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Nueva ley de alquileres: habrá 10 días de plazo para pagar al casero antes del desahucio

El inquilino con un contrato inscrito en el Registro de la Propiedad y que no haya pagado una mensualidad de su renta de alquiler tendrá un plazo de diez días para pagar desde el momento en que, a instancias del casero, sea requerido para iniciar el proceso de desahucio, según se establece en el proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que actualmente se encuentra en proceso de tramitación parlamentaria, tras la introducción de las enmiendas en el Congreso.

Así se informa esta semana en Iuris & Lex, la revista jurídica digital de elEconomista, en la que se analiza el proyecto de ley y el anteproyecto de Decreto Ley Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas para 2013-2016, a cuyos textos completos puede accederse desde el ejemplar de la revista.

No obstante, el inquilino podrá alegar ante el juez las razones que justifiquen el impago, que deberán ser tenidas en cuenta a la hora de dictaminar. Este será el caso, por ejemplo, de enfermedades, situaciones familiares excepcionales, o si el inquilino pide más tiempo para pagar por una causa justificada.

Se vincula, por tanto, el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de manera que si no atiende el requerimiento o no comparece el secretario judicial dictará la conclusión del procedimiento y se producirá el desahucio, obligando al demandado a abandonar la vivienda en la que ha vivido.

Procedimientos más ágiles

Se trata de impedir con esta medida que los inquilinos puedan seguir abonando la renta en el último momento interrumpiendo el procedimiento de desahucio, lo que ha venido generando una gran inseguridad jurídica y una reticencia generalizada a alquilar viviendas.

El Gobierno trata de proteger los derechos del propietario frente al impago de las rentas agilizando los procesos judiciales para incentivar el arrendamiento de viviendas.

La medida ha sido duramente criticada por los grupos parlamentarios de la oposición, que consideran que con ella la Ley se va a poner de parte de los arrendadores, ya que son muchas las familias que en la actualidad carecen de los recursos necesarios para afrontar el pago de un alquiler.

Además, fundamentalmente el PSOE e IU entienden que la flexibilización de los contratos es injusta, porque la relación entre el arrendador y el arrendatario no es de igualdad, sino que en la mayoría de los casos se trata de una simple adhesión al listado de condiciones impuestas por el propietario de la vivienda urbana.

Para el Ministerio de Fomento y para el PP se trata, al contrario, de medidas flexibilizadoras, que dan alicientes para incentivar el alquiler de vivienda, lo que influirá en la rebaja del precio ante un aumento de la oferta, y dará mayor seguridad jurídica a ambas partes, fundamentalmente en los aspectos legales irrenunciables, como las prórrogas de los contratos, una vez superado el plazo inicial pactado en el contrato de alquiler.

El régimen jurídico de los alquileres de vivienda se regula ahora por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Se trata de una norma que a lo largo de los años se ha mostrado incapaz de producir el fomento del mercado del alquiler y de favorecer el acceso a la vivienda de los ciudadanos, especialmente en momentos como los que vivimos en los que es imperativo impulsar la movilidad laboral y adoptar soluciones eficaces ante la pérdida de sus hogares por parte de muchas familias, incapaces de afrontar sus compromisos hipotecarios.

Se acortan los plazos

Entre las modificaciones más destacables, se encuentra la reducción de cinco a tres los años de duración de la prórroga obligatoria y se reduce de tres a uno la prórroga tácita automática, para que una vez transcurrido el tiempo pactado por la duración del contrato y su prórroga forzosa, el contrato pueda verse prorrogado tácitamente por un año. No obstante, arrendador y arrendatario podrán alcanzar acuerdos para que esa duración sea otra.

La renuncia del arrendatario

Se regula la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar el inmueble para destinarlo a vivienda permanente, para sí o para sus familiares en primer grado, o por adopción, o para un cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y se comunique con dos meses de antelación.

También, se prevé, asimismo, que el arrendatario pueda desistir del contrato de alquiler cuando hayan transcurrido al menos seis meses.

Será posible que las partes puedan pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente para que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente por un año en la nueva regulación, si las partes no señalan lo contrario, que lo pueden señalar.

Lea la noticia completa en la revista jurídica Iuris&Lex.
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Comentarios 43

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Josea
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Cuando la seguridad que da el Estado, no es suficiente, se recurre a la seguridad privada. Por lo tanto hay que hacer lo mismo, cuando la justicia del estado, no funciona, hay que recurrir a la justicia privada.

Puntuación 8
#25
para datos
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Numero 17 un alquiler medio en espania de 2007 a 2011 dices que pone en idealista que son 51000€. Me parece bastante, eso supone un alquiler mensual de mas de 1000€ (4*12=48<51).

Casi vendria mejor usar la mediana.

