Firmas

Protección de los deudores hipotecarios

La hipoteca no es una garantía para que el acreedor pueda cobrar, en caso de impago, solamente con cargo al bien hipotecado -salvo que así se pacte-, sino una garantía que concede a un acreedor un derecho preferente de cobro sobre los demás acreedores con cargo al bien hipotecado, sin perjuicio de la responsabilidad patrimonial universal del deudor.

De modo que si en caso de impago la ejecución hipotecaria no cubriese toda la deuda, para cobrar el resto, el acreedor deberá embargar otros bienes del deudor, en concurrencia, en su caso, con los demás acreedores y con la prelación que corresponda a su crédito, ya sin garantía hipotecaria. Si a ello se añade la durabilidad de los inmuebles, los préstamos o créditos con esa garantía pueden tener un plazo de amortización mayor y un tipo de interés menor, lo que hace que el crédito sea accesible a un mayor número.

Para ello es necesario que, en caso de impago, el sistema procesal garantice la realización de la garantía en el menor tiempo posible -pero sin vulnerar los derechos del deudor- y facilite la obtención del precio más alto posible, en beneficio de acreedor y de deudor.

Para conseguir el primer objetivo, la ley procesal regula un procedimiento especial de ejecución hipotecaria, en caso de impago, en el que el deudor sólo puede oponer dos excepciones: error o falsedad. Esta limitación de las causas de oposición es posible porque la constitución de la hipoteca exige la intervención de notario, a fin de que, entre otros extremos, no haya duda de los términos del contrato y de que no ha habido vicios de la voluntad en la celebración del mismo, así como la inscripción en el registro de la propiedad, lo que, entre otros extremos, garantiza la existencia de la hipoteca, su rango y la no admisión de cláusulas ilegales, lo que a su vez impide la ejecución alegando ese tipo de cláusulas. Para conseguir el segundo objetivo, se organiza un sistema de enajenación mediante subastas.

En la medida en la que todo ello funcione correctamente, y la garantía sea efectiva, el crédito será más accesible a un mayor número; y en la medida en la que se dificulte la realización de la garantía, ésta verá disminuida su utilidad y, en consecuencia, los tipos de interés serán más elevados, los plazos de amortización menores y, finalmente, el crédito menos accesible.

Sobre la fiebre de liquidez

Nos encontramos con que, como consecuencia de los años de fiebre de liquidez, hubo una alegría excesiva en la concesión de créditos por parte de las entidades financieras, especialmente de las cajas de ahorros -dirigidas por políticos y representantes sindicales, salvo algún caso excepcional-, las cuales llegaron a acaparar el 62% del mercado, y, correlativamente, una excesiva alegría en endeudarse por parte de todos.

La crisis subsiguiente está teniendo como consecuencia que, primero, muchos ciudadanos deseen no haberse endeudado nunca porque el inmueble adquirido vale, por el momento, menos que la deuda que garantiza y, en consecuencia, desean poder liberarse de la deuda sin consentimiento del acreedor.

Segundo, el importe de la cuota de amortización es excesivamente gravoso o imposible de pagar para determinados deudores, como consecuencia de las circunstancias sobrevenidas, y a pesar de que tomaron una decisión que conforme a la información disponible podía calificarse, en aquel momento, de prudente.

Consecuencias de una dación en pago

Ambos colectivos, frecuentemente integrados por las mismas personas, presionan al Gobierno para que les permita liberarse de su deuda mediante la entrega del bien hipotecado. Si el Gobierno lo permitiera, las consecuencias serían desastrosas para el sistema financiero- y, en última instancia, para los contribuyentes, pues no olvidemos que los depósitos están garantizados hasta 100.000 euros por el Estado-, y, por tanto, para la disponibilidad de crédito, así como para su accesibilidad.

En la medida en la que el Gobierno ceda a presiones populistas, el crédito se encarecerá. Inversamente, los desequilibrios procesales existentes en favor de los acreedores -verbigracia, intereses de demora- quedan cada vez más en evidencia y deben ser corregidos, pues sirven como argumento -justificado- para las pretensiones de los citados colectivos de deudores, las cuales, sin embargo, no son admisibles desde la perspectiva del interés de la mayoría.

