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El Supremo fija doctrina sobre la duración del contrato en los alquileres turísticos

Foto: Archivo

El Tribunal Supremo ha fijado doctrina en torno a la interpretación del régimen transitorio de la Ley 42/1998, sobre aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico, en cuanto a la duración del contrato.

Según la sentencia, de la que es ponente el magistrado Ferrándiz Gabriel, el litigio se enmarca en el ámbito temporal de aplicación de la referida ley, y tiene que ver con diversos contratos en virtud de los cuales la sociedad demandada, dedicada, entre otras actividades, a la constitución y transmisión de tal tipo de derechos, atribuyó a la demandante el de utilizar durante un periodo determinado cada año sendos apartamentos, de los que la transmitente era titular registral en una zona turística de las Islas Canarias. La adquirente del derecho formuló demanda interesando la nulidad de dos contratos por infringir normas imperativas o, subsidiariamente, su resolución, alegando el incumplimiento por la transmitente de la prohibición de recibir anticipos a cuenta de su contraprestación dineraria. La demandada que las facultades de desistir y de resolver el contrato habían caducado y que no había sido ella sino un tercero fiduciario- el que recibió tales anticipos por lo que no era aplicable la sanción de devolución.

El Juzgado desestimó la demanda al considerar válidos los contratos, excepto en el extremo relativo a los anticipos, que consideró prohibidos. La Audiencia estimó el recurso de la parte demandante y su demanda, al considerar que los contratos eran nulos por infringir las disposiciones legales sobre duración, ordenando la devolución de las sumas recibidas con causa en dichos contratos -entre ellas, los anticipos por duplicado-. La Sala ha confirmado este pronunciamiento, rechazando los recursos de casación y por infracción procesal de la parte demandada.

Tras rechazar los supuestos vicios procesales denunciados, la sentencia analiza la cuestión de fondo (recurso de casación), atinente a la duración del contrato. En su recurso se defendía que la duración fijada -indefinida- no era contraria al régimen legal (artículo. 3.1 y disposición transitoria segunda de la Ley 42/1998) pues decía la recurrente que había adaptado oportunamente a la repetida Ley su preexistente régimen de aprovechamiento por turno y que lo había hecho en los términos previstos en el apartado 3 de su disposición transitoria segunda, a cuyo tenor todos los regímenes preexistentes debían tener una duración máxima de cincuenta años, a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, pero dejando a salvo la posibilidad de que se emitiera -en la escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto-, dado que, ante el notario que autorizó la escritura de adaptación, exteriorizó su voluntad de que el mismo régimen anterior, de duración indeterminada, continuara vigente indefinidamente. La respuesta de la Sala es contraria a tal interpretación.

En síntesis, la sentencia, de 15 de enero de 2015, razona que en la Ley 42/98 tuvo particular importancia la duración del régimen, fijada en el artículo 3.1 entre tres y cincuenta años, norma que se completaba con la disposición transitoria segunda en la que el legislador se ocupó de los efectos de la nueva regulación sobre los llamados ?regímenes preexistentes?, imponiendo la necesidad de adaptarlos a sus disposiciones, en el plazo de dos años  -apartado 1 -. Aclara la sentencia que, ciertamente, en el apartado 3 de dicha norma transitoria, tras imponer la adaptación al nuevo régimen, también en lo temporal- sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, todos los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años, a partir de la entrada en vigor de la presente Ley-, se permitió la posibilidad de formular, en la escritura de adaptación, la declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto, precisamente, la alternativa por la que optó la demandada. Pero considera la Sala que la interpretación que la recurrente hizo y hace del referido apartado 3 de la disposición transitoria segunda, en el que se apoya, no es respetuosa con el sentido que resulta de la conexión sistemática del mismo con el apartado 2 de la propia norma transitoria, cuyo contenido aquel respeta en todo caso sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior y según el cual toda titular y, por tanto, también la ahora recurrente que deseara, tras la escritura de adaptación, comercializar los turnos aún no ransmitidos como derechos de aprovechamiento por turno, debería constituir el régimen respecto de los períodos disponibles con los 2 requisitos establecidos en esta Ley, entre ellos, el relativo al tiempo, establecido en el artículo 3, apartado 1. Entiende la Sala que no lo hizo así la recurrente, amparándose en una norma que no le daba suficiente cobertura, por lo que, al comercializar, estando ya en vigor la nueva Ley, los turnos aun no transmitidos sin respetar el régimen temporal establecido en la norma del referido artículo, lo infringió, como en correcta interpretación del conjunto normativo declaró el Tribunal de apelación.

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