El Supremo enjuicia un caso en que sobre la finca dada en garantía existían cargas que "agravaban el riesgo crediticio".
Los riesgos de financiación asumidos por la entidad bancaria a la hora de otorgar un préstamo hipotecario, como son el nivel de deuda o los gravámenes existentes al tiempo de celebrar el préstamo, deben tenerse en cuenta para determinar si un préstamo es usurario o abusivo, a pesar de que los intereses pactados "sean desproporcionados" en cuanto al interés legal del dinero.
Por tanto, la mera alegación de un interés elevado o su concurrencia con una garantía hipotecaria, no determinan por ellas solas el carácter usurario del préstamo, pues la ley exige que sea "manifiestamente desproporcionado" con las circunstancias del caso, esto es, las económicas y patrimoniales que dieron lugar al préstamo convenido.
Lo aclara la sentencia del Tribunal Supremo, de 18 de junio de 2012, en la que el magistrado Orduña Moren resuelve un caso en que los demandantes suscribieron con una entidad financiera un préstamo hipotecario, pactándose los intereses a un nominal anual del 20,50%, durante toda la vigencia del préstamo. Respecto a la garantía, se constituyó una hipoteca a favor del banco sobre una finca urbana, de un año de intereses ordinarios al tipo citado del 20,5%, de un año de interés de demora al 26% y de un 15% del principal para costas y gastos. Por su parte, sobre la finca hipotecada pesaban en el momento de la firma de la escritura varias cargas: una hipoteca y dos embargos.
Teniendo en cuenta que el interés legal del dinero en el periodo en que se firmó el contrato estaba fijado en el 4%, los prestatarios solicitaron la nulidad de pleno derecho del contrato por ser contrario a la Ley de represión de la usura y, subsidiariamente, su nulidad por ser contrario a la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.
Comienza el Supremo puntualizando que la aplicación de ambas leyes "no plantea ninguna cuestión de incompatibilidad, pues se trata de controles de distinta configuración y alcance con ámbitos de aplicación propios y diferenciables". Y ninguna de ellas, prosigue, "altera el principio de libertad de precios".
Así, desde la perspectiva de la Ley de represión de la usura, no viene a alterar este principio, "pues su control (...) se particulariza como sanción a un abuso inmoral, especialmente grave o reprochable, que explota una determinada situación subjetiva de la contratación, los llamados préstamos usurarios o leoninos". Por tanto, su control se proyecta sobre la posible validez del contrato celebrado.
En relación al Derecho de consumidores, "tampoco puede afirmarse que altere o modifique el principio de libertad de precios". Y ello porque, tras la transposición de la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en los contratos con consumidores, se modificó la antigua ley sustituyendo la expresión "justo equilibrio de las contraprestaciones" por "desequilibrio importante de los derechos y obligaciones", para delimitar el control del contenido que podía llevarse a cabo en orden al posible carácter abusivo de la cláusula.
Dicho esto aclara que, en el caso, "existió un carácter negociado de las cláusulas" y la entidad financiera informó de las condiciones concretas de la operación a realizar: oferta vinculante del préstamo; liquidación de intereses y orden de pago de deudas. Y aunque el interés estipulado fuera del 20,5%, "no puede considerarse desproporcionado pues, pese a la garantía de la hipoteca, se daba la existencia de otras cargas y gravámenes anteriores que aumentaban el riesgo crediticio de la operación".
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