El Gobierno debe aprovechar la oportunidad para mejorar la eficiencia del sistema procesal, implementando instrumentos que, sin romper los equilibrios, sean beneficiosos para acreedores y deudores y no para los unos a costa de los otros, ni viceversa. En este sentido, una adecuada regulación de la anticresis, una figura apenas usada, regulada en el Código Civil, podría rendir grandes beneficios, si contara con el beneplácito del Banco de España y, en mi opinión , hay razones de peso para justificar una decisión en este sentido, como atestigua el rancio abolengo de la figura. Si así fuera, podrían articularse pactos anticréticos, de naturaleza amortizatoria y de duración limitada, que permitieran al acreedor hipotecario constituirse en administrador del bien hipotecado durante el tiempo que se pactase, en lugar de adjudicárselo, provisionar por el impago y la adjudicación, para tener que acabar vendiéndolo o, en el mejor de los casos, arrendándolo por una cantidad inferior a la cuota de la hipoteca impagada. Al deudor le evitaría el desahucio, los intereses de demora y, además, la cantidad acordada se aplicaría a la extinción el crédito.

Cuidado con los casos extremos

Por otro lado, para los casos extremos, el Gobierno debe adoptar medidas de política social, pero las mismas no deben infiltrarse en la regulación procesal que articula la efectividad jurídica de las garantías hipotecarias, pues, en ese caso, para favorecer a un grupo de deudores incumplidores, acaba perjudicando a todos los cumplidores así como a los deudores futuros, además de no discriminar entre aquellos acreedores que fueron prudentes en la concesión de créditos de aquellos otros que fueron imprudentes. En este sentido es acertada la decisión de crear un fondo social de viviendas con el objeto de amparar a deudores especialmente vulnerables que se han visto obligados a desalojar la vivienda hipotecada.

Adicionalmente, y sin perjuicio de todo ello, es conveniente que se regulen las situaciones de sobrendeudamiento. Es preciso recordar que somos el único país de la Unión Europea que carece de esa regulación. En Finlandia, Francia y Noruega se presta especial protección a la vivienda familiar. En todos, salvo Alemania y Reino Unido, se regulan procedimientos extrajudiciales. En Francia y Bélgica se han creado comisiones administrativas. Los supuestos que merecen especial atención son los casos de paro, enfermedad y ruptura matrimonial.

El proyecto de ley medidas "urgentes" para reforzar las "medidas de protección de los deudores hipotecarios" es un proyecto apresurado, con una denominación inapropiada por su sesgo aparente, en el que se siguen manteniendo algunos desequilibrios -sigue sin haber trámite procesal en el procedimiento de ejecución especial para determinar si ha habido mora o no, y, además, no basta con establecer un tope sin revisar la base de cálculo, sorprendentemente aplicable sólo a los créditos con exclusión de los préstamos-; hay algunas medidas populistas -la obligación del acreedor de aceptar una tasación realizada por un tasador homologado elegido por el deudor, por otro lado de nula operatividad-; hay también intervencionismos injustificados -prohibiciones de contratar hipotecas por más de treinta años-, así como medidas más propias, en su caso, de una regulación del sobrendeudamiento -la quita forzosa de determinados porcentajes de la deuda pendiente tras la ejecución si el deudor paga en determinados plazos-, o medidas de política social para grupos de deudores previamente definidos como vulnerables en virtud de criterios que implican una discriminación no bien justificada y que afectan a la eficiencia del procedimiento -algunas dentro del código de buenas prácticas, obligatorias de facto para las entidades acreedoras dada su dependencia regulatoria-.