La bajada de 78000€ no la discuto, para eso ya estan los aferrimos nuncabajistas, que desde el 2008 para ahora se les oye como que poco. Solo se que en el pueblo de mis padres ellos vendieron por 350000 en el 2006 y ahora de 500 viviendas 290 estan por menos de 300000.

Puntuación 4
#26
otro arrendatario-arrendador y todo al dí­a
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A los que os quejáis que el inquilino no paga y deja destrozado todo y os deja con deudas y trece chorradas más, pues alquilad legalmente, bonitos. Queréis alquilar en negro con las ventajas de la legalidad.

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#27
seguridadantetodo
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Para el 10, me imagino que sea inscrito con la hacienda regional y asi declarar unas rentas, lo de escritura lo veo excesivo y no creo que sea asi.

Puntuación 2
#28
Usuario validado en elEconomista.es
dariver21
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Para el 28, solo los documentos publicos, tienen acceso al Registro de la Propiedad. Que lo sepas.

Puntuación 3
#29
Rojelio
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Se habla de que el contrato de alquiler DEBE ESTAR INSCRITO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Llevo más de 5 años viviendo de alquiler y en ninguna de las viviendas que he estado se ha inscrito el contrato en ese lugar.

Hecha la ley, hecha la trampa.

En Espaá somos así...

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#30
rambo
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No sé a que viene decir tantas TONTERÍAS. El contrato de arrendamiento es un contrato y punto, después interesa CONSIGNAR (que no inscribir) que suele ser en una entidad financiera conveniada con la comunidad autónoma, hablamos de la fianza.

Sobre la INCRIPCIÓN en el registro de la propiedad ES TOTALMENTE POTESTATIVO. Un contrato de arrendamiento es válido y no se requiere su inscripción registral a efectos de predios sobre derechos reales , MENUDA BOBADA HAY QUE LEER POR AQUÍ. El registro de la propiedad es para dotar DE PUBLICIDAD Y DE ESE MODO SEGURIDAD AL PROPIETARIO.

Ni siquiera es requisito inscribir LAS COMPRAVENTAS. Aunque las partes se imponen en el contrato de compraventa la elevación de escritura pública , etc"¦. , una compraventa es perfectamente válida y suficiente con el instrumento del contrato, legalmente es válido sin más. Otra cosa es que por razones de prudencia y seguridad se inscriban algo que ocurre en la totalidad de los casos de compraventas. Pero ARRENDAMIENTOS, para nada. Otra cosa es que se quiera hacer valer la carga frente a terceros de buena fe y por ejemplo el arrendatario (también el arrendador) esté interesado frente a terceros de esta información, pues de ese modo no cabe demostrar nada a nadie sobre el negocio jurídico del arrendamiento.

Sobre impagos y destrozos, no entiendo cual es el problema. Tan sencillo como TRANSFERIR RIESGOS A TERCEROS ¿cómo? Pagando mediante el contrato de seguro Y PUNTO. No quieres riesgos paga un seguro que cubra impagos, costes jurídicos y actos de vandalismo. ¿ello que supone? O bien cargar sobre el precio del arrendamiento, o bien, asumir menos ingresos, o bien, de manera intermedia repartir la carga entre arrendador y arrendatario. Pero esto es un problema DE INCULTURA DE PAÍS BABANERO COMO ESPAÑA donde los inquilinos hacen lo que quieren y los arrendadores son unos mezquinos que lo quieren todo, sangrar al arrendatario y seguridad por todos los lados. LA SEGURIDAD TIENE UN PRECIO, PíGALO, SI NO, TE J"¦.. COMO HERODES. Yo soy arrendador de una vivienda. Tengo la consignación oficial de la fianza , mi seguro, declaro a hacienda, sin inscripción en el registro pues no es ningún requisito para nada, Y DUERMO A PIERNA SUELTA.

Al final mis ingresos son de un 30 % menos que hacerlo a lo ESPAÑOL BANANERO pero si un día me destrozan el piso incluso ME ALEGRARÉ, pues me reformarán el piso gratis gracias al seguro.

Puntuación 0
#31
Uno mas
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Si claro amplian los plazos que gracioso si el que tiene la vivienda alquilada para pagar la hipoteca le dejan de pagar lo pone de su bolsillo que bien lo hacemos con el dinero de los demas asi asi nos va

Puntuación -3
#32
Vulcano
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Habrá que ver si los alquileres bajan con estas medidas draconianas para el arrendador. Subirá la oferta pero también la demanda.

