Este mes se cumple el tercer aniversario del estreno de las primeras socimis en la bolsa española. Un vehículo semejante al reit anglosajón dedicado casi en exclusiva al alquiler, ya sea de oficinas, viviendas o centros logísticos o comerciales. Estas sociedades han encontrado su sitio después de que la crisis dilapidase a la firmas del sector inmobiliario, que llegaron a ser pilares fundamentales del parqué español.
Ahora es una promotora, Neinor Homes, la que busca levantar los cimientos de un nuevo mercado, contando con el ciclo a su favor. El grupo, antes propiedad de Kutxabank y ahora del fondo de capital riesgo Lone Star, se presenta ante los inversores como ?la primera gran promotora residencial del nuevo ciclo en España?.
Tras el debut de Prosegur Cash, Neinor protagonizará el próximo estreno a finales de mes. Se trata de una compañía en pleno proceso de crecimiento, con 161 promociones en suelo finalista, 60 de ellas activas en las que espera construir 4.000 viviendas. El valor bruto de los activos alcanza los 1.200 millones de euros y la firma comenzará su andadura bursátil con una capitalización de 1.300 millones, al fijar el precio de su debut, previsto para el próximo 29 de marzo, en los 16,46 euros por acción. El fondo Lone Star se quedará con un 40 por ciento del capital de la compañía, mientras que la intención es vender el 60 por ciento restante mediante dos operaciones: una ampliación de capital por 100 millones de euros y una colocación de parte de las acciones existentes.
A ambas operaciones solo podrán acudir inversores institucionales, que no han esperado para pedir acciones: la oferta total (incluyendo la parte de green shoe reservada a los colocadores) ya se encuentra cubierta, según confirmó el viernes el grupo. La demanda proviene principalmente de Francia, Reino Unido, EEUU y también de España. Neinor, además, ha creado un plan de incentivos para directivos, a los que se les da acciones, vinculando incluso parte de estos méritos a la evolución en bolsa de la acción.
Crecer antes de retribuir
Para aprovechar la coyuntura, la estrategia de Neinor está orientada a adquirir más suelo y construir viviendas residenciales para llegar a una velocidad de crucero en 2020. Su filosofía, según indican fuentes cercanas a la firma, es más la de una empresa industrial que ?fabrica casas y no especula con el suelo?. En esta primera etapa, no prevé retribuir a sus accionistas, pero abre la puerta a pagar dividendo en 2019. Aunque la promotora no está obligada como las socimis a destinar buena parte de sus ganancias a remunerar, pretende dedicar más del 70 por ciento. No en 2019, cuando la cifra sería menor en caso de empezar a abonar ya pagos.
Antes de dar altos dividendos, Neinor tiene un reto por delante. El negocio de las socimis es sencillo de entender para el inversor porque, en esencia, consiste en encontrar activos para alquilar y destinar buena parte de esas rentas a retribuir. La labor de Neinor una década después del inicio de la crisis es convencer de que tendrá la capacidad de hacer recurrente el negocio y de que merece la pena pagar por encima del valor de sus activos. Fuentes de mercado señalan que puede ser la que abra camino para otras españolas, ya que la banca no volverá a prestar dinero para comprar suelo, por lo que tendrán que recurrir al mercado para un negocio que requiere mucho capital.
