Una década después del comienzo de esta "crisis económica mutante" (en palabras del recordado David Taguas) que hemos vivido y casi cuatro años después de comenzar el nuevo ciclo de expansión en el que se encuentra la economía, los bancos españoles están poco a poco dejando de ser las grandes inmobiliarias del país. Así puede comprobarse con la venta que Banco Popular ha efectuado al fondo Blackstone del 51% de su negocio inmobiliario (incluyendo Aliseda) por 10.000 millones de euros.
La concentración de riesgos asociados al inmobiliario por parte de la banca (según cálculos del Banco de España, el conjunto de la banca nacional prestó 250.000 millones de euros hasta el inicio de la crisis al sector de la construcción) provocó que ésta tuviera que asumir una avalancha de activos procedentes de la ejecución de garantías y una adjudicación progresiva y más lenta de créditos de dudoso cobro.
En 2013 se alcanzó el máximo de stock de crédito dudoso en 202.734 millones de euros, un año después de la petición de rescate de hasta 100.000 millones de euros a Europa. La cifra de créditos morosos ascendía a 150.000 millones de euros y la tasa de morosidad alcanzaba su máximo histórico por encima del 13,5%. Con este escenario, el rescate de las Cajas de Ahorros bajo sus diferentes mecanismos y los diferentes decretos de provisiones, empezaron a elevar la cobertura de unas carteras gravemente deterioradas.
Desde entonces, cuatro han sido los factores que han permitido reducir gradualmente el riesgo inmobiliario: en primer lugar, el traspaso de los activos tóxicos procedentes de la reestructuración financiera a la Sareb por un importe de 50.781 millones de euros, la cual tiene el cometido de optimizar la gestión de los inmuebles para venderlos con la menor minusvalía posible en un horizonte de 15 años desde su constitución. En segundo lugar, los bancos han vendido paquetes de activos, tanto créditos como inmuebles, a inversores fundamentalmente extranjeros con descuentos que oscilaron entre el 70 y el 80%. De esta forma, las entidades han transferido el riesgo reduciendo el coste de las coberturas y evitando sobre todo antes de 2013 soportar un mayor deterioro del valor del ladrillo en sus balances.
En tercer lugar, la recuperación y nuevo ciclo alcista en los precios de la vivienda permite incrementar el valor de los activos en cartera, incluso en algunos casos devolviéndolo al valor en libros o por encima de él. En un país de mayoría de propietarios de vivienda y donde el ladrillo es considerado un bien de inversión a largo plazo, la estrategia de retener cartera inmobiliaria por parte de las entidades financieras es evidente que ha funcionado, al mismo tiempo que en los primeros tiempos de la crisis (cuando el valor cayó a plomo) la regulación no fue exigente a la hora de hacer mark-to-market.
En este sentido, la subida de los precios permite volver performing algunos activos non-performing. Los bancos optaron o bien por esperar a coyunturas más favorables de precios (de ahí que el precio de la vivienda y el stock de vivienda vacía hayan tardado más en ajustarse en comparación con otros países europeos con burbujas inmobiliarias semejantes) o por apoyar a los deudores ofreciendo condiciones más favorables. Popular fue fiel epígono de lo segundo, lo cual no dejó de ser una apuesta arriesgada por esperar una recuperación pronta y rápida de las valoraciones.
Por último, las entidades a partir de 2012 se vieron obligadas a dotar más provisiones, elevando las coberturas de dudosos en términos medios en la banca cotizada al cierre contable de 2016 hasta el 48% (la nueva norma IFRS 9 entra en vigor en enero de 2018). En casos como los de BBVA o Santander, las provisiones están excediendo al valor razonable de muchos activos adjudicados y, por tanto, en un proceso de venta serían susceptibles de una reversión de deterioros y por consiguiente, plusvalías extraordinarias por la venta de dichos activos.
Una vez completado el punto 1) de la Sareb y casi completado el punto 4) de provisiones, la banca se sitúa en el último escalón de limpieza contable en un ciclo alcista de precios (punto 3) y con inversores que buscan las oportunidades que aún quedan (punto 2). Ahí es donde se encuentra Santander, el cual hereda una cartera de dudosos de Popular de aproximadamente 30.000 millones de euros, cubiertos en un 40% global y en un 54% en el segmento de crédito por el equipo Saracho-Sánchez Asiaín. En virtud del precio al que se cerrará la compra del paquete a Blackstone, los hechos muestran hasta qué punto Santander saldrá reforzado con el ladrillo de Popular. Como decía el ciego en el Lazarillo de Tormes: "Lo que te enfermó te sana y da salud".
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