Puntuación -3
#33
jafdsñljdsf
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HOy no existe en España un mercado real del alquiler por la rigidez contractual y la inseguridad jurídica, que desincentivan la oferta, de modo que lo poco que hay es inaccesible para el ciudadano, que es paradójicamente la víctima de esa sobreprotección legal o sobrerregulación que equivocadamente pretendía "protegerlo", pero que lo único que consigue es que no haya mercado. Si las reformas aumentan la flexibilidad, habrá mas oferta, los precios bajarán y las necesidades de alojamiento se satisfarán en mayor medida. Ya es hora de que algunos desde la izquierda se den cuenta de que la ultrarregulación se puede convertir en el peor enemigo del interés público. Con un mercado de alquiler flexible, amplio, sin ataduras, lo único que hará falta es una red de salvamento, vía ayudas directas o vía vivienda pública, para quienes caigan en situación de precariedad y no puedan pagar ni siquiera un alquiler bajo.

Puntuación 1
#34
un poco de seriedad
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el contrato de alquiler se puede inscribir en el Registro de la propiedad, y para los contratos de seis años o mí s, pero no es obligatorio. El secretario no puede dictar una resolución de deshaucio porque la ley no le ampara..... pero para eso se hace esta nueva ley para que el secretario pueda dictar una resolución de desahucio.... resolución digo que no sentencia.

Puntuación 2
#35
KABRON-CETE
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Porqué no les quitamos las casas a los ricos y se las damos a los pobres!

Venga vamos a por ellos!

En la proxima vida voy a estudiar para ser POBRE!

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#36
Casero indignado
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10 meses sin cobrar la renta de un piso alquilado, me lo han dejado destrozado y el inquilino es insolvente, ¿despues de esto quien alquila un piso?. Para que luego digan por ahí que la justicia esta de parte del casero.

Puntuación 3
#37
íngel
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Si uno no puede comer no es normal que entre a un supermercado a robar, si uno no tiene dinero no se entiende que robe un banco, pues si uno no puede pagar el alquiler lo que tiene que hacer es marcharse. Un propietario de una vivienda no es una ONG. Queda claro ?

Puntuación 7
#38
Casero indignado
A Favor
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Despues de gastar dinero en publicidad para alquilar una vivienda, limpiarla por que el anterior inquilino te la deja en estado critico, arreglar algunos desperfectos, pintar, resulta que encuentras un nuevo inquilino que a los 6 meses te dice que se marcha dejandote la vivienda en un estado lamentable y otra vez la misma cancion. Bueno y si empezamos a contar gastos de comunidad, IBI, tasa de basuras, seguro, derramas de comunidad, revisiones de gas, la vitroceramica que no le funciona y un largo etc...contando con que te page. El tiempo de contrato deberia ser libremente pactado y de obligado cumplimiento por ambas partes. En otro paises, si no pagas el alquiler, viene la policia y te echa de alli, rapidamente.¿Esto es proteger al casero? ¿Esto es fomentar el alquiler?. Y todavia querran que bajen el precio de los alquileres. Lo que estan son demasiado bajos, los precios. Una vivienda cuesta muchos años de sacrificio pagarla, entregando la llave de un bien de mucho valor, por una cantidad mensual de risa, a una persona desconocida.

Puntuación 2
#39
Casero cabreado
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Despues de gastar dinero en publicidad para alquilar una vivienda, limpiarla por que el anterior inquilino te la deja en estado critico, arreglar algunos desperfectos, pintar, resulta que encuentras un nuevo inquilino que a los 6 meses te dice que se marcha dejandote la vivienda en un estado lamentable y otra vez la misma cancion. Bueno y si empezamos a contar gastos de comunidad, IBI, tasa de basuras, seguro, derramas de comunidad, revisiones de gas, la vitroceramica que no le funciona y un largo etc...contando con que te page. El tiempo de contrato deberia ser libremente pactado y de obligado cumplimiento por ambas partes. En otro paises, si no pagas el alquiler, viene la policia y te echa de alli, rapidamente.¿Esto es proteger al casero? ¿Esto es fomentar el alquiler?. Y todavia querran que bajen el precio de los alquileres. Lo que estan son demasiado bajos, los precios. Una vivienda cuesta muchos años de sacrificio pagarla, entregando la llave de un bien de mucho valor, por una cantidad mensual de risa, a una persona desconocida.

Puntuación 4
#40
Xavi
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Me parece bien. Una vez desauciado el inquilino puede declararse okupa y entonces ya no habra quien lo saque.

Puntuación -4
#41
currante
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y a Caja España ( caja de ahorros, institución pública sin ánimo de lucro) cuanto tiempo le damos para que devuelva los ahorros a los que han engañado con las preferentes ¿?¿?¿?

Puntuación 1
#42
Jesus
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El arrendado o casero ofrece un bien a cambio de un dinero pero si no le pagan una vez recibido el bien, y la reclamacion del pago le supone coste y tiempo, estaría en todo su derecho natural de retirarle el bien prestado. Pero aquí en España el inquilino sabe que tiene a los juzgados de su parte, por ser supuestamente la parte debil, y no cumple como se pactó.

Puntuación 3
#43