Madrid
Uno de los retos que tiene España en el mercado residencial es organizar el mercado de alquiler de vivienda ante la atomización que existe y el auge que vive actualmente. En estos momentos hay una gran demanda, pero falta oferta y el nuevo Plan de Vivienda aprobado por el Gobierno no es suficiente para incentivar la oferta con la concesión de ayudas a los promotores para que levanten pisos en renta. Ante esta situación nos preguntamos si se está aprovechando la oportunidad que hay en España de organizar un mercado del alquiler.
"Pienso que la están aprovechando bien los profesionales y los inversores que han puesto en marcha carteras gracias a la creación de las socimis, pero creo que hay actores importantes que no están acompañando a este sector como es la Administración Pública tanto nacional como local, pero sobre todo la local, que ha fallado estrepitosamente y está generando tensiones de precios por falta de oferta" explica José Luis Ruiz Bartolomé, director general de la consultora Chamberí Asset Management.
En esta misma línea, José María Cervera, director general corporativo de Renta Corporación coincide y afirma que el sector público se ha quedado al margen. "El capital privado es el que ha tomado la iniciativa en este nuevo mercado porque ha visto una oportunidad de negocio y busca rentabilidades y el sector público va a tener que entrar, aunque ahora el arbitraje y quienes lo están institucionalizando es el sector privado, que es quien va a poner a disposición de la demanda más vivienda de alquiler".
Por todo ello, estamos asistiendo en 2018 a la creación de una nueva industria. Si en España hay 18,5 millones de hogares, según la última cifra de la Encuesta de Población Activa (EPA), y de éstas, el 22% está en alquiler, esto significa que hay 4,7 millones de pisos en renta y de esta cartera tan solo un 5% está en manos de empresas institucionales, luego el resto, el 95%, está en manos de particulares.
"La Administración Pública ha hecho algo importante que es reordenar el sector inmobiliario y separar la actividad de promoción y desarrollo de la patrimonial creando las socimis con un régimen especial y esto es lo que nos ha hecho aproximarnos a una situación más semejante con otros países europeos. Ahora hay que ver cómo se posicionan los distintos actores que están surgiendo en este mercado y en dos o tres años veremos la consolidación de este sector en donde las Administraciones Públicas tendrán que seguir refinando esas regulaciones para que el sector se pueda desarrollar y se equipare con otros países europeos" apunta Nicolás Díaz-Saldaña, consejero delegado de Témpore (socimi de la Sareb). Sin embargo, no todos los expertos del sector piensan igual, David Botín, director del área de promoción Inmobiliaria de ACR Grupo, asegura que no se está aprovechando la ocasión. "Es posible que estemos ante el inicio de un nuevo mercado del alquiler, pero hasta la fecha tenemos un 22% de nuestros hogares en alquiler y la oferta se ha apoyado casi exclusivamente en el particular y es muy difícil que lleguemos a los porcentajes de otros países como Alemania con el 48,3% o Reino Unido con el 36,6% de su parque de vivienda en alquiler. Es difícil incrementar en España el parqué porque si hay 19 millones de viviendas para incrementar un 1% supone poner 190.000 viviendas en el mercado y eso tarda entre tres o cuatro años, luego hay que hacer el esfuerzo de dedicar cuatro años para incrementar un 1%, por eso, entre el tiempo y la economía que requiere esto, creo que difícilmente se haga de forma rápida. Ningún mercado funciona si no hay un equilibrio entre la oferta y la demanda. Necesitamos oferta amplia y variada para que este mercado funcione de forma ágil", afirma.
La tendencia está cambiando: los promotores empiezan a entrar en el mercado del alquiler
Es verdad que históricamente España ha sido un país de propietarios, pero el cambio cultural y socioeconómico que se ha dado en estos últimos años está dibujando unas nuevas líneas de negocio donde el alquiler está tomando protagonismo y empieza a institucionalizarse. Los nuevos actores de este mercado son: por un lado las socimis, que son sociedades cotizadas que sirven como vehículo de inversión con ventajas fiscales. La mayor de ellas es Testa, que saldrá a Bolsa próximamente y que es propiedad del Santander, BBVA, Acciona y Merlin Properties. También están otras como Azora, Vivenio (Renta Corporación), Témpore (Sareb) y Fidere, entre las más grandes. Dentro de este mercado podemos incluir a servicers, que aunque no son propietarios de los inmuebles, los gestionan, como Solvia (Sabadell), Anticipa (Blackstone), Haya (Cerberus), Altamira (Apollo y Santander) y luego hay sociedades de bancos como Building Center (Caixabank) u otro tipo de empresas como Alquiler Seguro, family office, etc.
Por tanto, ahora que ya se han empezado a crear los nuevos actores para institucionalizar este mercado el siguiente paso es desarrollar una cartera de activos. "Vamos a necesitar llegar a acuerdos con las promotoras para hacer viviendas destinadas al alquiler, lo que se llama un llave en mano, y en Sareb una parte de los suelos que tenemos los vamos a dedicar a la copromoción para pisos de alquiler con materiales más resistentes frente a la propiedad", apunta Nicolás Saldaña.
