar su trabajo bien. ¡ Ahora bien ! tienen que pagar los clientes de los bancos la mala gestión y la falta de profesionalidad por su trabajo irresponsablemente realizado ? ustedes mismo.

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#18
Hipotekeitor
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La culpa es de la gente que asumió riesgos que probablemente no conocía bien pero no menos es cierto que si en los bancos hubiera habido profesionales (y no comerciales de venta de churros por objetivos) con cierta certeza no hubiera ocurrido tanto roto en España.

El problema es que no ponen a técnicos en la materia si no a gente que sabe vender, que cae bien y es "guay". Así el banco más que vender servicios/productos los coloca, el cliente contento con su churro y luego si vienen mal dadas.....el que más pierde es el cliente.

La dación de pago no es la solución, el cliente tiene que aprender a saber lo que puede pedir prestado o si no al menos en el banco deben saber recordárselo, no ha sido el caso durante esta última década. Esta opción, pues, sólo encarecería más el acceso al crédito hipotecario y beneficiaría precisamente a los que mayores rentas tienen.

Curioso que se defienda esta medida.....

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#19
El que la hace la paga...
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Como dice Jotu "El que la hace la paga"...el consumidor por la incompetencia de la banca ya está pagando, y más de lo que debiera, pero la Banca aún no ha pagado ni un céntimo. Aquí está Papá Estado, sólo faltan las palmaditas en la espalda...

Puntuación 15
#20
-.
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Como comenta 14# Existe hoy en dia la posibilidad de responder con el bien hipotecario unicamente.

Lo unico que nadie pregunta, y todos firman lo primero que les ponen sin leerlo. Y si te dicen que sale más caro o que te dan el 70% en lugar del 100% ni lo mira.

Puntuación 12
#21
GDGDG
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HA LLAGADO LA HORA DE LOS QUE TRABAJAN Y AHORRAN. . . .

PERO SEGURO QUE VENDRA UN POLITICO O UN BURROCRATA Y CON SUS LEYES OPORTUNISTAS NOS JODA DE NUEVO

Puntuación 8
#22
Contribuyente
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3

Es cierto que en USA lo tienen tal como Vd. dice, pero tampoco se han librado de la burbuja, que la que la creó realmente son los bajos tipos de interés, las desgravaciones y el continuo bombardeo publicitario de que el alquiler es tirar el dinero.

Puntuación 6
#23
BUAGGG
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¿Vivir por encima de las posibilidades de uno? Yo en 2007 ganaba un 35% más y mi mujer tenía un sueldo que no se cobra desde 2009. Entonces no vivía por encima de mis posibilidades, me sobraba. Ahora, que gano mucho menos, mi mujer no ingresa y no puedo vender, si vivo por encima pero porque estoy atrapado en una situación que han creado los bancos y los políticos.

Puntuación 6
#24
juanantonio
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jotu veo mucha rabia en ti, no sera que eres un inutil que no te podras comprar un piso en tu vida, y te alegras, del mal de los demas, a los que les estan quitando los pisos no son especuladores, son gente trabajadora que esta en el paro y no pueden hacer frente ha la hipoteca, por que apenas les llega para comer, me parece que eres funcionario, pronto pasareis por lo mismo, o no sabes que en españa hay 5 millones de parados

Puntuación 0
#25