La vivienda de lujo ha sido siempre un mercado dominado por compradores internacionales aunque en los últimos meses inversores nacionales empiezan a demandar este tipo de propiedades. Pero si nos centramos en el comprador extranjero, según el Colegio de Registradores acapara el 14 por ciento de las transacciones inmobiliarias que se realizan en España aunque los expertos piensan que el número de extranjeros que compran una vivienda de lujo supone un porcentaje mayor.
Las últimas cifras del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) muestran que las ventas de viviendas por más de 900.000 euros en las regiones más codiciadas aumentaron significativamente durante 2016. En todo el conjunto de España, el número de transacciones de viviendas prime subió un 27 por ciento. Valencia registró las subidas más fuertes, aumentando un 104 por ciento. En Madrid y Marbella las ventas de viviendas de lujo aumentaron un 31 por ciento, en Ibiza un 24 por ciento y en la Costa Brava un 37 por ciento.
"A pesar del Brexit sigue habiendo un gran número de ingleses y hemos observado un aumento de los franceses, belgas, holandeses y escandinavos interesados en tener una casa unifamiliar en la costa, aunque la alemana sigue siendo la nacionalidad predominante en Baleares y Cataluña. Los chinos, por su parte, también han aumentado su presencia atraídos por la Golden Visa, afirma Constanza Maya, directora de franquicias de Engel & Völkers para España y Portugal.
Constanza asegura que "las causas para este crecimiento en España de la inversión extranjera se deben a la actual coyuntura internacional: el Brexit, la desaceleración de China, las expectativas económicas en EEUU, etc., unido al crecimiento en España y la mayor facilidad para obtener financiación así como a la elevada rentabilidad de los alquileres."
La principal motivación de la compra se centra en un 30 por ciento en la primera residencia y en un 43 por ciento, como segunda residencia, según un estudio de la agencia inmobiliaria especializada en propiedades de alto standing, Lucas Fox, quien apunta que en los últimos meses también ha habido un aumento considerable del número de compradores que adquieren una propiedad con fines de inversión (22 por ciento), mientras que sólo el 3 por ciento de los compradores buscaban obtener la Golden Visa.
"Los clientes internacionales se concentran principalmente en la grandes urbes o en la costa. Así, sus lugares preferidos son, por un lado, Barcelona, Madrid y Valencia, donde invierten en apartamentos o pisos que emplean también como segunda residencia a temporadas, alquilándola el resto del año. Y, por otro, Mallorca, Cataluña, Valencia y Andalucía, zonas que eligen para segundas residencias o lugares para establecerse tras la jubilación", afirma Constanza Maya.
No se puede hablar de un único tipo de producto o precio de compra para los extranjeros, sino que su interés se ha diversificado enormemente en cuanto a tipología y presupuesto se refiere. Por ejemplo en las regiones de costa, según Lucas Fox, las propiedades más buscadas son villas con vistas al mar y piscinas privadas en zonas prime de entre 500.000 euros y 1.000.0000 euros. El principal reto es encontrar una vivienda de calidad en esta gama de precios, por lo que la demanda supera la oferta. "Lo que hemos observado en los últimos meses es que las viviendas de obra nueva tienen una alta demanda, especialmente en los barrios más deseados de Barcelona y Madrid. Sin embargo, la falta de stock de calidad está ejerciendo presión sobre los precios en estas áreas", explica Joanna Papis, Directora de Nuevas Promociones de Lucas Fox.
Si nos centramos en Madrid, en 2016, se vendieron en la capital 800 propiedades premium, es decir, de al menos un millón y medio de euros. Esta cifra supone un crecimiento del 60 por ciento respecto a las transacciones de un año antes, según un informe de la inmobiliaria de lujo Engel & Völkers.
La obra nueva se posiciona
La rehabilitación ha dado paso al empuje de las promociones de obra nueva, que se ubican, principalmente, en la zona noroeste de Madrid (La Finca, Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte...), puesto que en el centro de la ciudad no hay suelo para levantar nuevos desarrollos. Las cifras hablan por sí solas, el año pasado se experimentó un crecimiento del 57 por ciento en la construcción de obra nueva, frente al 11 por ciento de la rehabilitación.
Los barrios más codiciados por las grandes fortunas en el centro de Madrid son Retiro, Salamanca y Centro. Dentro de ellos, los barrios de Recoletos, Justicia y Jerónimos, con precios que superan los 8.000 euros el metro cuadrado en las viviendas más exclusivas, siguen siendo los preferidos de las familias españolas adineradas y de los extranjeros que, por traslado laboral o por inversión, quieren disfrutar de una zona rodada de edificios singulares, según Engel & Völkers.
Si nos vamos a Barcelona, las vistas son el elemento clave en la tasación de una vivienda de lujo en Barcelona, pues representan entre el 30 y 50 por ciento del valor de una propiedad dependiendo de la amplitud de horizonte de la que disponga la vivienda, por lo que aquellas con orientación sur con vistas al mar llegan a duplicar el precio de mercado de inmuebles de características similares que carezcan de vistas.
"Nuestros compradores quieren ver hecha realidad su visión idealizada de Barcelona. Para ellos la ciudad es belleza, arte, sol y mar y su vivienda tiene que reunir esos requisitos de exclusividad", afirma Emmanuel Virgoulay, socio de la masterfranquicia de Barnes International en España.
Además de las vistas, la ubicación, el tamaño, su estado y distribución -si necesita reforma o no-, el coste de mantenimiento mensual y la situación del mercado inmobiliario, son factores determinantes.
El tamaño de los pisos está entre 150 y 350 metros, mientras que el de las casas oscila entre los 400 y 1.000 metros de superficie construida, a los que habría que sumar el resto del terreno de la finca. Este tipo de propiedades suelen disponer de un gran salón comedor, cuatro o cinco habitaciones, tres baños, ascensor, techos altos, amplia terraza, buen aislamiento acústico, mucha luz, servicio de conserje y plaza de garaje. Además disponen de sistemas de alta seguridad y, a menudo, de servicio de vigilancia 24 horas.