En ésta como en otras materias, es preciso legislar menos, con menos urgencias y con mayor calidad regulatoria. Nuestro sistema jurídico está lleno de normas -más de cien mil-, buen número de ellas "urgentes" o "excepcionales", es decir, normas apresuradas y ad hoc. Es sabido, que si se quiere devaluar algún producto o servicio, lo mejor es aumentar su oferta. Nuestra oferta de normas es excesiva, lo que las devalúa, y un cierto número de ellas ya se anuncia pidiendo excusas por su calidad -pues ése es el mensaje que transmiten calificativos como los mencionados-, lo que las devalúa aún más.

Nada de ello favorece una cultura de respeto a la ley -el famoso it's the law (es la ley), propio de la cultura popular anglosajona, que tanto nos gustaría oír aquí-. Para ello, ha de haber pocas normas, de excelente calidad, estables y con garantía de ser aplicadas a quien las incumpla, lo que acabaría imponiendo entre nosotros una cultura similar.

Hoy es sabido, al menos en líneas generales, que la calidad institucional es un factor condicionante del progreso económico hasta el punto de que algunos la consideran la clave de bóveda del sistema. Los legisladores y los reguladores deberían actuar en consecuencia.

Fernando P. Méndez González, miembro del Consejo Editorial de elEconomista.

WhatsAppWhatsApp
FacebookFacebook
TwitterTwitter
Linkedinlinkedin
emailemail
imprimirprint
comentariosforum60

camionero
A Favor
En Contra

Como devuelvan el piso a Paquito que se lo vendió el piso a Fulanito, y le exijan que devuelva la pasta…verás la que se lía…ah, no! Que lo que queremos es que el de en medio, el Banco al que le pide Fulanito la pasta se lo quede! Pues nada, a ver si conseguimos vendernos entre nosotros los pisos por millones de euros, nos los repartimos, y que el Banco apechugue con los ladrillos… aunque luego al Banco hay que rescatarlo para que nos devuelva lo que pusimos dentro o lo que gastamos en preferentes…joeeeeee que lío

Puntuación 15
#1
yo
A Favor
En Contra

si el credito ya esta muerto, ¿en que puede perjudicar? Hasta en Bruselas han dicho ya que el actual sistema es injusto, ¿que va a hacer falta, que baje Dios a reprender a los banqueros y ministros de economia?

Puntuación 38
#2
attack
A Favor
En Contra

lo que revienta el mercado es que te quiten el piso y el banco se lo queda por el 50% del valor para luego venderlo al 100x100¡¡¡¡ consiguen un beneficio brutal y para colmo el antiguo propietario le sigue debiendo la pasta¡¡¡¡

Puntuación 59
#3
hay que mirar la letra pequeña
A Favor
En Contra

Habría que recoger firmas para ver quien está dispuesto a asumir las consecuencias de una dación en pago retroactiva como subida de impuestos, recortes sociales, prórroga casi indefinida de no concesión de créditos, etc....

Cuidado con las medidas populistas y electoralistas, que aunque a primera vista parezcan ideales en la práctica conllevan una serie de desastres colaterales que en un país como el nuestro acostumbrado a que el de al lado se pringue para salir del hoyo mientras yo me callo como una p... es muy peligroso.

Puntuación 35
#4
Mesmer
A Favor
En Contra

Completamente de acuerdo con el comentario nº 2. El crédito ya está muerto en España. El problema de aceptar la dación en pago retroactiva sería fundamentalmente para la banca extranjera acreedora de la española y para la cartera compuesta por derivados financieros basados en hipotecas titulizadas, cuya categoría pasaría de producto triple A a producto "tóxico". Pero por algún loado hay que pinchar la hipertrofica financiera.

Puntuación 8
#5
Usuario validado en elEconomista.es
cierzo
A Favor
En Contra

Lo primero que favorecerá la dación en pago es que los precios de las viviendas no suban como subieron en años anteriores, en los que se infló artificialmente el precio por la creencia de que el banco siempre podría recuperar lo prestado con la vivienda y otros bienes del deudor. Habiéndose demostrado que ello no es cierto, los bancos y los tasadores se cuidarán muy mucho de inflar los precios para luego recibir pisos a precio inflado.

