Los contratos de arrendamiento de local comercial, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, se mantienen en vigor a voluntad del arrendatario, prorrogados, al menos, hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste, aunque se trate de un titular subrogado en el contrato de sus padres.
Así lo reconoce el Tribunal Supremo (TS) en una sentencia de 17 de enero de 2019 -que amplía la doctrina establecida en las de 26 de junio y 12 julio de 2018-, y determina que el arrendatario era el demandado en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 y, en consecuencia, la norma transitoria Tercera. B.3. párrafo primero de esta norma se aplica a éste y no al arrendatario inicial.
El ponente, el magistrado Salas Carceller, estima que "esta norma contempla solamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley, prescindiendo de las que se hayan podido producir antes de este momento, según la legislación entonces vigente".
El alquiler puede extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se subrogue o a un máximo de 20 años desde la entrada en vigor de la LAU de 1994, si ésta se produce a favor de un descendiente.
Estima el magistrado, que la Audiencia Provincial ha efectuado una interpretación de la Disposición Transitoria Tercera que no se corresponde con la que el TS mantiene en sus sentencias recientes.
Sujeción a la prórroga
La doctrina que extrae de ellas es que, tratándose de un arrendatario que es persona física y de un arrendamiento concertado con anterioridad a 9 de mayo de 1985, por tanto en un momento en que la contratación se producía con sujeción a una prórroga irrenunciable en los términos del Texto Refundido de la LAU de 1964, la aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 impone que el arrendatario -que lo sea en el momento de entrada en vigor de la nueva Ley, sea el inicial o el subrogado- continúa siéndolo a su voluntad.
Además, en estos casos, tendrá derecho a prórroga, en los términos establecidos por la ley bajo cuya vigencia se contrató, hasta su jubilación o fallecimiento.
El Juzgado de Primera Instancia estableció en su sentencia que cuando entró en vigor la LAU de 1994, el demandado ya era arrendatario por subrogación desde la muerte de su padre en el año 1981, siendo indiferente que fuera arrendatario primigenio o por subrogación del original o por una cadena de subrogaciones, el arrendamiento se extingue solo por jubilación o fallecimiento del demandado, pues las limitaciones previstas para el caso de existir transmisiones o subrogaciones anteriores -las del artículo 60 del Texto Refundido de la LAU- solo entraría en juego si se trata de un supuesto de subrogación del demandado. Del mismo modo, las limitaciones temporales -20 años desde la entrada en vigor de la LAU- solo son aplicables si se trata de subrogación de un descendiente del arrendatario en defecto del cónyuge superviviente o tras la muerte o jubilación de éste.
La Audiencia Provincial, al contrario que el Juzgado, declaró la extinción del contrato de arrendamiento y ordenando el desalojo del local. La Audiencia llega a dicha solución tras equiparar los efectos de la subrogación producida con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU de 1994 con la que pudiera producirse con posterioridad a dicha entrada en vigor.