La mejora económica y la falta de vivienda en algunas zonas han reactivado la actividad.
No ha sido de repente. No nos acostamos un día y a la mañana siguiente todo había cambiado. El momento actual de la industria inmobiliaria es el resultado de un proceso que tuvo su punto de arranque en el segundo Decreto De Guindos, que desbordó la capacidad del sistema financiero de provisionar las pérdidas inmobiliarias sin ayuda. Propició la práctica desaparición del otrora ejemplar modelo de las cajas de ahorros y, descartada la capitalización de la deuda de estas entidades, precipitó la solicitud del rescate financiero a Europa y la consiguiente creación del banco malo.
Más allá de la aplicación de la agenda reformista en otros ámbitos y de la notable mejora de la empresa española en exportaciones o productividad, el mensaje de saneamiento financiero y de ajuste de precios que recibieron los mercados puso en marcha una dinámica de inversión que tuvo su primer gran hito a mediados de 2013, cuando la recién constituida Sareb vendió su primer paquete de activos, la operación Bull, en un proceso competitivo y transparente. A partir de ese momento se reactivó una carrera por hacerse con los mejores activos inmobiliarios del país. En esta primera fase, hasta el segundo semestre de 2014, los inversores se centraron en producto terminado en rentabilidad: oficinas y locales comerciales con buenas ubicaciones y usuarios. Una inversión más especulativa que productiva, pero que sirvió para que entraran en el país miles de millones de euros que han limpiado los balances de los vendedores y que han ido permeando en el tejido productivo del país.
La paulatina mejora de los indicadores macro y la falta de oferta de vivienda nueva en las ubicaciones más deseadas han ido animando a retomar la actividad de desarrollo, concentrada en estos primeros compases de la recuperación en lo que la banca ha dado en llamar demanda solvente: vivienda para clase alta y media-alta.
El ajuste de precios era necesario para animar a los grandes fondos de inversión a comprar. Pero no es así cuando se trata de particulares. La compra de una vivienda no se acomete, por lo general, en soledad. La mayoría de compradores necesitamos un compañero de viaje que nos provea de financiación, el banco. Pues bien, ya desde los primeros meses de 2014 se notó un cambio de actitud en algunas entidades financieras, que poco a poco fue calando en las demás. Así, y aunque el saldo vivo hipotecario del sistema financiero disminuyó durante el año pasado, sin embargo el número de hipotecas concedidas creció por primera vez en años, y todo parece indicar que en 2015 va a ser muy superior.
Gracias a los programas de compra de deuda del BCE y la brutal caída de la remuneración de los depósitos, se ha observado en las últimas semanas una nueva vuelta de tuerca que puede ser definitiva para la consolidación del cambio de ciclo: son ahora las propias entidades financieras las que se están acercando a los promotores que han sobrevivido la crisis con ofertas de financiación de sus promociones. Algunas incluso están volviendo a poner en marcha las áreas de negocio de promotores que habían desmantelado en la crisis. Así, junto con el formato de cooperativa y el de asociación de fondo con promotor, pronto vamos a ver desarrollos inmobiliarios promovidos con la fórmula tradicional de la financiación bancaria.
Los últimos datos de empleo reflejan un notable aumento de la actividad de construcción. Sin embargo, contrasta con un estancamiento de las ventas de vivienda de obra nueva. Esto es así porque las estadísticas sólo son capaces de reflejar las ventas formalizadas en escritura pública. Pero lo cierto es que en estos momentos se están cerrando muchas compraventas en contrato privado que solamente pasarán a reflejarse en los censos dentro de un par de años.
Aunque es innegable que hay todavía un importante stock de vivienda sin vender, lo cierto es que este ha disminuido de manera importante durante los últimos años y que está muy localizado. Quiere esto decir que vamos a encontrarnos con zonas con un stock que tardará años en absorberse, mientras que en otras hay ya verdadera escasez.
La demografía, un problema real y grave en todo Occidente y en España en particular, no va a ser impedimento para el devenir del ciclo inmobiliario que está comenzando. No en vano, la generación que se incorpora ahora al mercado laboral y a la creación de familias -los nacidos en los años 80- es, después de la inmediatamente anterior -la de los babyboomers- la más numerosa de nuestra historia reciente.
En la medida en que la previsión de crecimiento del PIB para los próximos años supera el 2 por ciento, y que la creación de empleo va a ir acompañando este crecimiento, todo parece indicar que estamos en el inicio de un nuevo ciclo de crecimiento inmobiliario. Tan solo cabe esperar que el paradigma hipotecario que se instale ahora sea mucho más prudente que el de la década pasada y así evitar el crecimiento descontrolado de precios y cantidades, y la vulnerabilidad de los hipotecados ante cualquier cambio del escenario laboral o de tipos de interés.