Por otra parte, la dación en pago debería ser para vivienda o negocio (pyme) pero no para especulación o grandes operaciones financieras como las que hemos visto. Si dice el autor que ya está inventado en los países nórdicos, ¿por qué no lo copiamos directamente?

Al menos, algún beneficio habrá para el futuro.

Puntuación 22
#6
Rhl
A Favor
En Contra

SI a la dacion en pago retroactiva. Hace cinco años, jamas vi a ningun Notario, Interventor, Director Comercial de Cajas o Bancos informar a clientes de las posibles consecuencias de no pagar las cuotas hipotecarias a ninguno de ellos, claro en ese momento no convenia.. verdad?.

Sr Mendez Gonzalez flaco favor hace usted con comentarios tales como "presion populista" le recuerdo que es la presion de mucha gente que esta al borde de la desesperacion, demuestre un poco empatia.

Puntuación -4
#7
jpeg
A Favor
En Contra

#7 A ver quien no sabía que si no pagabas la hipoteca te quitaban la casa? Pero estamos locos o que?

Muchos de los que se han quejado de las hipotecas vendieron sus viviendas anteriores en los años de la burbuja con plusvalías y no se quejaron, ni repartieron conmigo sus ganancias yo ahora no quiero pagar sus pérdidas.

Puntuación 59
#8
Robert
A Favor
En Contra

La dación en pago retroactiva significaría del orden de 1.000.000 de familias más al paro, y en riesgo por tanto de impago, la garantía hipotecaria + personal, garantiza que una persona con recursos deje de pagar el crédito porque le conviene, o porque el bien que se compró haya perdido valor por x circunstancias.

Aplicando esta teoría el banco también debería de participar en las plusvalías que muchos de nosotros hemos obtenido al vender viviendas mucho más caras de lo que las compramos, deberíamos haber dado al banco una parte de ese dinero ganado ya que es nuestro socio?? que juega a ganar y a perder??.

Seamos serios, el banco nos presta dinero para comprar una vivienda, lo que debemos hacer es devolverle su dinero, (dinero de los depositantes), y no devolverle un piso, al banco no le interesa una vivienda, te embarga y te echa a la calle para que el vecino del quinto siga pagando su hipoteca religiosamente en vista de las consecuencias. El miedo guarda la viña, y mas en un país como este.

Puntuación 0
#9
Nico
A Favor
En Contra

El enfoque del artículo... una verguenza,que apechuguen los bancos con la dación en pago y listo!!!

que hay riesgo??? claro,pero no fuí yo quién concedía prestamos del 120%.

Ahora como bien dice el n3,se quedan los pisos a mitad de precio y aún les debes dinero,siempre hacen negocio,hasta cuando se equivocan y claro,periódicos como este,que tendrán buena relación con elllos,defienden posturas INJUSTIFICABLES.

Los rescatamos para que nos sableen,eso no puede ser!!!

Dación en pago ya!!!!

Puntuación 2
#10
edwen19
A Favor
En Contra

Si la vivienda se entiende como un derecho constitucional clama al cielo que devolviendo dicho bien no quedes exento de la deuda...repito...clama al cielo entendiendolo como un derecho constitucional..otra cosa es que si la vivienda se entiende como objeto de especulación, es cierto que ya no prima un derecho constiutucional (y ético) sinó que pasa por delante la devolución de la deuda pudiendo generar que una persona se transforme en un zombie a nivel económico, porqué existe pero no tendrá la consideración de persona capaz de desarrollar proyectos,... a causa de éste código ético político-Bancario mas similar a "el lazarillo de tormes" que a las reglas sociales aceptadas en pleno año 2013.

Saludos

Puntuación 6
#11
laudrup
A Favor
En Contra

7 el rollito de que aquí nadie sabía nada de esto no cuela, yo he firmado dos hipotecas en mi vida, y SE PERFECTAMENTE QUE SI NO PAGAS LA QUE TE CAE ES GORDA, Otra cosa es que todos pensásemos que si algo así nos pasaba no habría problema ya que vendíamos nuestro piso mucho más caro, le devolvíamos el dinero al banco, y aún nos sobraba dinero. Nadie se esperaba una depreciación semejante.

