La equiparación en el tratamiento fiscal de la compra y alquiler de vivienda habitual no será suficiente para dejar atrás los efectos de la 'burbuja inmobiliaria', pero puede contribuir a reactivar el mercado del alquiler y, por ende, el de la compra de viviendas, revitalizando la economía española.
El pasado 6 de julio se publicó en el Boletín Oficial de las Cortes el Proyecto de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas y la Eficiencia Energética de los Edificios la cual, mediante la modificación de las vigentes leyes de Arrendamientos Urbanos y de Enjuiciamiento Civil, pretende ofrecer más garantías jurídicas a los propietarios de viviendas que deciden alquilarlas, facilitando tanto el cobro de las rentas como el desahucio del inquilino moroso, a fin de incentivarles para que arrienden sus inmuebles.
Sin duda, las citadas modificaciones legislativas son necesarias e imprescindibles y facilitarán la resolución de las controversias relativas al contrato de arrendamiento, al cobro de las rentas pendientes y al lanzamiento de los inquilinos morosos para, de este modo, revitalizar el mercado del alquiler de viviendas en España al ofrecerles una mayor seguridad jurídica y una pronta resolución de un problema jurídico en el que ninguna intervención ha tenido el propietario.
De todos es sabido que aquel propietario que se ha encontrado en la tesitura de tener que desahuciar a un inquilino, con una amplia y descorazonadora inversión de tiempo, dinero y preocupaciones en el proceso de recuperar la posesión de su propiedad, no volverá a aventurarse en el alquiler de su vivienda, o lo hará tras adoptar un sinfín de precauciones que, sin duda, supondrán muchas trabas y la exigencia de multitud de requisitos que el inquilino, a buen seguro, no podrá acreditar, cumplimentar ni satisfacer.
Beneficios fiscales en el alquiler
Junto a estas reformas en trámite que, sin duda y a buen seguro, resultarán positivas a resultas de su redacción final, el legislador no ha previsto ni tenido en cuenta una mecánica incentivadora muy importante como es la inclusión y desarrollo de una serie de beneficios en forma de deducciones fiscales al arrendamiento de la vivienda habitual, con la finalidad última de, si bien no mejorar o superar los existentes para la adquisición de la vivienda habitual, sí al menos equiparar e igualar los vigentes para una y otra opción que se le ofrecen al contribuyente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
No es éste el marco adecuado para valorar la propuesta de eliminación de la deducción por vivienda habitual que se propuso en el pasado debate sobre el Estado de la Nación, pero sí creemos oportuno exponer, de forma sencilla y sistemática, las diferencias que, a nivel de tributación estatal, existen entre la compra y el alquiler de una vivienda habitual.
No incidiremos, tampoco en el dispar tratamiento fiscal existente entre las distintas comunidades autónomas en punto a las deducciones fiscales aplicables al arrendamiento de la vivienda habitual, al no ser el propósito de este artículo y requerir dicho estudio de un espacio del que carecemos.
Legislación actual
En la situación legislativa en vigor, el propietario que alquila a un tercero una vivienda con la finalidad de que constituya su vivienda habitual, puede reducir los rendimientos netos que en su Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas le genera en un 50% en general, y en un 100% si el inquilino es un joven cuya edad esté comprendida entre los 18 y 35 años y, además, percibe unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas superior al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (aproximadamente unos 6.300 euros anuales).
Con esta norma se pretendió incentivar el arrendamiento de viviendas a favor de los jóvenes pero, por el contrario y seguramente en un efecto no deseado por el legislador, se penalizó su alquiler a favor de aquellas personas mayores de 35 años que generalmente tienen o están a punto de formar una familia y que habitualmente suelen disfrutar de una mayor estabilidad económica, lo que puede suponer, en la práctica, evitar numerosos desahucios y dar más estabilidad a la relación arrendaticia. Se establece una sutil discriminación por razón de la edad del inquilino. ¿A iguales hechos iguales derechos?
De todos es sabido que la adquisición de una vivienda habitual lleva aparejada una deducción fiscal a nivel estatal equivalente al 15% de las cantidades anualmente satisfechas con dicho fin, con una base máxima para aplicar la deducción de 9.015 euros por contribuyente y con independencia de su nivel de ingresos.
Deducciones también para el inquilino
El inquilino también puede disfrutar del mismo porcentaje de deducción por el alquiler de vivienda que aplicará sobre las rentas pagadas, pero la base máxima dependerá de su nivel de ingresos, a diferencia de la compra de la vivienda en la que ese dato no se tiene en cuenta.
Si la base imponible anual del inquilino es igual o inferior a 12.000 euros, podrá disfrutar de la misma deducción y con los mismos límites que en el supuesto de que comprara el inmueble. Si por el contrario su base imponible supera los 12.000 euros anuales, la deducción a aplicar en su Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas será menor que si adquiriera la propiedad de la vivienda, aplicando una fórmula contenida en la norma.
Vemos, por tanto, que el tratamiento fiscal del arrendamiento de la vivienda habitual puede ser menos favorable que la adquisición del mismo bien en función de dos factores que no se tienen en cuenta a la hora de aplicar incentivos fiscales a la compra de una vivienda: la edad y el nivel de ingresos del inquilino.
Si bien la equiparación en el tratamiento fiscal de la compra y alquiler de vivienda habitual no será suficiente para dejar atrás los efectos de la "burbuja inmobiliaria", puede contribuir a reactivar el mercado del alquiler y, por ende, el de la compra de viviendas, revitalizando nuestra maltrecha economía.
Juan Rodríguez-Loras Dealbert es director en el área de People Services de KPMG Abogados
El PSOE negocia la desgravación por vivienda
