El fomento del alquiler de vivienda es un reto constante en la agenda de asuntos pendientes en España. La idiosincrasia propia de nuestro país ha conducido a que el alquiler tan sólo represente un tímido 11% del mercado de vivienda, mientras que la media europea está situada en el entorno del 40%.
De ahí la necesidad de poner en práctica medidas que incentiven la puesta en alquiler de las viviendas, ayudando a disipar los temores del casero ante los riesgos que entraña arrendar una propiedad, como el impago o la práctica imposibilidad de desalojo. Por todo ello, el Congreso de los Diputados ha dado un importante paso al aprobar, el pasado 25 de junio en la Comisión de Justicia, el Proyecto de Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.
El texto, publicado en el Boletín Oficial de las Cortes Generales el pasado 6 de julio, debe aún superar su paso por el Senado a donde ya ha sido remitido, culminando el plazo para la presentación de enmiendas el próximo 11 de septiembre. El desahucio exprés en un máximo de 15 días tras la sentencia, la posibilidad de tramitarlo en juicio verbal reduciendo y simplificando los trámites y el reconocimiento del derecho del casero de recuperar la casa para sus familiares directos son las líneas básicas sobre las que se apoya la reforma perpetrada por el Congreso.
No obstante, entre las medidas adoptadas no se deja de lado al inquilino que cumpla con sus obligaciones contractuales e incluso se introduce en el texto una disposición adicional (primera) que contempla ayudas a inquilinos con alta vulnerabilidad social.
En concreto, establece que, "en las ayudas estatales para facilitar el acceso a la vivienda y su disfrute efectivo se prestará especial atención a las circunstancias de los inquilinos que se encuentren en situación de baja capacidad económica y alta vulnerabilidad social".
Desahucio en 15 días
Sin duda, las principales novedades de la nueva regulación, en su redacción actual, las introduce el artículo segunto del texto en el que se modifican diversos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC 1/2000) con el propósito de mejorar y agilizar los procesos de desahucio, salvaguardando en todo caso los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena fe.
Es en este artículo en el que se recoge la posibilidad de desahucio en un plazo de 15 días y sin ulteriores trámites.
Esto ocurrirá en aquellos casos en que, tras las sentencias de condena por allanamiento, "no se verifique por el arrendatario el desalojo voluntario en el plazo señalado". Será entonces cuando se fije "con carácter subsidiario día y hora en que tendrá lugar el lanzamiento directo del demandado, que se llevará a término sin necesidad de ulteriores trámites en un plazo no superior a 15 días desde la finalización de dicho período voluntario". Así lo contempla la nueva redacción que el proyecto da del apartado 1 del artículo 447 de la LEC.
Además, se someten al mismo régimen jurídico los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas y los procesos de desahucio por expiración legal o contractual del plazo del arrendamiento.
En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o de cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para que se ejecute directamente la sentencia sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento. En estos casos, el plazo de espera legal establecido de forma general no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio.
En cuanto a la notificación, cuando se trate de sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas y el demandado citado en forma no hubiera comparecido en la fecha o en el plazo señalado en la citación, se hará por medio de edictos fijando copia de la sentencia en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.
Pero antes de llegar a dar estos pasos, el texto establece previamente (en este caso modificando el apartado 3 del artículo 437 de la LEC) que "si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de 15 días desde que se notifique la demanda".
Juicio más rápido y sencillo
En el artículo segundo del proyecto también se amplía el ámbito del juicio verbal para que puedan sustanciarse por este procedimiento las reclamaciones de rentas derivadas del arrendamiento cuando no se acumulan al desahucio , lo que permite salvar, en su caso, la relación arrendaticia, algo que hasta ahora se dificultaba porque el propietario acreedor de rentas o cantidades debidas se veía obligado a acumular su reclamación a la del desahucio si quería acudir al juicio verbal, más sencillo y rápido que el juicio ordinario.
Del mismo modo, se añade un nuevo apartado 3 al artículo 818 de la LEC por el que se establece que cuando las reclamaciones de rentas o de cantidades debidas accedan al proceso monitorio y se formule oposición por el arrendatario, la resolución definitiva seguirá los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía. Además, en varios supuestos se reducen plazos y se eliminan trámites no sustanciales que hasta ahora dilataban en exceso la conclusión del proceso.
Reclamar la casa para familiares
Otra medida importante que introduce la nueva regulación es que los caseros podrán reclamar su piso para sus familiares e incluso para sus ex cónyuges.
Así lo recoge el primer artículo del proyecto de ley que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (29/1994) con el fin de ampliar los supuestos en que no procede la prórroga obligatoria del contrato, de tal modo que se extiende a aquellos casos en que el arrendador tenga necesidad de ocupar la vivienda para sus familiares en primer grado, es decir, para los padres y los hijos o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así se haya hecho constar expresamente en el contrato para evitar fraudes y preservar la necesaria seguridad jurídica.
En el caso de que en tres meses no se produjera esta ocupación, el arrendador estará obligado a reponer al arrendatario el uso de la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que queden hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por razones de fuerza mayor.
Queda así modificado el apartado 3 del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Mejora energética de los edificios
La reforma aprovecha la ocasión para introducir una serie de medidas destinadas a promover un consumo responsable de los recursos, en beneficio del medio ambiente.
Así, el último artículo de la reforma modifica la Ley de Propiedad Horizontal (49/1960), dando una nueva redacción al apartado 3 del artículo 17 y añadiendo un cuarto apartado. El objetivo es facilitar que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos para la realización de obras y la instalación de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética del edificio, lo que permitirá a los hogares españoles reducir el coste de la factura energética y contribuirá a combatir el cambio climático, según explica el preámbulo de la norma.
Con este mismo objetivo se establece también el régimen aplicable a la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos en los aparcamientos de los edificios.
Pero también deberán participar activamente las Administraciones. Una iniciativa promovida por una enmienda de CiU ha logrado que se garantice que las Administraciones, en la esfera de sus respectivas competencias, adoptarán medidas para asegurar la eficiencia hídrica de los edificios. Estas medidas incluirán la incorporación de mecanismos o dispositivos reguladores de caudal, que permitan la elección de diferentes tipos de suministro y la aplicación de diferentes tipos de tarificación.
Para ello deberán establecer medidas vinculantes para nuevos edificios y para las redes públicas y privadas, así como para la incorporación gradual de estas medidas en los edificios y redes ya existentes.
El Congreso aprueba el desahucio exprés