Puntuación 25
#12
PAPITO
A Favor
En Contra

10 vamos a ver la vivienda no es un derecho, EL ACCESO A LA VIVIENDA ES UN DERECHO, nadie te dice que tengas que invertir en una propiedad, lo que dice la ley es que debes poder tener acceso a una vivienda digna, que puede ser de alquiler, dejémonos de demagogia, la gente compraba viviendas porque estaban seguros de que al año siguiente ganaban un 10% y así fué durante decenios, hasta que llegó la crisis, el cuento del ciudadano inocente y bueno por naturaleza es un camelo, salvo casos extremos en los que entre todos debemos ayudarles, el resto se debe mentalizar a perder su casa y devolver el dinero que falte al banco.

Puntuación 22
#13
Antonio
A Favor
En Contra

#8. Sabían que perderían la casa. Lo que no sabían es que seguirían con la deuda.

Yo tampoco quiero pagar las "perdidas" de los bancos y mírame... sin llegar a fin de mes para que "fluya el crédito" en nuestro sistema financiero.

Puntuación 2
#14
pepe
A Favor
En Contra

la cosa está clara, el banco tiene siempre beneficios brutales, y no es a costa de vender tarjetas de crédito.

Yo aun me pregunto como es posible que los banqueros puedan cobrar los millones que cobran y nos dejamos desangrar así.



El sistema debe cambiar.

Puntuación 5
#15
de repente 3 default
A Favor
En Contra

Menuda pregunta!!...por supuesto..alivio al deudor y controla al prestamista especulativo..el mercado funcionará mucho mejor. Y los precios se ajustarán al salario real...alguien que juega algo sabiendo que nunca va a perder tenderá a perder siempre...y hará que todos perdamos con él.

Puntuación 5
#16
así no !
A Favor
En Contra

Si pido 100 al banco y vendo a doscientos pa mi. Si recibo 100 y pasa a valer 50 lo devuelvo y ya etá, eso si me lo sigo quedando pagando 0,005 .

¡Olé la Economía !

Puntuación 25
#17
Rhl
A Favor
En Contra

Para el 8 y 11. Me reafirmo en mis comentarios, no fueron informados, mal que te pese la VERDAD!!! no sabian las consecuencia de no hacer frente a las cuotas hipotecarias, desconocian totalmente la legislacion vigente en esta materia.Disculparme los dos si no todo el mundo no tiene las misma cultura financiera que vosotros.

Cantidad de inmigrantes, personas con baja cualificacion, etc, fueron animados sistematicamente por las entidades financieras a la compra vivienda a traves del acceso al credito facil, en vez de impulsar el acceso al alquilar y de impulsar politicas de sobredeundameinto. SI A LA DACION EL PAGO RETROACTIVA!!!!!!!!!!!!!!!!

Puntuación -24
#18
José
A Favor
En Contra

http://empresite.eleconomista.es/MARTINEZ-TAPIA.html

Puntuación -2
#19
Sumergido
A Favor
En Contra

El mercado inmobiliario esta muerto, el credito hipotecario va en caida y cuesta abajo. Loo que no puede ser que yo compre una vivienda y el banco convierta la hipoteca en producto financiero. Asi nos va el sistema financiero esta quebrado. Los bancos se estan comiendo mucha vivienda y si le sigues debiendo al banco ingresas en la economia sumergida y a sobrevivir. Pasas a ser un excluido social.Vamos a ver quien cotiza para pagar las pensiones y paga impuestos para mantener la sanidad y educación.De donde van a cobrar los politicos, sigan dando la razon a la banca vamos de puto culo.

Puntuación 7
#20
Tío normal
A Favor
En Contra

La dacion en pago es un tema sacado por la demagógica izquierda de esta mierda de país para engañar alos analfabetos.99% del personal.Los prestamos subirían su interés y no se financiaría mas del 50% o sea ruina total.Ademas el afectado por la dacion no evitara perder la vivienda y además quedaría fuera del sistema sin posibilidad de acceder ni a una tarjeta de crédito.Vale ya de bobadas.Cambio de la Ley hipotecaria si,demagógicas baratas no.

