Una década después del estallido de la burbuja inmobiliaria en España el sector aspira a ser, al menos, la mitad de lo que fue. Antes del próximo verano, el valor bursátil de promotoras y socimis rondará los 24.000 millones de euros, considerando que están por llegar otros 6.200 millones, como mínimo, tras las salidas a bolsa de Metrovacesa, Testa Residencial y Vía Célere, lo que supondrá un 3,4% de la capitalización total de la bolsa española, la mitad de lo que representó en el momento de mayor apogeo del ladrillo en enero de 2007.
Por aquel entonces, el sector inmobiliario estaba formado por 30 compañías que capitalizaban más de 51.000 millones de euros, según datos ofrecidos por BME, el equivalente al 6,6% del valor total de la bolsa española. Era, en definitiva, la época en la que las facilidades de crédito ofrecidas por los bancos habían llevado a una inmensa mayoría de los españoles a comprar una vivienda e, incluso, varias. En el año 2005, según publicaba el Banco de España, un 60% de los menores de 35 años eran propietarios de un inmueble y casi el 20% de ellos tenían, como mínimo, otro. Y los más jóvenes no eran más que el último eslabón de la cadena. Pero llegó el 18 de abril de 2007. Aquel día, Astroc -la hoy Quabit, con 230 millones de capitalización frente a los 8.800 millones que llegó a alcanzar cuando la presidía Enrique Bañuelos (cuatro veces el valor neto de sus activos)- se desplomaba en bolsa un 40% ante dudas razonables sobre la falsedad de sus libros de cuentas marcando el inicio de la crisis financiera en nuestro país, llevándose por delante en el año posterior más de 20.000 millones de valor bursátil del sector. El 14 de julio de 2008 Martinsa-Fadesa, la mayor inmobiliaria del país, se declaró en quiebra y tras ella vendrían otras como Colonial, Metrovacesa, Reyal-Urbis, Renta Corporación o Parquesol.
El nuevo ciclo inmobiliario
Lo que queda hoy en bolsa del antiguo ladrillo se limita a cinco compañías del continuo, Realia, la mencionada Quabit, Inmobiliaria del Sur, Renta Corporación y Urbas, cuya capitalización alcanza los 1.300 millones de euros en conjunto. El futuro del inmobiliario está en manos ya de las socimis -que empezaron a saltar al mercado en 2014, gracias a Merlin Properties, Hispania, Lar y Axiare, y que, a cierre de noviembre del año pasado según BME, eran 48 firmas- y de las promotoras de nuevo cuño que seguirán los pasos de Aedas y Neinor Homes, las dos únicas que cotizan actualmente, aunque será por poco tiempo aprovechando el ciclo de recuperación del sector. Se estima que en dos años se alcance una velocidad de crucero de 150.000 viviendas vendidas al año -frente a las 70.000 de 2016 y las 380.000 que se alcanzaron en 2006-. Desde Bankinter reconocen que quizás 2017 fue el mejor año para comprar, "2018 todavía puede seguir siendo bueno". "Se está viendo más alegría en el número de operaciones cerradas, de precios, de tasaciones de los inmuebles", apunta Gonzalo Sánchez, de Gesconsult, que reconoce que, aunque las socimis cotizan a múltiplos más razonables tras la crisis catalana, es momento de "pasar a estadios más iniciales de la cadena de valor: al suelo" donde destacan las promotoras Neinor y Aedas, además de Metrovacesa.
La compañía capitaneada por Jorge Pérez de Leza protagonizará en los primeros días de febrero la mayor OPV que se espera en el año. Lo hará con una valoración que, según fuentes del mercado, se colocará con cierta prima sobre su NAV (valor neto de los activos, estimado en 2.700 millones) hasta una horquilla de entre 3.000 y 3.400 millones de euros, que se dará a conocer el próximo 1 de febrero. Ese día se hará público el rango de colocación de la operación, para, unos días más tarde, estrenarse en el parqué. La OPV -dirigida sólo a institucionales- será la mejor carta de presentación de la nueva Metrovacesa: saneada y controlada por los bancos -Santander tiene un 70,31 %; BBVA, el otro 29,64 %- y con la mayor cartera de suelo a nivel nacional, hasta 6 millones de metros cuadrados con la previsión de vender 40.000 viviendas, cuatro veces más que la media de sus comparables, Aedas, Neinor y la futurible en bolsa Vía Célere.
Esta última promotora está controlada por el fondo Värde Partners, cuya intención en ponerla a cotizar en el segundo trimestre del año. Fuentes del mercado apuntan a que en cartera tiene suelo con capacidad para construir 10.000 viviendas lo que, siguiendo ratios de sus comparables, la coloca a una valoración de mercado de unos 1.000 millones de euros.
También en el segundo trimestre Testa Residencial llegará al mercado, con Santander y BBVA como máximos accionistas, además de Acciona (con un 21%) y Merlin (otro 13%). Lo hará con un NAV bajo el brazo de 2.200 millones de euros y 9.245 viviendas en alquiler.
