La compra de una vivienda es una de las decisiones financieras más relevantes en la vida de una persona. Por ello, para llevar a cabo esta operación es fundamental realizar un análisis previo de la solvencia económica del futuro propietario, proceso en el que el asesoramiento de la entidad bancaria puede ser clave. Una de las preguntas más importantes que se plantean los compradores es cuánto pueden pagar por su vivienda.
Para solicitar una hipoteca deben contar con un ahorro de, al menos, el 20% del valor total del inmueble, ya que los bancos conceden préstamos hipotecarios que cubren, como máximo, hasta el 80% del valor total de la tasación de la vivienda. Además del 20%, los futuros propietarios deben disponer de entre un 10% y un 15% adicional para hacer frente al pago de otros gastos (gestoría, notaría, Registro de la Propiedad, impuestos y los gastos derivados de la hipoteca, como la tasación). Con lo cual, para adquirir una vivienda de 250.000 euros, los compradores deben contar con un capital mínimo de 75.000 euros.
Calculadora: descubre cuánto deberías pagar por tu vivienda
Otros de los gastos asociados a la adquisición de una vivienda son los de gestoría y los de notaría, entre los que destacan los del Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa y de la nota simple, que verifica la titularidad y las cargas del inmueble.
Otro factor a tener en cuenta es que no conlleva el mismo desembolso comprar una vivienda de obra nueva que una de segunda mano. En el caso de la primera, se tienen que abonar dos tipos de gravámenes: el impuesto sobre el valor añadido (IVA), que es de un 10% sobre el precio final de venta (excepto en Canarias, que es el 6% correspondiente al impuesto general indirecto canario -IGIC-); y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), relativo a la firma de la escritura de compraventa, que difiere según cada comunidad autónoma, aunque no suele sobrepasar el 1% del valor de la propiedad. Para los inmuebles de segunda mano, hay que abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que también varía de una región a otra.
En esta línea, el comprador debe considerar que una vivienda de obra nueva suele tener un precio más elevado para una misma localización y altura que una de segunda mano. De hecho, este importe puede variar hasta un 25%, según la inmobiliaria Inmovisa. Aunque esto se debe, mayoritariamente, a que los inmuebles de segunda mano suelen requerir de reformas y obras. Otros aspectos como la ubicación, el tamaño, el número de habitaciones, si tiene jardín, terraza o piscina comunitaria definirán el precio. También es importante estudiar el entorno, la comunidad de vecinos, la eficiencia energética o la disponibilidad y el estado de los servicios públicos próximos.
¿Cuánto dinero debo destinar al pago de la hipoteca?
No solo hay que tener en cuenta el ahorro para hacer frente a la compra de una vivienda. Los futuros propietarios también tienen que analizar detalladamente su capacidad financiera para afrontar el pago mensual de la hipoteca. Los expertos recomiendan no destinar más del 30% de los ingresos brutos mensuales al pago de la hipoteca. Es decir, que, si una familia ingresa al mes 2.000 euros, la cuota debe ser, como máximo, de 600 euros.
La regla del 30% se basa en la cantidad que una unidad familiar puede asumir para el pago de la hipoteca y seguir teniendo dinero suficiente para afrontar los gastos cotidianos, como la comida y el transporte, además de poder ahorrar o afrontar imprevistos.
De hecho, las entidades bancarias también tienen en consideración para conceder una hipoteca si la familia tiene vigentes otras deudas, como puede ser la letra de un coche. Estos préstamos se añaden al 30% que se considera endeudamiento del hogar y con ello se estima la mensualidad que podrían asumir los compradores para establecer las condiciones definitivas de la hipoteca.
Tipos de hipoteca, ¿cuál me conviene más?
Otro aspecto a valorar a la hora de comprar una vivienda es qué tipo de hipoteca conviene más. Existen, principalmente, dos tipos de hipoteca: a tipo fijo y a tipo variable.
En el caso de las hipotecas a tipo fijo siempre se paga la misma cuota mensual ya que el tipo de interés permanece sin cambios durante toda la vida del préstamo. Este tipo de hipotecas suele tener un periodo de amortización más corto y, por lo tanto, la cantidad que se debe desembolsar cada mes es más elevada.
Por su parte, en las hipotecas a tipo variable el interés se compone de un diferencial fijo más un índice de referencia, que en España suele ser el euríbor. El banco revisa este indicador cada seis o 12 meses y, en función de si sube o baja, la cuota mensual también cambiará. Este tipo de préstamo suele contar con periodos de amortización más largos y unas cuotas mensuales más reducidas.
Calculadora: descubre qué te interesa más, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable
Además, hay una modalidad que combina las dos anteriores, la hipoteca a tipo mixto, en la que el tipo de interés se mantiene fijo durante un periodo y después pasa a ser variable.
Durante el proceso de convertirse en propietario pueden surgir muchas dudas, por eso, es recomendable contar con asesoramiento profesional, como el del gestor de la entidad bancaria, que ayudará en la toma de decisiones como la de escoger el tipo de hipoteca que conviene más en función de la situación económica del futuro propietario y de sus necesidades.
