En el mes de julio de este año la contratación de hipotecas creció casi un 37% con respecto al mismo periodo de 2020, lo que supone un total de 46.566 operaciones, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Se encadenan así cinco meses seguidos con aumentos superiores al 30%.
La firma de una hipoteca es una de las decisiones más importantes que toman los futuros propietarios a la hora de adquirir una vivienda. Se trata de un proceso en el que surgen muchas dudas, siendo el tipo de financiación una de las más comunes. La respuesta a la pregunta de "¿hipoteca a tipo fijo o variable?" depende de las necesidades de cada comprador. Existen, principalmente, dos tipos de hipoteca: a tipo fijo y a tipo variable. Además, hay una modalidad que combina las dos anteriores, las hipotecas a tipo mixto, en las que el tipo de interés se mantiene fijo durante un periodo y después pasa a ser variable.
En el mes de julio el 31,9% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 68,1%, a tipo fijo. Estos datos reflejan la incertidumbre que perciben los compradores como consecuencia de la situación derivada de la pandemia y que les hace optar por este tipo de hipoteca ya que les proporciona mayor estabilidad.
El tipo de interés
El tipo de interés marca la principal diferencia entre las hipotecas a tipo fijo y a tipo variable. En el primer caso, el interés no varía durante toda la vida del préstamo, es decir, siempre se pagará la misma cuota mensual.
En las hipotecas a tipo variable el interés se compone de un diferencial fijo más un índice de referencia. En el caso de España este último suele ser el euríbor. El banco revisa este indicador cada seis o 12 meses y, en función de si sube o baja, la cuota mensual también cambiará.
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Por tanto, la hipoteca a tipo fijo es recomendable para aquellos compradores con un perfil más conservador que prefieran no estar expuestos a las fluctuaciones del mercado. Como contrapartida, asumirán un interés mayor que en las hipotecas a tipo variable. Asimismo, la comisión por amortización anticipada también suele ser mayor. Por su parte, una hipoteca a tipo variable es aconsejable para los que quieran aprovechar el actual entorno económico, con un euríbor que se situó en septiembre en el -0,492% y unos tipos de interés en mínimos históricos en Europa.
El plazo y la cuota
Otro de los factores a tener en cuenta a la hora de elegir el tipo de hipoteca es el plazo. Las hipotecas a tipo fijo suelen tener un periodo de devolución más corto y, por lo tanto, una cuota mensual más elevada. En cambio, las hipotecas a tipo variable suelen contar con periodos de amortización más largos y unas cuotas mensuales más reducidas. Eso sí, como ya se ha señalado, la cantidad a pagar puede variar a lo largo de la vida del préstamo en función de si el índice de referencia sube o baja.
En el caso de que el plazo de amortización sea el mismo, la cuota mensual de una hipoteca a tipo fijo será más elevada ya que los intereses suelen ser mayores que en una hipoteca a tipo variable. Los últimos datos disponibles del INE, del mes de julio, muestran que el tipo de interés medio para las hipotecas a tipo fijo fue del 2,72% y para los préstamos hipotecarios a tipo variable del 2,19%.
Los términos clave de una hipoteca
El proceso de contratar una hipoteca puede ser complejo si no se dispone de la información suficiente. Por ello, es importante conocer todos los conceptos que lleva aparejados este tipo de producto y saber cómo influyen en el mismo:
- Euríbor. Es el acrónimo de Euro Interbank Offered Rate e indica el tipo de interés al que las entidades de crédito se prestan fondos entre sí. Este valor se publica diariamente y es el más usado como índice de referencia en la hipoteca en España.
- Tipo de interés nominal (TIN). Indica el coste efectivo de un producto financiero. Es decir, es el porcentaje fijo que se pacta como concepto de pago por el dinero prestado. Indica el tanto por ciento que recibe el banco por ceder el dinero.
- Tasa anual equivalente (TAE). Es el resultado de una fórmula matemática en la que se engloban el TIN, las comisiones y el plazo de amortización de la operación. De una manera más sencilla, la TAE es la cantidad real que se va a pagar por el dinero prestado.
- Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Esta contiene la información personalizada de la hipoteca, así como la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que informa sobre las cláusulas más relevantes del préstamo.
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Además, es fundamental contar con el asesoramiento de expertos como el gestor de la entidad financiera para escoger la opción que mejor se adapte a las necesidades del futuro propietario, así como para obtener respuesta en todo momento a las posibles preguntas y agilizar y simplificar el proceso.
La documentación necesaria para contratar una hipoteca
A la hora de solicitar una hipoteca también es importante saber qué documentación requerirá la entidad bancaria para gestionar el trámite. La información solicitada será distinta en función de si el futuro propietario es un trabajador por cuenta ajena, por cuenta propia o una sociedad.
Para cualquiera de los casos, la documentación común a presentar es:
- Identificación del titular o de los titulares (documento nacional de identidad -DNI- o tarjeta de residencia)
- Última declaración de la Renta
- Recibos de otros préstamos, en caso de que se tengan
- Justificación de otros ingresos si los hubiese
- Certificado de saldo de cuentas en otras entidades si procediese
- Vida laboral del solicitante
- Contrato de reserva o de arras, en el caso de que ya se haya firmado o se vaya a firmar
- Nota simple de la vivienda objeto de la hipoteca, así como de otras propiedades de las que sea titular el solicitante
Además, si el comprador es un trabajador por cuenta ajena debe presentar el contrato laboral y las tres últimas nóminas. En caso de ser autónomo, debe aportar la declaración anual del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y del impuesto sobre el valor añadido (IVA), los pagos trimestrales del IRPF y del IVA del ejercicio en activo, los últimos recibos del pago de la Seguridad Social y de la cuota de autónomos, y la declaración censal. Por su parte, si el solicitante de la hipoteca es una sociedad, se requiere el impuesto sobre sociedades, la escritura de constitución de la empresa y el balance anual de la compañía.
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