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Todo lo que el banco está obligado a contarle en la firma de la hipoteca

  • La nueva Ley de Contratos regula las exigencias de información a las entidades
  • Lo normativa ofrece más protección al cliente con más vigilancia a las cláusulas
Foto: Archivo

Muchas cosas han cambiado en la concesión de créditos hipotecarios desde la entrada en vigor de la nueva Ley de Contratos Inmobiliarios. La concesión del préstamo se basa en la información sobre las circunstancias del solicitante y en los datos que haya dado a conocer, así como en los riesgos que se prevén durante la vigencia del contrato de préstamo. Los prestamistas deben evaluar la su solvencia antes de conceder un crédito. Pero tembién es importante que si va ha solicitarlo sepa lo que le tiene que facilitar la entidad crediticia antes de comprometerse con ella y en el contrato.

Información precontractual

Las obligaciones de información a favor del posible prestatario no suponen coste adicional alguno para los mismos. La entidad le debe facilitar información precontractual pormenorizada por medio de una ficha de información normalizada (FEIN). Tiene que incluir la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto del momento en que quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo.

Solo cuando se preste el servicio de asesoramiento, de pago, podrá emplearse en la publicidad y en la información precontractual expresiones como asesor, asesoría, asesoramiento o términos que resulten análogos.

Contenido de la publicidad

Toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo debe especificarlas de forma clara, concisa y destacada.

Debe constar que el contrato de préstamo estará garantizado por una hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial, o por un derecho relativo a un bien inmueble y el tipo deudor, indicando si es fijo, variable o una combinación de ambos, junto con información sobre los gastos incluidos, en su caso, en el coste total del préstamo para el prestatario; además, debe constar el importe total del préstamo.

Por otra parte, deberá aparecer, al menos de forma igualmente destacada que cualquier tipo de interés, la Tasa Anual Equivalente (TAE); la duración del contrato de préstamo; el importe de los pagos a plazos y el del total adeudado por el prestatario; así como, el número de pagos a plazos; y una advertencia de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio podrían afectar al importe adeudado por el prestatario.

También, deberá incluir el sistema de amortización y la fórmula de cálculo de las cuotas de amortización de principal y de intereses detalladas como para que pueda usted verificar con claridad la corrección de los importes cobrados; y cuando proceda, la opción de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo. Si la celebración de un contrato sobre un servicio accesorio, como un seguro, es obligatoria para obtener el préstamo o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas, y el coste de ese servicio no puede determinarse de antemano, deberá mencionarse también de forma clara, concisa y destacada, junto con la Tasa Anual Equivalente (TAE).

Ejemplo representativo

La Directiva exige que es preciso que la información que figure en la publicidad relativa a los contratos de crédito para bienes inmuebles se facilite al consumidor mediante un ejemplo representativo.

Este debe respetar ciertos límites, como que el capital inicial del préstamo sea de un mínimo de 100.000 euros o, a partir de este importe, un múltiplo de 50.000 euros, con un máximo de 300.000 euros. Además, el plazo de amortización usado será de un mínimo de 10 años o, a partir de dicho plazo, un múltiplo de cinco, con un máximo de 30 años. Y cuando el anuncio mencione una tarifa promocional o condiciones especiales de uso derivadas del funcionamiento normal del préstamo, aplicable de forma temporal, deberá ilustrar las condiciones normales de ejecución del contrato.

Ventas vinculadas

Con carácter general, las ventas vinculadas, que incluyen paquetes integrados por el préstamo y otros productos, están prohibidas si en el contrato de préstamo no se ofrecen al prestatario también por separado. Con ello, la nueva normativa trata de evitar prácticas que no permiten a los consumidores elegir el producto que necesitan.

La nulidad de las cláusulas del contrato de préstamo que, en su caso, afecten a productos vinculados no determinará la nulidad del préstamo.

No obstante, las entidades podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas presentadas por el consumidor, sin empeorar las condiciones del crédito. Igualmente, el prestamista podrá vincular el préstamo a que el prestatario, su cónyuge, pareja de hecho, o un pariente por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco contrate ciertos productos financieros establecidos por el Ministerio de Economía, como garantía a las operaciones de un préstamo, siempre que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada.

Crédito en moneda extranjera

Por primera vez, el consumidor tiene derecho a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo sencillo y fácil de comprender para conseguir cobertura y protección frente al riesgo de cambio. La posibilidad de suscribir con el prestamista, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, formas más complejas de cobertura se mantiene solo para profesionales.

Reembolso adelantado

Se establece el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin más comisiones o compensaciones al prestamista que la pérdida financiera durante un período y unos porcentajes máximos previstos legalmente.

Cambio de tipo variable a fijo

La nueva normativa fomenta la novación modificativa de préstamos con interés variable a interés fijo, mediante el establecimiento en tal supuesto de límites específicos para los gastos de reembolso de los préstamos. Con este mecanismo se busca fomentar la competencia entre entidades para que se ofrezcan préstamos a tipo de interés fijo. Los contratos con tipos de interés fijo favorecen la planificación financiera de los prestatarios, en la medida que les permite conocer con antelación los costes a medio y largo plazo de la financiación que contratan.

Vencimiento anticipado

La regulación del vencimiento anticipado de los préstamos, persigue asegurar que tal circunstancia solo se produce cuando el incumplimiento del deudor es significativo en relación con el préstamo contratado.

Así, procederá cuando la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos al 3% de la cuantía del capital concedido o al importe de 12 cuotas mensuales, si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo; al 7% de la cuantía del capital concedido o al importe de 15 cuotas mensuales, si la mora se produce dentro de la segunda mitad; o que el prestamista haya requerido de pago al prestatario dándoles un plazo de al menos un mes para su cumplimiento.

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