El potencial de crecimiento de los precios del mercado inmobiliario en las capitales españolas respecto a las principales ciudades europeas atrae al inversor, nacional y extranjero, que busca rentabilidad.
El turbador ritmo de crecimiento de los precios del mercado de la vivienda en España en los últimos 4 años -tanto en las compraventas como en el alquiler y sobre todo en las principales ciudades y destinos turísticos- ha hecho saltar las alarmas entre la ciudadanía y se ha incorporado al debate político de un país que recuerda nítidamente las dolorosas consecuencias del estallido de la última burbuja inmobiliaria. Esta cadencia, lejos de ahuyentar al inversor que busca rentabilidad con la especulación o con el arrendamiento, abre su apetito, que aumenta más si se atiende al recorrido que las capitales españolas todavía tienen hasta alcanzar a las metrópolis europeas que se encuentran en momentos del ciclo más maduros, como Londres, París, Berlín o Múnich -ver gráfico-.
Las razones que, actualmente, justifican estas expectativas y los incrementos de los precios en España son conocidas: la recuperación de la demanda por las mejores condiciones económicas, una oferta contenida por la acumulación de viviendas en las carteras de los bancos y los fondos de inversión, el fácil acceso a financiación por la acomodaticia política monetaria adoptada por el Banco Central Europea (BCE) y la desregulación que permite obtener elevadas rentabilidades con el arrendamiento turístico. Todos estos motivos propician que España sea el primer país entre las economías más grandes de la Unión Europea (UE) donde más han aumentado los precios de las viviendas desde 2016, según los datos, a cierre del segundo trimestre del presente año, recogidos por Eurostat.
"Las compras de extranjeros han crecido de manera constante y representaron el 20% de todas las transacciones realizadas en 2017"
Este ritmo, más acusado aún en las urbes importantes y considerado alarmante por distintos colectivos sociales y por ciertos partidos políticos, es un aliciente para el inversor que precisamente cree en el potencial de ciudades como Alicante, Bilbao, Sevilla, Málaga, Valencia, Barcelona o Madrid, donde los precios están lejos de otros lugares del Viejo Continente. Mientras, por ejemplo, en la capital del Estado, el metro cuadrado de las viviendas nuevas se paga a 3.923 euros y se alquila por 15,5 euros al mes, según calcula Deloitte en la séptima edición de su informe sobre vivienda, en el centro de París los precios ascienden a 10.697 y 26,4 euros, respectivamente, y en la zona noble de Londres a 16.512 euros el metro vendido y a 26,3 el arrendado.
"A medida que el aumento de los precios en ciertas regiones se ha moderado y los rendimientos que se extraen de las propiedades se va reduciendo en algunas, los inversores institucionales -fondos, bancos o inmobiliarias- tienden a buscar mercados nuevos", observa Deloitte, que sitúa entre ellos a España. "El mercado inmobiliario español continúa evolucionando a dos velocidades diferentes: las principales metrópolis, así como los principales destinos costeros, son testigos de una fuerte demanda, de aumentos significativos de los precios y de una fuerte actividad de desarrollo urbanístico, mientras que las áreas del interior del país todavía muestran tasas planas o incluso negativas", explica la consultora, que destaca que "la demanda de los extranjeros ha sido clave" en esta partición, ya que "las compras realizadas por inversores foráneos han crecido de manera constante y representaron aproximadamente el 20% de todas las transacciones realizadas en 2017".
Este análisis encaja con las conclusiones de Fernando Encinar, cofundador y jefe de estudios de Idealista, uno de los portales de vivienda en Internet más importantes, quien resalta especialmente Madrid como "un foco de atracción de la inversión por las ventajas fiscales respecto a otras regiones y porque se ha convertido en epicentro de la formación post universitaria y en una referencia cultural y de ocio", lo que, en su opinión, favorece que sea visto como un mercado refugio por grandes patrimonios extranjeros, especialmente latinoamericanos, como le ocurrió a Londres después de la crisis y hasta el Brexit, donde acudieron multimillonarios rusos, ucranianos que buscaban alejarse de la guerra, franceses que huían de las subidas de impuestos o portugueses espantados por la intervención de la Troika.
¿Hacia una nueva burbuja?
En otro informe reciente, Bankinter reconoce que la demanda de vivienda sumará su cuarto año de expansión "por el ciclo económico favorable, por el mayor número de compradores extranjeros" y, sobre todo, "por el fácil acceso a la financiación y por la seductora rentabilidad que ofrecen los inmuebles en un escenario de retornos cercanos al 0% en los depósitos e incluso negativos en la renta fija".
"La demanda de viviendas por motivo de inversión crece con fuerza en los municipios más atractivos, ante las buenas condiciones de financiación, la reducida rentabilidad de las alternativas y el renovado dinamismo del mercado del arrendamiento, impulsado tanto por la demanda de los hogares más jóvenes -con baja capacidad de ahorro por la precariedad laboral- como por la expansión de la vivienda turística, principalmente debido a la penetración de las plataformas de alquiler vacacional", insiste el departamento de análisis de Bankia en un estudio publicado en marzo. "Si la fuerte demanda, una oferta limitada y las subidas del arrendamiento tienen continuidad en los próximos trimestres, cabe preguntarse si los precios van a seguir acelerando y si se está formando una nueva burbuja inmobiliaria, aunque todavía no hay paralelismos evidentes con la situación anterior a 2008", finaliza el equipo de expertos de Bankinter.
