Neinor Homes apunta más alto y aumenta su objetivo de entrega de viviendas a 4.000 unidades a partir de 2020. Con estas nuevas previsiones en el horizonte, la promotora que lidera Juan Velayos, llevará a cabo un cambio en su estrategia de compra de suelo y entrará en el mercado de activos no finalistas.
De momento, la compañía está analizando tres operaciones en Madrid y Barcelona que suman 200 millones de euros de inversión. Se trata de terrenos con capacidad para levantar unas 1.000 unidades.
"Queremos ser capaces de controlar suelo no finalista con poco riesgo urbanístico", explica Velayos, que asegura que la fórmula con la que realizarían este tipo de operaciones funciona muy bien en Reino Unido. "Nosotros abonaríamos un ticket inicial que puede estar en el entorno del 10 por ciento del total de la operación, para que cuando este totalmente ordenado pase a nuestro control", detalla el directivo. De este modo, el riesgo de gestión del suelo queda en manos del vendedor de los terrenos, "lo que nos permite ser coherentes con la estrategia de no tener suelo finalista en nuestra cartera y al mismo tiempo nos da visibilidad y capacidad de seguir creciendo", concreta Velayos.
Eso si, la compañía trabajará con unos plazos concretos de cumplimiento, que no se extenderán a más de tres años. "Necesitamos nutrir nuestro portfolio de suelo para más allá de 2022".
Para ello la compañía sigue activa en la compra de suelo finalista, y actualmente analiza operaciones por volumen de 500 millones de euros, si bien, Velayos especifica que su objetivo de inversión para este año ronda los 200 millones de euros, sin contar los suelos no finalistas (ya que estos se abonarán más adelante).
"Estamos buscando activos de forma muy diversificada en todas nuestras áreas de influencia, tras haber cerrado un 2017 con 286 millones de euros invertidos en la compra de suelo".
Actualmente, Neinor se sitúa con una cartera de 176 suelos con capacidad para promover 12.500 viviendas. "Acabamos el año con 8.300 unidades lanzadas en 90 proyectos, y en 2017 hemos puesto en marcha 5.500 viviendas, lo que nos sitúa como el promotor con mayor actividad de España", destaca Velayos.
Esto significa que dos tercios del banco de suelo de la compañía se están trabajando y además, logrando un margen del 28 por ciento "por encima del que nos habíamos comprometido con nuestros inversores", presume el directivo.
La compañía, que durante el pasado año entregó 313 unidades, "adelantando dos promociones que estaban previstas para 2018", ha logrado unas preventas de 1.353 viviendas, que suponen unos ingresos de 746 millones de euros.
El lastre de las licencias
Entre las principales preocupaciones de la compañía destaca, por un lado, el mercado de los costes de la construcción, "que se está alterando con repuntes de hasta un 5 por ciento, si bien, esperamos que se estabilicen en unos 18 meses", y por otro la concesión de licencias.
"Los plazos están fuera de nuestro control, en la mayoría de los casos son seis meses, pero en otros se llegan a los doce. Es un despropósito y una lacra de país", denuncia Velayos, que asegura que por el lado contrario se encuentran con un entorno macroeconómico que acompaña al negocio promotor, todavía con "un largo recorrido al alza". El pasado año se iniciaron 80.000 casas y un mercado sano podría absorber 150.000 unidades, según el directivo, lo que "queda muy lejos de las más de 600.000 del pasado ciclo".
La compañía, que espera lograr beneficios este año, y que cerró el 2017 con un ebitda de 3,8 millones, se ha fijado el objetivo de liquidar los activos de legacy al cierre del ejercicio (procedentes de la filial inmobiliaria de Kutxabank que en 2015 compró Lone Star para crear la promotora). Esta rama de negocio aportó 114 millones de euros a los ingresos de la firma, mientras que el negocio de promoción de obra nueva generó ingresos de 77 millones.
