Los nervios previos ya están presentes. Hoy ha debutado en el parqué español Merlin Properties, con una caída del 3,5%, con la que será la mayor colocación vista en España en los últimos tres años. Se trata de una socimi, la versión española del reit estadounidense (fondo de inversión inmobiliario), que debe destinar el 80% de su beneficio a dividendos. Será la de mayor tamaño en España, aunque el sector se prepara para recibir nuevos jugadores.
Para el presidente y consejero delegado de Merlin (MRL.MC), Ismael Clemente, la clave estará en la diferenciación. Luchará para quitarse la sombra de la inmobiliaria endeudada de la crisis aún muy presente. "Esperamos que el mercado entienda esa diferencia", afirma con esperanza.
¿Cómo ha sido el proceso de colocación? ¿Por qué la oferta final ha sido de 1.250 millones cuando había margen hasta 1.500 millones?
La colocación se ha realizado con un sistema diferente al de otras OPV del mercado. Normalmente, se fija un rango de precios y, en función de la demanda, se ajusta el precio al rango alto o al bajo. En este caso fue al revés. Como teníamos un acuerdo previo para comprar una cartera de activos a un precio fijo, el precio de la acción tenía que ser también fijo y debíamos ajustar el volumen total de la operación. El mínimo era de 750 millones, lo que necesitábamos para comprar el portfolio de BBVA, pero nuestro objetivo era entre 1.250 y 1.500 millones. Nos hemos quedado en 1.330 millones, de los que 80 millones son para green shoe (paquete de acciones que se reserva el colocador, Credit Suisse). La demanda llegó a 1.420 millones.
¿Qué inversores han respaldado la oferta?
Hay un 30 por ciento de capital español, es decir, 400 millones de euros. Se distribuyen unos 200 entre privados y family office y otros 200, capital institucional. El resto, unos 900 millones, es capital extranjero. Más o menos 500 millones vienen de los inversores con los que se hizo el trabajo de aseguramiento previo y los otros 400 millones corresponden a cuentas más pequeñas captadas durante el roadshow. Cuatro de ellas son bastantes grandes.
¿Por qué no se incluyó un tramo minorista?
Con la legislación internacional, y en particular la de la UE, es complicado distribuir papel entre minoritarios. El resultado es que ahora se está colocando sólo a institucionales, lo que exime de responsabilidad al tratar con expertos financieros. Es una tristeza, pero la legislación ha querido proteger tanto a los particulares que ahora no se les incluye.
Su intención es ofrecer una rentabilidad por dividendo entre el 4-6 por ciento cuando los ingresos se estabilicen. ¿Cuándo será eso?
El primer dividendo completo debería ser en 2016, con cargo a los beneficios de ese año. Ya sólo queda medio año de 2014 y se ha realizado la mitad de la inversión. En 2015, habrá entre un 65-80 por ciento, en función de lo que se haya conseguido, pero todavía no todo. En 2016 será cuando la cartera estará al cien por cien.
La socimi comienza a cotizar con una cartera de activos importante (800 sucursales y cinco edificios de BBVA) gracias a la compra de Tree Inversiones. Pero, ¿no es una empresa muy endeudada y que arrastra pérdidas?
Esperemos al próximo resultado contable y veremos algo totalmente diferente a años anteriores. Ahora es una estructura de capital permanente, distinta a la de private equity.
¿En qué otros inmuebles están trabajando para invertir?
Fundamentalmente oficinas, centros comerciales e industrial logístico. Eso es lo que de forma primordial estaremos mirando. Sobre todo en Madrid, Barcelona y Lisboa, aunque también en otras ciudades de España. Somos una compañía de perfil de riesgo medio/bajo e internamente gestionada, es decir, que nosotros somos empleados de la empresa. No cobramos comisiones, sino que tenemos un sueldo. Eso explica, en parte, que seamos extraordinariamente eficientes en costes.
En su folleto aseguran que no quieren apalancarse más de un 50% en cada compra, ¿en qué ratios se sienten cómodos?
En una compañía inmobiliaria, la deuda suele medirse en función del Gross Asset Value (valor bruto de los activos). Hemos fijado un límite de apalancamiento máximo del 50%, porque muchas carteras y edificios traen consigo mucha deuda cuando los compras y suben bastante la ratio de forma temporal. Nuestra vocación es estar más bien entre el 35-40%. En cuanto a la ratio deuda/ebitda (beneficio bruto) esperamos que se sitúe entre las 6-7 veces, lejos del ciclo pasado de las inmobiliarias en España.
¿La compañía sale con descuento sobre el valor neto de los activos (NAV)?
Sí, un 12,5% aproximadamente.
¿Teme que llegue un 'boom' de socimis?
Nos preocupa un poco, debemos buscar la forma de diferenciarnos. En EEUU nos han entendido a la perfección, pero en España corremos el riesgo de que nos metan en un cajón de sastre con compañías que no actúen correctamente. No sabemos qué pasará cuando los bancos empiecen a sacar sus socimis.
¿Qué empresas del sector son más comparables con Merlin Properties?
Nos comparamos con cuatro compañías, las estadounidenses Boston Properties y Simon Properties y las europeas Land Securities y Unibail Rodamco. Es lo que aspiramos a ser. Estas empresas son 20 veces más grandes que nosotros, pero nuestros costes de gestión son iguales pese al tamaño.
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