La conversación del error estratégico que fue no haber sacado a bolsa hace dos décadas El Corte Inglés la he repetido con mucha gente de mercado. El año anterior a que Inditex saltara al parqué, la propietaria de Zara ganaba poco más de 250 millones de euros, frente a los casi 450 millones de El Corte Inglés, aunque la firma capitaneada entonces por José María Castellanos anunciaba 1.500 millones de inversión para los cinco años siguientes. Es más, ahora cuando recuperamos el debate sobre el tiempo perdido, acaba en que Mercadona sigue los pasos de no aprovechar el momento óptimo de colocación, después de que Juan Roig apile informes de valoración de la cadena de supermercados.
Con los beneficios históricos de El Corte Inglés, y con los multiplicadores de hace una década, habría salido a bolsa con un valor entre 15.000 millones y 20.000 millones de euros, y hoy apenas podría justificar una capitalización de 10.000 millones si se decidiese a saltar al parqué. Y con la amenaza de las ventas online destruyendo los cimientos del comercio convencional.
En la batalla perdida que han protagonizado en el último año su presidente Dimas Gimeno frente a las hijas de Isidoro Álvarez subyace cómo optimizar el valor de una compañía en la que incluso costaría justificar qué pagó hace tres años el inversor catarí Al Thani por el 10 por ciento si se mira su negocio. Sin embargo, el valor de sus inmuebles duplica al de su negocio. El Corte Inglés lleva sin actualizar desde 2015 el NAV (el valor liquidativo neto de sus activos inmobilarios, en el que se incluye el pago de impuestos). Este arrojaba entonces una cifra de 16.323 millones. Fuentes financieras aseguran que la mejora en estos tres años puede acercarse al 30 por ciento, como ha ocurrido en los colosos inmobiliarios, caso de Merlin o Colonial, lo que elevaría por encima de 20.000 millones el valor de la compañía en 'ladrillo'. En El Corte Inglés, como en el conjunto del sector inmobiliario, se es consciente que los crecimientos acumulados del NAV de doble dígito van a desaparecer, y que cuando giremos el 2020 seguramente estemos asistiendo a la cresta del actual ciclo inmobiliario.
Por este motivo, el objetivo de El Corte Inglés de cara a una salida a bolsa es maximizar el valor de sus activos antes de una OPV o una OPS, porque cuando ésta se haga, los inversores solo estarán dispuestos a pagar multiplicadores de negocio y le pondrán un fuerte descuento a un activo inmobilario ilíquido. Alternativas serían la segregación del inmobilario, la creación de una socimi, o la venta a una inmobiliaria convencional.
El problema, como reconoce uno de los grandes inmobiliarios de este país, " es que lo cubos de El Corte Inglés, pese a las excelentes ubicaciones que tienen, solo le valen a El Corte Inglés. El coste de transformarlos solo tiene sentido si va a acompañado de licencias para hacer pisos de lujo, como la de OHL en Canalejas".
