El final del año 2014 marcará la desaparición de buena parte de los contratos de renta antigua (aquellos firmados antes de 9 de mayo 1985) de locales comerciales. Esta medida puede afectar, según estimaciones de Tinsa, a entre 65.000 y 85.000 inmuebles en España.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 estableció un plazo de 20 años para la disolución de estos contratos sometidos a prórroga forzosa a potestad del arrendatario. Sin embargo, no todos los inmuebles con alquileres anteriores al 9 de mayo de 1985 quedarán sin efecto el 31 de diciembre. Algunos, principalmente los contratos suscritos por personas físicas que a fecha actual sigan al frente de la actividad, mantendrán sus privilegios hasta la jubilación o fallecimiento del titular.
Mucho se ha hablado sobre el riesgo de que desaparezca un gran número de comercios tradicionales, incapaces de asumir el cambio de escenario. La situación es completamente distinta para los otros afectados: los propietarios, entre los que también hay particulares que han obtenido durante años un rendimiento económico por su activo muy inferior que el dueño del local de al lado. No sólo porque las rentas de mercado se han incrementado en las últimas dos décadas muy por encima del IPC, generándose un desfase entre éstas y las obtenidas por estos propietarios. También, porque los contratos de renta antigua penalizan a la baja el valor del activo si el propietario ha necesitado en algún momento hipotecarlo o venderlo.
Veamos un caso práctico en el que se toma como referencia la evolución histórica de las rentas medias de locales comerciales (euros/mes) a nivel nacional, en base a los valores medios de mercado (compra) registrados en la base de datos de Tinsa. Imaginemos un particular que compra el 8 de mayo de 1985 (la víspera de la entrada en vigor de la Ley Boyer, que puso fin al concepto de renta antigua) un inmueble de 100 metros cuadrados de características medias, al que se le atribuye un valor de compra, según la serie histórica nacional de locales comerciales de Tinsa, de 20.282 euros. Si firmó con un inquilino el mismo 8 de mayo, el contrato quedó afecto a la LAU 64 y se considera de renta antigua. Si el propietario aceptó la discreta actualización de renta que proponía la LAU del año 1994, el contrato continuará vigente hasta el 31 de diciembre de 2014. En estos 29 años, el propietario habrá obtenido unos ingresos netos por rentas, antes de impuestos, de 43.189 euros, una vez descontados gastos medios.
¿Qué hubiera pasado si el propietario hubiera esperado unos días en lugar de firmar el contrato de arrendamiento el 8 de mayo de 1985? No hubiera quedado sujeto a la prórroga forzosa expresada en la LAU 64, lo que hubiera permitido acordar a las partes un plazo de duración del contrato finito, que en este ejemplo es de cinco años. Si se hubiera rentabilizado el inmueble durante 29 años, asumiendo contratos de cinco años y periodos de desocupación de seis meses entre contratos, el importe de los ingresos netos, antes de impuestos, hubiera sido de 187.631 euros.
Como muestran las cifras, el régimen de renta antigua ha favorecido la coexistencia de dos realidades diferentes en inmuebles que pueden tener características y ubicaciones similares. Los rendimientos generados por el local arrendado con anterioridad a 1985 son muy inferiores a los del mismo local alquilado: 43.189 euros frente a 187.631 euros. Desde el punto de vista del inquilino, quien ocupa el local de renta libre (de mercado) está asumiendo un coste fijo por alquiler siete veces superior (la diferencia ha llegado a once veces) que el arrendatario de un local de renta antigua.
Este desequilibrio desaparecerá a partir de enero en el caso de inmuebles alquilados a personas jurídicas o subrogados a los descendientes del autónomo firmante del contrato, ya que están obligados a acordar nuevas condiciones. Si no hay acuerdo, los inmuebles podrán volver en 2015 a comercializarse a valores de mercado con un nuevo arrendatario.
Marta García Hernández, responsable del Área Tributaria de Tinsa.
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