No hay, de momento, una burbuja en el sector inmobiliario. Comparada la situación con la de los años del boom, incluido 2007 cuando empezó la crisis, las diferencias son sustanciales y significativas: todavía queda un stock importante de vivienda, aunque se ha reducido mucho; los precios, en promedio, distan aún del auge de la burbuja; el número de transacciones, en términos absolutos, está todavía muy por debajo de aquella fase; la construcción de vivienda se encuentra a años luz de la época de las grúas; hay zonas y segmentos de vivienda donde los precios todavía siguen estacionados o incluso bajando...
Sin embargo, estaremos de acuerdo en que algo pasa con la vivienda, cuando lleva un tiempo siendo un quebradero de cabeza para quienes inician su andadura laboral, cambian de trabajo (sobre todo a determinados lugares), buscan dar un salto a mejor en sus vidas, se plantean establecer un hogar o desean iniciar su independencia.
No digo que tenga que ser fácil o regalado, pues la historia nos enseña lo mucho que hay que perseverar, trabajar y ahorrar para conseguir metas o esperanzas. Tampoco pretendo que los esfuerzos, fatigas y trabajos de unos paguen los planes de vida de otros a costa de renunciar a los propios, como exigen quienes promueven con entusiasmo mayor intervención en el sector y más programas de vivienda social, por cierto, para especular o acceder a una sin estar siquiera en las listas de solicitantes o cumplir con los requisitos precisos. La Sareb tiene aún disponibles 1.640 viviendas destinadas a uso social que ninguna Administración ha reclamado, de las 4.000 que puso a disposición en 2012. Populismo por doquier.
Difícil y costoso es, de nuevo, acceder a una vivienda en propiedad; pero el alquiler se está poniendo imposible y no ya en el centro de las ciudades principales, sino muchas veces también en las afueras o extrarradio de las mismas, aunque todavía depende de la geografía y los inmuebles. En muchos casos, la relación calidad-situación y precio de las viviendas (alquiler o compra) vuelven a ser desorbitados. ¿A qué se debe?
Sin duda, el mercado se ha animado de nuevo por diversos factores relacionados con la recuperación económica, el alza del empleo y la mejora de expectativas, a lo que se añade unos tipos de interés muy bajos, entre 2014 y 2018, que incentivan el endeudamiento y que los bancos pugnen por captar clientes. Pero esto está cambiando y pueden volver los apuros para quienes se hayan endeudado a largo plazo y no cuenten con una cobertura o respaldo suficientes. Nada que ver, sin embargo, con la ruina de 2008, por el lado de las economías domésticas.
Ante una demanda al alza y expectativas que atraen inversores de fuera a gran velocidad, cabe mirar a la oferta; pues si responde a la demanda creciente, no debería causar graves apuros en los precios. El problema es que la oferta en absoluto es libre; no es ágil, ni inmediata; depende de planes y asuntos administrativos o políticos, máxime cuando éste es un negocio que ha hecho ganar mucho dinero a los gobernantes de toda índole y nivel; y se ajusta a criterios ideológicos, no de necesidades de la población.
Desde el poder -sobre todo ayuntamientos- se culpa al alquiler turístico, en un intento, seguramente exitoso, de echar balones fuera y eludir responsabilidades directas y significativas. Dentro de éste, cabe distinguir entre quienes compran un conjunto de viviendas o edificios para destinarlos a tal propósito, y quienes disponen de una o dos viviendas para tal fin. Los primeros deben incluirse, pues en realidad así ejercen, como empresarios turísticos y debe aplicárseles la normativa correspondiente, impuestos y licencias incluidos. Pero los segundos, únicamente tratan de aprovechar las nuevas tecnologías (Airbnb, entre otras) para obtener unos ingresos personales; no como actividad empresarial, sino como rentas personales.
Sin embargo, este fenómeno apenas tiene una influencia real sobre el alquiler en calles o barrios determinados y de unas cuantas ciudades; no tantas. Por ejemplo, apenas supone un 6% de la oferta anual de alquiler en Madrid y, aunque en Barcelona pueda ser un poco mayor, los números no tienen tamaño ni peso específico suficiente como para explicar los movimientos de precios, sea compra o alquiler.
Tal vez la escasez de oferta (el stock se ha reducido casi en dos tercios y no se repone a velocidad precisa); los recortes o trabas en promociones y planes (Castellana-Chamartín, Vicente Calderón, nuevas fases de Valdebebas, sudeste de la capital y corredor del Henares, Campamento, cooperativistas de Cuatro Caminos,... solo en Madrid) o las dificultades puestas a la propiedad, incluidos IBI, inseguridad jurídica para el arrendador y exceso de permisividad o protección para el arrendatario, trabas para la movilidad, interconexión o transporte, dadas las políticas ideológicas al respecto, tengan más que ver con la respuesta de precios acaecida, incluida su disparidad.
Entidades
Fernando Méndez Ibisate
Profesor de la Universidad Complutense de Madrid
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