Resulta fundamental fijar el momento en que se considera iniciado un proceso de transformación urbanística de un terreno rústico en urbanizable para determinar si su adjudicación entre los socios de una mercantil, vía reducción de capital, está sujeta o no al pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
Así, lo entiende la Dirección General de Tributos, en consulta de 7 de septiembre de 2023, en consulta vinculante (V-2404-23). en la que estima que cuando la entrega tiene lugar antes del inicio de la urbanización de los terrenos, está exenta del pago del IVA en la medida en que el inmueble segregado tenga naturaleza rústica, tal y como dispone el artículo 20. Uno. 20º de la Ley 37/1992, ya sea porque se trata de terrenos no urbanizables o bien, siendo terrenos susceptibles de transformación urbanística, no se ha iniciado todavía la correspondiente actuación de urbanización.
A los efectos de esta Ley, se entiende por valor normal de mercado aquel que, para adquirir los bienes o servicios en ese mismo momento, un destinatario, en la misma fase de comercialización en la que se efectúe la entrega de bienes o prestación de servicios, debería pagar en el territorio de aplicación del Impuesto en condiciones de libre competencia a un proveedor independiente.
Considera la DGT que "cabe determinar que si se trata de un terreno calificado como solar no resultará de aplicación la exención del artículo 20. Uno. 20º de la Ley 37/1992. A estos efectos, la operación quedaría sujeta y no exenta del impuesto, tributando al tipo impositivo del 21% conforme al artículo 90 de la Ley del IVA.
En relación con las dudas suscitadas sobre el régimen de tributación indirecta de las operaciones inmobiliarias, tanto en el ámbito del IVA como del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), la Agencia Tributaria (Aeat) ha incorporado en el portal del IVA dentro de sus servicios de asistencia virtual de este impuesto, un nuevo servicio de ayuda e información al contribuyente denominado Calificador Inmobiliario, creado para resolver las principales dudas planteadas en relación con la tributación indirecta relacionada con la transmisión, cesión y arrendamiento de bienes inmuebles, así como, la urbanización de terrenos.
El Calificador Inmobiliario ofrece información sobre la tributación indirecta que afecta a las operaciones, distinguiendo entre diferentes supuestos, como la venta de edificaciones o terrenos, el arrendamiento con y sin opción de compra de inmuebles, así como las operaciones en las que intervienen las Juntas de compensación. Estima Tributos que ante la trascendencia de estas operaciones, es recomendable asesorarse por un asesor fiscal titulado y respaldado por alguna de las grandes corporaciones profesionales.
