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¿Cómo me afecta la nueva ley del alquiler?

Imagen: Istock.

El precio del alquiler está en máximos. 2018 cerró el año con un incremento de aproximadamente un 14% en Madrid. A pesar de que el crecimiento es desigual según la región en la que nos encontremos, los expertos aseguran que son muchas las ciudades en las que la subida ha superado el 30%, especialmente en las localidades costeras como Valencia, Mallorca, Málaga o Barcelona.

Como consecuencia de estas subidas, la nueva Ley ha modificado algunos de los aspectos que existían hasta ahora, pero tanto el arrendador como el arrendatario tienen una serie de derechos y obligaciones que deben seguir. Es importante tener claras algunas de las exigencias que se recogen en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que se aprobó el pasado mes de marzo, y que incluye algunas diferencias respecto a la anterior. Si vives de alquiler hay una serie de aspectos que debes saber y tener en cuenta.

La primera novedad, y casi la más importante, es que el contrato que firmas puede tener una duración de cinco años. Hasta este momento el máximo eran tres, pero ahora se amplían en dos más, si el arrendador es un persona física. Si el arrendador es una empresa el contrato puede tener una duración de hasta siete años. Esto quiere decir que el dueño no puede rescindir el contrato de manera unilateral hasta su finalización, salvo en unos supuestos concretos como por ejemplo, la necesidad del inmueble para uso personal o de un familiar directo, hijos o cónyuge. En ese caso, el dueño del inmueble debe reflejar la potestad de recuperar el piso en el contrato. Sin embargo, si no está escrito en el contrato, y por tanto no está firmado, no tienes que abandonar el piso.

Si pasados cinco años ninguna de las partes se pronuncia se creará automáticamente un nuevo contrato de prórroga tácita de uno a tres años. La prórroga irá en relación a lo establecido en el contrato original, es decir, si en el contrato está reflejada la renta anual, lo que el arrendador debe pagar en el cómputo anual aunque en la práctica lo haga mes a mes, la prórroga irá de año en año. Pero si en el contrato se establece la cuota mensual, la prórroga se realizará mes a mes. Parece un detalle sin importancia pero en este supuesto toma especial relevancia.

La eterna pregunta es: ¿me puede subir mi casero el precio? La respuesta es sí, pero con matices. Durante los cinco años de contrato el arrendador solo puede subir la renta ligada al IPC, que es un índice estatal que se calcula al cierre del año. Si el IPC sube un 2% por ejemplo, los arrendadores podrán subir a cada mensualidad ese porcentaje, fruto del cálculo de índice del precio de consumo. Es importante saber que el dueño del piso no puede subir el precio del alquiler mensual bajo su criterio personal durante los cinco años de la vigencia del contrato.

Si llegado el momento el arrendador quiere rescindir el contrato de alquiler, está obligado a avisar cuatro meses antes de la finalización del mismo. Si es el inquilino el que quiere rescindir el contrato, debe avisar al menos con dos meses de antelación.

¿Puede el propietario poner a la venta un piso mientras lo está alquilando?

Hay muchas dudas que se nos plantean como inquilinos, por ejemplo: ¿puede el dueño del piso ponerlo a la venta durante mi alquiler? Y si es así, ¿tengo que dejar el piso? El propietario tiene derecho a poner el piso a la venta, pero eso sí, si lo vende, el nuevo propietario está obligado a respetar el contrato vigente. No nos pueden obligar a dejar el piso por un cambio de dueños, esté o no registrado el contrato en el Registro de la Propiedad.

Si finalmente decides cambiar de piso, también hay novedades respecto a la fianza que debes depositar. Antes cada arrendador imponía su criterio a la hora de exigir un depósito, que le servía como garantía ante los posibles desperfectos que pueda ocasionar el inquilino, más allá de los que se puedan producir por el desgaste del día día. Esta realidad hizo que las exigencias para entrar en un piso se endurecieran mucho, llegando a pedir hasta cuatro meses de fianza, avales bancarios, e incluso una relación de ingresos en ciudades como Madrid y Barcelona. Ahora la ley regula la petición de depósitos e impone como máximo dos mensualidades de abono de fianza.

La nueva Ley no tiene carácter retroactivo, es decir, solo tendrá validez para los contratos que se hayan firmado a partir de marzo de 2019. Eso sí tenemos que tener en cuenta una cosa: un contrato firmado entre dos personas tiene validez hasta la fecha en la que concluye, sean cuales sean las circunstancias. Por tanto, hay que leer bien la letra pequeña y asegurarnos de que lo que firmamos está acorde a nuestras necesidades.

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