La operación de Colonial no llega por sorpresa al mercado. Era más bien un movimiento esperado desde octubre de 2016, cuando Colonial tomó sus primeras posiciones en Axiare y lo hizo por todo lo alto, posesionándose como el primer accionista con el 15 por ciento del capital. Aunque en ese momento los altos directivos de Colonial se cansaron de repetir que se trataba de una "operación oportunista" los rumores en el sector ya apuntaban a una opa que ha tardado en llegar más de un año. Un movimiento lógico para Colonial, que quiere que su cartera gane exposición en España, siguiendo las tendencia del resto de inversores internacionales. La oportunidad ahora está en nuestro país y en el mercado de oficinas, se encuentra, más concretamente, en Axiare.
Liderada por Luis López de Herrera Oria, Axiare es la única socimi que cotiza con prima (del 14,96 %). Este hecho no le quita atractivo para los analistas, ya que tiene la mejor recomendación de toda la bolsa española entre las firmas con cierto seguimiento.
El mercado está valorando positivamente que hayan cumplido los objetivos marcados en la salida a bolsa, pero esto se debe principalmente a la máxima que sigue a rajatabla la compañía: "convertir piedras en diamantes". Así ha definido Chony Martín, directora financiera de la sociedad, en varias ocasiones el trabajo que lleva a cabo el equipo de Axiare día a día, y es que en el ADN de la firma prevalece la creación de valor. Ejemplo de ello es que la cartera actual se ha adquirido un 15 por ciento por debajo de su coste de reposicionamiento.
El gran potencial de la socimi reside precisamente en que todavía tiene mucho por hacer con sus activos, ya que únicamente ha estabilizado el 42 por ciento de la cartera, sin actuar en el 58 por ciento restante. Las rentas anualizadas eran de 65 millones de euros en junio y el potencial para la cartera actual que estima la firma una vez que acaben los reposicionamientos, se ocupen los edificios vacíos y se renegocien contratos es de 102 millones en un periodo de entre 18 y 24 meses, eso sin incluir compras de activos ni incremento de rentas. Por datos como este la oferta de Colonial a 18,5 euros por acción supone una prima del 23,5 % sobre el valor neto de los activos (NAV) de Axiare al cierre de junio.
Actualmente, la cartera de Axiare se compone en un 74 por ciento de oficinas y un 77 por ciento de los activos están ubicados en Madrid, por lo que "ofrece una complementariedad clara con la estrategia de evolución de la ubicación y características de la cartera de activos de Colonial". La socimi que preside Juan José Bruguera, detenta actualmente una cartera formada únicamente por edificios de oficinas, en un 75 por ciento en zonas prime, y ocupados en un 97 por ciento. Con este movimiento acelera así su apuesta por el mercado de Madrid en el que la compañía resultante contará con un portafolio de edificios de oficinas valorados en 2.600 millones de euros.
A día de hoy, la exposición de la firma patrimonialista en España es del 31 por ciento y en caso de que la operación sea exitosa se incrementaría hasta el 42 por ciento. Concretamente, el portafolio resultante alcanzará los 1,7 millones de metros cuadrados de superficie en explotación, a la que se le suman 330.00 metros cuadrados en desarrollo.
La operación anunciada ayer por Colonial supone además el primer paso en la esperada consolidación del mercado de las socimis en España. En este caso, además, se trataría de la fusión entre una de las grandes patrimonialistas clásicas, como es Colonial, que ha sabido adaptarse al nuevo panorama inmobiliario, con una de las cuatro principales socimis, símbolos del nuevo ciclo en el que este tipo de vehículos lograron dinamizar el sector atrayendo una cantidad inaudita e inimaginable años atrás de capital extranjero a España. Un formato de éxito que arrancó en 2014 y ha llegado para quedarse.