Puntuación 10
#21
hastiado
A Favor
En Contra

Exccelente artículo objetivo y comedido. Cuando yo me hipotequé hace 8 años sabía perfectamente que si no pagaba no sólo me quitarían el piso si no todo lo que tuviese hasta completar la deuda pendiente si el piso no fuese suficiente. Por eso compré lo que estaba a mi alcance hipotecándome sólo por un 60% del crédito, un modeto piso que áun sigo pagando.

Otros lo hicieron por un 120% del crédito para incluir coche nuevo, muebles, viajes etc. Y ahora que sus casas se devalúan pretenden entregar las llaves y que los que sí fuimos prudentes y ahorradores les paguemos su pufazo vía impuestos.

La dación en pago retroactiva es un despropósito descumunal, lo mismo que si los que han perdido en bolsa estando apalancados a crédito, ahora pidiesen borrón y cuenta nueva para que los bancos les condonase su deuda.

Otra cosa es que a partir de ahora se firmen hipotecas que estipulen en el contrato la dación en pago, me parece bien. Eso sí preparémonos para pagar intereses muchisimo más altos, no como hasta ahora, y endeudándonos solamente por el 50% del valor de crédito puesto que la vivienda sería la única garantía suba o baje el valor de dicha vivienda, porque un nómina estable ya no valdrá para nada. ¿También habrá un plataforma dentro de 15 años que exijan que los bancos vuelvan a dar hipotecas por el 100% del crédito y a intereses bajos?

Con una sociedad infantil y aprovechada que -en luegar de echarse a la calle para echar a toda la castuza política corrupta- se dedica a lloriquear y a manifestarse por lo "suyo" volviendo a votar alternativamente a unos chorizos o a otros, este país seguirá siendo una cloaca de corruptos, aprovechados y apesabrados llorones.

Os podéis hinchar a ponerme negativos, no espero otra cosa visto lo visto. Eso sí me dan ganas de ponerme por mi cuenta y que pague impuestos para la corrupción política y vustros propios pufos la madre que os parió.

Puntuación 46
#22
LAS DEUDAS SON DEL BANCOO
A Favor
En Contra

OS NO LES PRESTARON DINERO LOS BANCOS NO PESTAN DINEROO. SOLO NUMEROS VIRTUALES SIN RESPALDO ECONOMICO. LAS HIPOTECAS EL BANCO DIO UN PAGARE A X AÑÑOS ES UN ALQUILER QUE CUANDO TERMINAR DE PAGAR EN X AÑOS EL PISO ES TUYO. LAS DEUDAS SON DEL BANCOO, NO PRESTO DINERO A NADIE

Puntuación -16
#23
LAS DEUDAS SON DEL BANCO. NO DEJEN QUE LES ESTAFEN CON LA MAGIA DE LA PALABRA
A Favor
En Contra

OS NO LES PRESTARON DINERO LOS BANCOS NO PESTAN DINEROO. SOLO NUMEROS VIRTUALES SIN RESPALDO ECONOMICO. LAS HIPOTECAS EL BANCO DIO UN PAGARE A X AÑÑOS ES UN ALQUILER QUE CUANDO TERMINAR DE PAGAR EN X AÑOS EL PISO ES TUYO. LAS DEUDAS SON DEL BANCOO, NO PRESTO DINERO A NADIE. LES RATAN ENGAÑANDO LOS BANQUEROS CON LA MAGIA DE LA PALABRA

Puntuación -12
#24
Absurdo
A Favor
En Contra

ahora voy a pagar los platos rotos de unos señores que pidieron unos prestamos que no podian pagar y el banco le dio un dinero que no tenian que haberles dado, y encima restringen los creditos,bajan los depositos, ponen la ley tobin ,suben la custodia de valores DINERO AL COLCHON

Puntuación 21
#25