Como continuación de lo publicado en el anterior artículo, comenzaré exponiendo diferentes definiciones en la opinión de grandes y reconocidos urbanistas de lo que es una afección urbanística. Nos encontramos dos posiciones doctrinales para definir afección urbanística. La que sostiene que la afección urbanística es una garantía, frente a la que defiende que es una mera publicidad.
En el caso de la definición de garantía nos encontramos la posición doctrinal del García García. Para él, las afecciones urbanísticas son aquellas afecciones que, cumpliendo una función de garantía y no de mera publicidad registral, tratan de garantizar el saldo de la liquidación definitiva de la reparcelación correspondiente a cada finca.
Son de esta misma opinión López Farre y Torres Yarnoz, los que consideran la afección urbanística como una "garantía real" con carácter de "carga limitativa del dominio" que incluso puede ser objeto de transmisión, como si de una hipoteca u otro derecho real limitativo del domino se tratara, con independencia de quien sea el titular del terreno.
Frente a la reseñada posición de García García que define la afección urbanística desde el punto de vista de su "función de garantía" similar al de la afección fiscal cuya finalidad es la de garantizar la posibilidad de que la Administración Tributaria accione, en procedimiento de derivación, contra el adquirente del primitivo deudor tributario, el autor Arnáiz Eguren entiende que la afección es un "asiento de publicidad" que únicamente advierte al tercero, ya que la garantía real de la deuda surgirá en su caso por la vía de la posterior anotación preventiva de embargo anotada en virtud de la acción de apremio que contra él se dirija.
Por otra parte, Gil de Pareja asegura que la afección urbanística, dentro de las afecciones que regula el derecho español, presenta unas reglas particulares que responden a los criterios generales de la construcción de las afecciones y a los principios inspiradores del derecho urbanístico, cargado de connotaciones estructurales propias y heterogéneas. Además, como elemento distintivo de la afección urbanística, el autor destaca que se trata de una garantía de una "obligación de hacer" la urbanización que se nova en una "obligación de dar" al pagar la cuota, que es una deuda de derecho público que no pretende crear preferencias de cobro y que se dota de un rango real absoluto frente a los titulares de otros derechos sobre la finca.
En cuanto a lo que se refiere a la inscripción de la afección a la urbanización, la constancia registral de la afección a la que se dedican los apartados a) y b) del número 1 del artículo 19 del Real Decreto 1093/97 se lleva a cabo en el cuerpo de la inscripción de la parcela resultante del Proyecto de Compensación, no por una nota marginal, a diferencia por tanto de la afección de las fincas al sistema. Según Arnáiz Eguren, tal constatación debería practicarse también en el acta de la inscripción. La publicidad del reflejo registral de esta afección se encuentra amparada en el artículo 1.1. del mismo Real Decreto, al incluir entre los actos inscribibles los relativos al "establecimiento de afecciones o garantías reales que aseguren la obligación de ejecutar o conservar la urbanización", y se reitera en el artículo 7 apartado 9º que establece como requisito del título inscribible "la determinación de la cuota que se atribuya a cada una de las fincas de resultado en la cuenta de liquidación del proyecto de equidistribución, de acuerdo con lo establecido en el artículo 20.1".
Respecto al contenido de la afección, el citado artículo 19 establece que se hará constar que la finca queda afecta al pago del saldo de la liquidación definitiva de la cuenta del proyecto. Asimismo, y por exigencia del principio de especialidad registral, también se hará constar el importe que le corresponde en el saldo de la cuenta provisional de la reparcelación y la cuota que se le atribuye en el pago de la liquidación definitiva por los gastos de urbanización y los demás del proyecto, sin perjuicio de las compensaciones procedentes, por razón de las indemnizaciones que pudieran tener lugar. Se plantea, pues, el problema consistente en determinar si la cantidad asignada a cada finca en el presupuesto provisional opera como máximo de garantía real o, por el contrario, si la responsabilidad de la afección es un principio indeterminada, pero determinante a posteriori.
En resumen, no puedo estar más de acuerdo con García García cuando, tras el estudio de ambas posibilidades, se decanta por el criterio del "máximo de responsabilidad", obviamente más ajustado a los principios registrales y a los antecedentes existentes en el artículo 45.6 del Reglamento de Reparcelaciones, entendiendo como siempre que el Derecho Hipotecario no es una rama del Derecho cerrada e incomunicada y que, en este caso, al ponerse en contacto con el urbanismo, debería ofrecer soluciones a éste, aunque en casos como este existan otros puntos de vista y teorías igualmente bien fundamentadas.
Por Fernando Acedo-Rico Henning. Registrador de la Propiedad. Decano de Castilla-La Mancha del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Doctor en Derecho, profesor de Derecho Civil y consejero de la Revista Derecho Urbanístico
