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Economía/Vivienda.- El Banco de España vaticina una absorción gradual de la sobrevaloración en el mercado de vivienda

El precio de la vivienda se ha duplicado en los últimos nueve años en términos reales

MADRID 3 (EUROPA PRESS)

El Banco de España estima que el escenario futuro más probable para el mercado de la vivienda es el de una "absorción gradual de la sobrevaloración existente", según pone de manifiesto un informe del Servicio de Estudios de la instutición incluido en el Boletín económico de junio.

No obstante, para la entidad supervisora, la verosimilitud de este escenario no es independiente del grado de persistencia de tasas de crecimiento del precio de la vivienda "inusualmente elevadas", que pueden "terminar arraigando en las expectativas y favorecer comportamientos especulativos".

El informe, titulado 'El precio de la vivienda en España: ¿es rousta la evidencia de sobrevaloración?', explica que aunque el cambio metodológico realizado en la estadística oficial no permite, por el momento, una extensión "rigurosa" de los ejercicios de valoración realizados más allá del último trimestre de 2004, la desaceleración observada desde entonces parece, en todo caso, "compatible" con una reconducción "pautada" del valor de los inmuebles "hasta niveles más compatibles con sus fundamentos de largo plazo".

Para el Banco de España, el incremento pronunciado del precio de la vivienda desde finales de la pasada década supone, en parte, la corrección del a infravaloración de este activo prevaleciente en el periodo inmediatamaente anterior.

En segundo lugar, indica que los análisis "econométricos" apoyan la hipótesis de una sobrevaloración de los inmuebles en estos últimos años compatible con la senda habitual de ajuste de un mercado sujeto a "notables rigideces" que impiden la respuesta inmediata de la oferta a la evolución de la demanda.

En cualquier caso, deja claro que la evidencia disponible no sustenta la hipótesis de que el auge reciente del mercado se deba a comportamientos especulativos generalizados o al tratamiento fiscal favorable de la vivienda en propiedad.

INCERTIDUMBRE SOBRE LA EVOLUCIÓN FUTURA DE LOS PRECIOS.

Tras señalar que no puede aspirarse "sensatamente" a evaluar con precisión la medida en la que la inflación inmobiliaria observada en los últimos años responde a los pronunciados cambios experimentados por la economía española, reconoce que la previsión de la evolución futura del precio de la vivienda sólo puede estar sujeta "a un elevado margen de incertidumbre".

Según los datos del instituto supervisor, desde finales de 1997 el precio de la vivienda en España ha crecido alrededor de un 150% en términos nominales y de un 100% en términos reales.

"A pesar de su intensidad --afirma--, los incrementos observados en el valor de los inmuebles en el pasado reciente no constituyen un episodio singular en la trayectoria histórica de nuestra economía, ni tampoco cuando se comparan con los desarrollos recientes en otros países, como Estados Unidos, el Reino Unido o Irlanda, entre otros".

Asimismo, señala que el avance del precio de la vivienda en España ha discurrido en paralelo con una serie de cambios sustanciales en variables que, como los tipos de interés, la renta de las familias, el empleo o la demografía, condicionan con su comportamiento el valor de los inmuebles.

Los resultados de los trabajos llevados a cabo sobre el mercado de la vivienda no apoyan, según el Banco de España, las hipótesis de equilibrio o burbuja, sino que tienden a reforzar la conclusión de que la situación del mercado inmobiliario español se caracterizaba a finales de 2004 por una sobrevaloración de la vivienda compatible con una absorción gradual de la discrepancia encontrada en entre los precios observados y los explicados por sus fundamentos de largo plazo.

EFECTO "MULTIPLICADOR" DEL RATIO PRECIO-ALQUILERES.

Por otra parte, en otro informe del Servicio de Estudios titulado 'Una nota teórica sobre el papel del acceso al crédito en el comportamiento del precio de la vivienda', se pone de manifiesto que una mayor holgura en las condiciones de acceso al crédito, en un contexto de tipos de interés reducidos, puede tener un "fuerte efecto multiplicador" sobre la dinámica del ratio precio-alquileres.

De acuerdo con el informe, "la fuerte no linealidad existente entre el tipo de interés y el ratio precio-alquileres hace que estos últimos sean progresivamente más sensibles al tipo de interés a medida que éste va alcanzando niveles relativamente bajos.

Igualmente, argumenta que la relación habitualmente utilizada entre el ratio de precios sobre alquileres y los tipos de interés se ve modificada en presencia de restricciones en el mercado de crédito. En estas condiciones, dado un determinado nivel de tipo de interés, el ratio de equilibrio se sitúa por debajo del que correspondería en ausencia de límites al endeudamiento.

"De este modo, en ausencia de otros sesgos, los indicadores habituales de sobrevaloracion --que ignoran este tipo de restricciones-- proporcionarían una cota inferior de la discrepancia real entre el precio observado y el de equilibrio a largo plazo", concluye.

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