La semana pasada los inversores de la que ya es la segunda inmobiliaria española, el fondo BBVA Propiedad, recibían en su buzón una carta que casi seguro que no esperaban.
La gestora del producto les comunicaba que tras casi un año y medio con el fondo cerrado a suscripciones y reembolsos, volvía a abrir una ventana de liquidez "extraordinaria" para que todos los partícipes que quisieran reembolsaran sus participaciones a un valor liquidativo que no conocerán en el momento del reembolso, ya que éste se calculará al cierre de abril.
Adiós a las limitaciones
Pero, ¿por qué BBVA decide ahora dar esta oportunidad a sus inversores? Porque quiere que su producto deje de ser un fondo de inversión y eliminar así todas las limitaciones de gestión que ha de soportar por ser una institución de inversión colectiva. Y, claro, el primer paso para dejar de ser una herramienta colectiva es dejar de tener entre sus partícipes a inversores particulares.
"Ahora mismo en BBVA Propiedad no queda nadie porque sólo hay un 3% del capital en inversores minoritarios, el resto lo tiene el propio banco y lo que quiere es que se vaya la gente del fondo para así tener más libertad de movimiento", afirma Victoria Torre, de Self Bank. Por ello, permite a sus inversores salir del fondo desde ya y hasta el próximo 30 de abril sin tener que pagar ninguna comisión de reembolso.
De lograrlo, el banco podría así gestionar activamente los inmuebles que tiene en cartera sin tener que respetar las limitaciones de la CNMV (tener el 50% invertido en primera vivienda, un 10% mínimo en liquidez, entre otras). De hecho, tiene un plan B en el caso de que los pocos más de 3.000 partícipes individuales que aún tiene decidan no desprenderse de sus participaciones.
Según explica el banco en la carta que les ha remitido, "para evitar conflictos de interés la gestora está estudiando alternativas que podrían implicar la escisión del fondo en dos productos", uno para los minoristas y otro para el banco, que actualmente tiene el 96,69 por ciento del patrimonio.
Mejor vender, aunque se pierda
Queda claro que el banco quiere por tanto prescindir de los pocos minoritarios que aún quedan en BBVA Propiedad, pero la pregunta es: ¿deben los inversores complacer a la gestora del fondo? "Hubiera sido más razonable que hubieran dado la posibilidad antes, pero aun así es muy razonable salirse de un producto así porque todas las previsiones apuntan a que el precio de la vivienda seguirá cayendo", afirma Sebastián Larraza, analista de AFI.
Coincide con él Victoria Torre al afirmar que la liquidez de estos productos es muy escasa y que "a lo mejor sería bueno traspasarlo a un fondo que invierta en inmobiliarias cotizadas, si uno quiere aprovechar la futura subida del precio de la vivienda".
En todo caso, quien opte por rescatar su inversión ha de saber que lo más seguro es que lo haga con minusvalías. Desde el boom de 2006, BBVA Propiedad ha perdido un 8,53% y sólo este año se ha dejado un 1,44%. Lo mismo sucede con el resto de productos de este tipo, que en los últimos 12 meses ceden de media un 5%, según los datos de Inverco.
Peor es, sin embargo, el comportamiento que tienen las inmobiliarias cotizadas. Caen entre un 70 y un 99% desde que marcaran máximos a finales de 2006.
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