Madrid
Los fondos internacionales tienen en el bolsillo más de 50.000 millones de euros listos para invertir en el sector inmobiliario español, según los datos que maneja Neil Livingstone, director general de Capital Markets en Colliers International, que asegura que existe un enorme apetito inversor por el mercado terciario español. "Hay muchísima presión e inversores extranjeros que buscan exposición en España para ampliar sus carteras o cerrar su primera operación en el país", destaca el directivo.
Esto supone que el capital disponible para entrar en nuestro país es cuatro veces superior al que se transaccionó el pasado año, cuando se cerraron operaciones por volumen de unos 12.000 millones de euros en el mercado de oficinas, hotelero, retail, logística y activos alternativos.
Según Livingsone alrededor de un 50% del capital procede de la Región EMEA (Europa, Oriente Medio y África), mientras que los inversores de América del Norte representan un 35% del monto total, seguidos del capital asiático, que supone el 10%. "Aproximadamente la mitad de los 50.000 millones estaría en manos de gestoras de fondos y private equities", apunta el directivo escocés, que fue el encargado de liderar la implantación de Colliers International en España hace ya doce años.
El experto apunta que el foco de estos inversores se centra principalmente en el mercado de oficinas, si bien, se topan con la escasez de producto en este segmento, "especialmente se echan en falta los activos de calidad", concreta el directivo, que apunta que las oficinas "son nuestro día a día en Colliers. Son el pulso del mercado y el producto más ligado al PIB".
En este tipo de inmuebles, "la actividad está centrada totalmente en Madrid y Barcelona y dentro de estas ciudades, destaca la zona centro de la Ciudad Condal y el 22@, mientras que en el caso de la Capital se fijan dentro de la M30 y puntos determinados descentralizados, como Campos de las Naciones, por ejemplo".
Subida de rentas
El experto apunta que en este segmento "las rentabilidad están un poco por debajo del 3% y no vemos mucha más presión a la baja dada a las variables macroeconómicas, pero si confiamos en el recorrido al alza de las rentas", eso si, no tan fuertes como se preveía hace unos años.
Livingsone explica que a principios de 2013 llegaron a España las firmas oportunistas al calor de las atractivas operaciones que estaban surgiendo. En 2014 y 2015 aterrizaron también los fondos más conservadores y empezó a sonar con fuerza el discurso del buen momento que vivía el país, lo que propició unas previsiones muy favorables respecto a la evolución de las rentas de oficinas.
"Ahora si que estamos detectando ese incremento, pero no es tan fuerte como se preveía en esos años. Si bien, hay excepciones y si es cierto que notamos una importante presión al alza en las rentas en puntos determinados y también en activos concretos. Siempre dentro de la M30 y en la zona más prime hay edificios que se ponen por encima de los 30 euros por metros cuadrados al mes", apunta el directivo.
En cuanto a la ocupación, el experto apunta que el sector se mueve muy deprisa y "hay zonas que se están quedando obsoletas". Así, apunta que "es una cuestión de tiempo que la plaza de oficinas se centrar en la zona de Distrito Castellana Norte", mientras que en barrios como el de Salamanca, "se mantendrán determinados activos que siempre van a tener su mercado, pero aquellas oficinas que están en inmuebles residenciales tenderán a desaparecer y se reconvertirán en viviendas, donde también hay una gran demanda".
Livingsone destaca que "los inquilinos ahora son mucho más exigentes y buscan activos con un mayor nivel de sostenibilidad, lo que está generando muchos movimientos, por lo que prevemos que la absorción este año puede superar a la de 2017".
Grandes operaciones
En lo que llevamos de año el mercado de oficinas ha logrado situarse entre las diez operaciones más relevantes. Así, la venta de la sede de Planeta, propiedad de Inversiones Hemisferio, la patrimonial de la familia Lara, ha sido la segunda operación por volumen, gracias a los 210 millones que pagó Blackstone por el edificio catalán.
Por otro lado, Starwood Capital se ha hecho con el parque empresarial San Fernando, en Madrid, por 120 millones de euros, hasta entonces en manos de Oaktree.
