El sector inmobiliario es uno de los que mejor resiste las caídas en 2016, al perder un 3,3% en Europa. Josep Monsó, gestor del fondo GVC Gaesco Oportunidades Inmobiliarias, cree que puede volver a ser un año "bueno" para el sector y revela cuáles son sus preferencias entre las nuevas socimis y las antiguas inmobiliarias españolas.
¿Cree que el mercado inmobiliario repetirá un buen comportamiento este año, en general?
El mercado inmobiliario lo ha hecho muy bien diferencialmente en estos últimos años, con un plus de rentabilidad respecto a los índices. Pero, por primera vez, en 2015 la rentabilidad estuvo por debajo de los dos dígitos. El mercado inmobiliario va a empezar a digerir este buen comportamiento de los últimos años, y fondos soberanos que hayan invertido en el sector podrían recuperar dinero. A nivel general, puede ser un ejercicio bueno, pero tampoco va a ser espectacular.
¿Cómo ve España, en particular?
En Europa, por un lado, puedes buscar valor. Es el caso de Inglaterra, con una fase del ciclo más avanzada. O puedes elegir una compra más growth, por ejemplo de España, donde puedes pagar una prima por el valor actual de los activos, pero la capacidad de mejora es mucho mayor. En España, hay inversiones interesantes. Empezamos a comprar hace casi dos años y a mediados de 2015 elevamos el peso, hasta el 17% actual. Desde 2011, la vivienda en España ha caído un 21%, y el fondo ha subido un 72%. Hay mayor oportunidad en zona prime (Madrid y Barcelona), donde lo que hay cotizado es casi todo de socimis.
¿Qué opina de estos nuevos vehículos de inversión españoles?
Con las socimis, lo que haces es darle tu dinero a un gestor para que lo invierta. La mayoría son sociedades nuevas, es un acto de fe. En cartera, tengo a Merlin y Axia.
¿Por qué invirtió en Merlin?
Por varias cuestiones. Tiene los activos de Testa, de la que ya era inversor porque había mucho descuento en GAP [el valor bruto de los activos]. La operación de compra afloró valor, son activos buenos y no se pagó mucho. La adquisición de las oficinas de BBVA creo que también ha sido una operación buena. Tiene un perfil rentabilidad riesgo interesante. Se puede convertir en una inversión core, en la que estaré mucho tiempo. La idea de Merlin es ser una gran reit en España y Europa, y eso me gusta.
¿Y qué le gusta de Axia?
Es una inversión más oportunista, más táctica.
¿Descarta a Lar España, otra de las socimis del Continuo?
A nivel de números fríos, está muy barata. Lar es básicamente centros comerciales no core, donde puedes tener descuento, pero no es momento de invertir en este activo porque en España la recuperación no es suficientemente contundente.
Hispania va a crear una socimi, ¿tampoco le interesa?
El foco de Hispania son los hoteles. Ha hecho un contrato con Barceló en las Islas Canarias donde se asegura entre un 5-6% de rentabilidad, más un plus del beneficio bruto. [Se pregunta por qué Barceló le da esa rentabilidad a Hispania]. El tema de hoteles no está mal, pero no me convence la doble gestión. Hispania tiene Azora e Hispania. Son los mismos gestores, yo me quedo más tranquilo si está todo junto. Hay cosas que no acabo de entender, por eso no invierto.
¿Cómo ve a las antiguas inmobiliarias? ¿Destacaría alguna?
Quabit es una compañía que ha ampliado capital para reducir la deuda y liberar activos del Sareb y he aprovechado para entrar. En 2020, podría hacer otra quita de deuda del Sareb del 50%, con lo que se quedaría casi sin deuda, tras tener más de 1.000 millones. Quedará una firma muy saneada y en un sector que no crecerá a niveles de 2006, pero aunque crezca mínimamente hay generación de valor a los precios a los que se compra. Invertir en Quabit es un voto de confianza a un gestor que entiende del sector y quiere seguir en él. En España será de las principales en el negocio de promoción.
¿Y qué opina sobre Colonial?
Es una excelente compañía, pero con mentalidad menos agresiva. Se equivocaron con Testa, tendrían que haberla comprado, siendo más agresivos, y habrían sido el número uno en oficinas. Estaban ahí, pero Merlin fue más agresiva. La cuestión es si compras growth o value. El valor de los activos de Colonial subió un 17% en 2015, pero la veo ligeramente parada.
También tiene Cellnex en cartera...
Es una de las principales posiciones del fondo, junto a la alemana Alstria, con más de un 9%. Cellnex entra en la idea de buscar rentas, al alquilar torres. La idea es muy clara: genera flujos de caja de casi 5,5% de rentabilidad, con una deuda de unas 4 veces ebitda. Si la compañía se dedica a amortizar la deuda y en 2022 desaparece, quedaría un flujo para el accionista del más del 6%. En el caso de que quiera mantener la deuda en ese entorno, puede comprar unas 59.000 torres en seis años, esa conversión de free cash flow pasaría a un 10%.
¿Qué otros valores está vigilando?
Cuestiones nicho. Estoy mirando una empresa como Regus, de alquiler de oficinas móviles. En EEUU, hay residencias de estudiantes y firmas de gestión de terrenos que miro. También sigo a Prologic, donde me gustaría encontrar un buen momento. Y vigilo empresas de gestión de hospitales.
