La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) estudia en una reciente resolución el caso de un banco que se valió de una simulación de poder para comprar a un deudor hipotecario la vivienda por un valor muy inferior al de subasta, negocio que la DGRN permite registrar por la falta de motivación del recurso.
La resolución, con fecha de 18 de diciembre de 2012 (BOE de 25 de enero), explica que los deudores hipotecarios concedieron al banco un poder para que éste actuara en lo relativo a la finca. La entidad, valiéndose de ese poder, designó a un apoderado que fue quien actuó como representante de los vendedores para negociar la compraventa de la vivienda y como representante de la entidad.
Fruto de ese negocio, la casa, que fue tasada para la ejecución hipotecaria por 223.687 euros, fue vendida por un precio de 75.500 euros, muy inferior al 60 por ciento del valor de tasación. Con este pacto se pretendía, además, liquidar la relación entre las partes, al cerrarse que el préstamo hipotecario se encuentra amortizado, pendiente la hipoteca tan sólo de cancelación registral.
La registradora suspendió la inscripción de la compraventa por entender que existía simulación de poder para disimular una dación en pago de la deuda, censurando "la utilización del poder no en interés del poderdante, sino en interés del apoderado". Existía, por tanto, vicio invalidante del consentimiento contractual del vendedor, cuando "en la formación de dicha voluntad concurre la del apoderado que decide libremente las condiciones de la venta, y lo hace en interés propio y no de su representado, existiendo entre ambos conflicto de intereses".
Sin embargo, la Dirección considera que esos incumplimientos "no se razonan suficientemente en la nota calificadora" de la registradora, al "no motivarse adecuadamente que se trate de un pacto comisorio prohibido por el artículo 1859 del Código Civil".