El promotor que venda una serie de viviendas con defectos -de los que son responsables las empresas subcontratadas, encargadas de las obras-, pierde la legitimidad para reclamar por tales fallos en el momento en que venda los inmuebles a terceros, por lo que el juez no podrá dictar una sentencia en la que condene a las subcontratadas a reparar los daños.
Lo establece así una sentencia del Tribunal Supremo, de la que es ponente el magistrado Marín Castán, en la que se estima el recurso de las empresas subcontratadas y se las absuelve de todo pago, teniendo en cuenta que "la acción fundada en el artículo 1902 del Código Civil [sobre la responsabilidad por daño y la reparación de éste] exige en el demandante la condición de perjudicado, y ésta no concurre en la promotora demandante recurrida".
En este caso, la empresa promotora interpuso una demanda por este motivo cuando aún era propietaria de un local de negocio del edificio afectado y de una participación indivisa en el garaje.
Además, el presidente de la comunidad de propietarios declaró que se contaba con que la promotora estaba reclamando, "estando de acuerdo los vecinos con dicha reclamación". De hecho, la comunidad no demandó "debido a la existencia de este procedimiento". Por tanto, las viviendas se vendieron a sabiendas de que existían defectos, confiándose en la promotora para reclamar y negándose ella misma a repararlos, en espera de una sentencia que declarara la responsabilidad de las demandadas.
Todos estos motivos llevaron a la Audiencia Provincial de Asturias a reconocer la legitimación activa de la promotora, y ello porque, además de lo señalado, "aunque hasta el momento la promotora no hubiera atendido a las reclamaciones de los propietarios, en un futuro inmediato deberá hacerlo, si no quiere verse abocada al correspondiente proceso judicial". El fallo aseguraba también que, si bien el Supremo "de forma esporádica" ha negado la legitimación para reclamar por defectos constructivos a la promotora que había vendido a terceros la totalidad de los pisos, "existe una consolidada jurisprudencia en sentido contrario".
Sin legitimación
Sin embargo, el Supremo -en fallo de 21 de diciembre- niega tales argumentos y asegura que alegar, como admite la sentencia impugnada, que la seguridad de que la promotora iba a ser demandada por los propietarios la legitimaba para el ejercicio de la acción, o que la comunidad estaba conforme con el ejercicio de ésta, "equivale a afirmar la posibilidad de acciones preventivas fundadas en dicha norma, es decir, anteriores a la propia existencia del daño o perjuicio, o bien una legitimación por sustitución que carece de sustento legal".
Además, el fallo aclara que la actitud que debió seguir la promotora es la de "haber reparado los defectos antes de vender las viviendas, o bien repararlos una vez vendidas, pero no, como ha hecho, venderlas con defectos, sin rebajar el precio, y negarse a repararlos oponiéndose a lo planteado por las subcontratistas, pero al margen del contrato de obra, en una demanda de cuyo planteamiento ella misma debe soportar las consecuencias".