Uno podría pensar que dada la actual coyuntura económica, el mercado hotelero, uno de los sectores más castigados en 2009, se encuentra en un momentoestático.
Sinembargo,yaunque muchas cadenas hoteleras se encuentran en esta situación, no es menos cierto que existen muchas otras que están intentando aprovechar las oportunidades para crecer e incorporar nuevos hoteles a sus carteras.
El sector hotelero español, como muchos otros sectores, tuvo un desarrollo intenso enEspaña entre los años 2004 y 2007.Fruto de aquel ciclo expansivo, fueron muchos los errores cometidos por algunos operadores hoteleros: alto endeudamiento, crecimiento en ubicaciones cuestionables o asunciones de rentas infladas. Esa época de bonanza ha quedado atrás y difícilmente volverá en el corto o medio plazo. En el contexto actual, los gestores hoteleros ofrecen arrendamientos con tramos variables indexados a los resultados operativos del hotel o contratos de gestión pura, donde los propietarios de los hoteles asumen todo el riesgo.Esta tipología de contratos minoriza el riesgo de los operadores hoteleros que tienen los balances lastrados por la deuda financiera.Desde el punto de vista
demercado y negocio, la cadena hotelera debería centrarse en su negocio y dejar atrás el riesgo inmobiliario como hacen ya los principales operadores internacionales.
En la actualidad, los propietarios hoteleros se encuentran en no pocas ocasiones en una posición diezmada por la falta de liquidez o con compromisos de servicio a su deuda financiera que dificulta su propia capacidadde endeudamiento.Cuando los propietariosde los hoteles tratan de incorporarse auna cadena, se encuentran con que los operadores les trasladan todo el riesgo del negocio o les exigen reinvertir cantidades muy relevantes para acondicionar el inmueble a los estándares de su marca. Esta posición, si bien es legítima, es insostenible en las condiciones actuales de mercado. Por tanto, si bien los propietarios hoteleros se han visto forzados a reducir sus expectativas de ingresos y amostrarse más flexibles con las cadenas hoteleras, algunos operadores deberían también ser capaces de aportar algo de flexibilidad almercado si quieren seguir creciendo. Para paliar la situación, existen diversas fórmulas como crear fondos de reserva, incluso en los arrendamientos, con cargo a un porcentaje de los ingresos del hotel para mantener y renovar ciertas instalaciones; garantizar un mínimo de ingresos fijos a los propietarios que les permita tener menos riesgo asociado al negocio e incluso tener mayor capacidad de endeudamiento sobre su hotel; realizar por fases (en dos-tres años) los programas de inversión en el hotel para adaptarlo a la marca minimizando así el impacto de reinversión en él. Otras fórmulas viables son reducir las comisiones de los operadores por asistencia técnica en la aperturadeunhotelopotenciarmás los contratos de franquicia. Otro de los problemas a los que se enfrentan algunos propietarios hoteleros, ahora especialmente las entidades financieras, es la incomodidad de incorporar a su plantilla las nóminas de los trabajadores de un hotel. Para evitar estas contingencias laborales, algunos operadores ofrecen asumir las nóminas de los empleados, si bien es la entidad financiera quien las costea.
Existen por tanto fórmulas bidireccionales para que propietarios y operadores sigan activos en el mercado hotelero. Al final, se trata de generar la ya consabida situación de win/win en donde todas las partes ganan: los propietarios adaptan sus expectativas a los nuevos tiempos y el operador flexibiliza su posición para aliviar las cargas del propietario.
Y es que únicamente remando juntos en un mar tan revuelto como el que navegamos seremos capaces de no sólo evitar el naufragio sino también de llegar juntos de nuevo a tierra.
Jorge Ruíz, director nacional Hoteles CB Richard Ellis.