Esta es una fórmula que empieza a despertar interés. Según los expertos, los promotores siempre han sido reacios a entrar en el mercado del alquiler, porque argumentaban que ese no era su negocio, pero al final la tendencia del mercado ha cambiado y seguirá existiendo la compra venta, pero también el alquiler y tienen que estar ahí. No para explotarlo sino para construir el edificio y venderlo a un fondo o una socimi. Por primera vez los promotores se sientan en una mesa a negociar con los fondos para ajustar márgenes. El promotor no puede tener una rentabilidad del 25% ni el fondo del 10% como antes. En este caso, el promotor trabaja para hacer un edificio delegado por un fondo y al ser un único comprador la ventaja es que el riesgo comercial desaparece y el fondo también tiene que cambiar porque ya no compra producto terminado en rentabilidad compra un proyecto a dos o tres años, y a corto plazo veremos en el mercado operaciones de este tipo. "Nosotros en ACR como compañía constructora y promotora estamos muy interesados en esta fórmula. En estos casos los promotores actúan con un cliente único y eso tienes ventajas porque eliminas el riesgo comercial y obtienes beneficios más rápidamente para invertir aunque la desventaja es que a menor riesgo, menor rentabilidad", declara David Botín.
"Antes los bancos no veían este negocio y solo financiaban la promoción, pero esto ha cambiado, desde hace seis meses todos quieren entrar"
El mercado del alquiler es un mercado que siempre ha existido en manos de particulares, ahora se está profesionalizando gracias a la entrada de capital extranjero "Los inversores han aportado muchas cosas, además de capital. Han aportado metodología, rigurosidad, profesionalidad, que ya la había antes pero los fondos han obligado al sector a ser más rigurosos. Antes los bancos no veían este negocio y solo financiaban la promoción, pero esto ha cambiado, desde hace seis meses todos quieren entrar y ahora hay cola de entidades financieras que quieren financiar este tipo de negocio. Ven una oportunidad porque se han creado vehículos profesionales apoyados por fondos internacionales", explica José María Cervera.
Otro reto que tiene por delante este mercado es con la Administración Pública. "Hay que equiparar el IVA de la primera transmisión al 4%. No puede ser que cuando una socimi adquiere un inmueble en primera transmisión tiene que pagar el 10% de IVA mientras que otra sociedad de arrendamiento que no cotiza lo hace al 4%. Es necesario que no haya esas diferencias entre los vehículos de inversión", asegura Nicolás Saldaña.
Invertir en el residencial es rentable. La rentabilidad bruta que da la inversión en viviendas para ponerlas en alquiler ha aumentado el 7,3% desde el 6,3 de hace un año, por el fortalecimiento que ha vivido la demanda de alquileres, según el portal inmobiliario Idealista. José María Cervera afirma que "si hay un sector en el que hay que estar es en el residencial. Este sector, históricamente ha sido el menos cíclico y el más conservador dentro del sector inmobiliario y eso va muy en línea con el inversor de fondos de pensiones, compañías aseguradoras, etc., que se sienten satisfechos con rentabilidades moderadas y este producto les encaja".
De la misma opinión es José Luis Ruiz Bartolomé. "En el ciclo anterior las rentabilidades de la vivienda estaban por los suelos no llegaban al 2% y esto era porque muchos compraban con las expectativas de revalorización del inmueble y ahora esto ha cambiado. Primero, porque la financiación está limitada y ya no te permite jugar con las expectativas y segundo, porque la gente que compra vivienda o invierte en socimis lo hace para obtener una rentabilidad en el momento y si encima luego se revaloriza mejor".
El perfil del inversor en estos vehículos en Europa son en una gran mayoría compañías aseguradoras, algo que en España aún no es así
El perfil del inversor en estos vehículos en Europa son en una gran mayoría compañías aseguradoras, algo que en España aún no es así. "Tenemos que hacer que en España sea igual y que las aseguradoras se centren en su negocio y dejen la gestión sus carteras inmobiliarias en manos de las socimis a cambio de una participación y prima adicional en términos de rentabilidad" explica Nicolás Saldaña. Pero aparte del inversor institucional lo normal es que las socimis tengan entre un 20 ó 30% de free float en manos de particulares en Bolsa. ¿Una socimi residencial de alquiler de vivienda es un vehículo atractivo para el particular?
"En este país el interés por invertir en residencial es muy alto pero hay gente que no puede comprar una vivienda para luego destinar al alquiler porque para ello necesitas tener un nivel de ahorro y luego hacer toda la gestión con el inquilino por eso estos vehículos son una buena alternativa porque te permite invertir en el sector residencial y te aseguras tener menos riesgos con una buena rentabilidad", afirma David Botín.
"Cuando se haya consolidado este sector este será el siguiente reto: llegar al particular pero para eso hay que darle tamaño a este mercado y liquidez porque el inversor lo que no quiere es verse atrapado y hay que darle la confianza al inversor minorista de que puede comprar y vender cuando quiera", apunta José María Cervera.
