La crisis de los centros comerciales en Estados Unidos, donde el 29% de los complejos corre el peligro de cierre en los próximos años, según la consultora Green Street Advisors, sumada al auge del ecommerce a nivel global ha puesto sobre la mesa el debate sobre si España se encuentra en un momento de saturación del mercado. Mientras que algunos expertos aseguran que el mercado español con 550 centros y parques comerciales nada tiene que ver con el estadounidense, otros apuntan a que esta crisis en América podría ser la antesala de lo que pasará en Europa.
La época de exceso de liquidez que se vive en el sector está llevando a los inversores a apostar por el desarrollo de nuevos complejos, cada vez más grandes, y que, en la mayoría de los casos, hacen sombra y ponen en peligro la supervivencia de los centros que se levantaron en el país hace ya más de 20 años.
Según las estadísticas, España se encuentra actualmente en una tasa de saturación, con 334 metros comerciales por cada 1.000 habitantes. Frente a ese dato objetivo, los expertos consideran que sigue habiendo espacio para nuevos proyectos, eso sí, con ciertas condiciones y en determinados mercados.
"La tasa de desequilibrio teórico se puede superar, siempre y cuando hagas un producto adaptado a su entorno, moderno y con oferta especializada", asegura Carolina Ramos, directora del departamento Leasing Centros Comerciales de Aguirre Newman. Respecto a la posibilidad de que en España se produzcan cierres masivos, como los que los analistas prevén para Estados Unidos, donde esperan que desaparezcan el 50% de los centros de aquí a 15 años, "no sería tan drástica para nuestro mercado, pero si que es verdad que al final los operadores van a elegir muy bien dónde se instalan. Ellos también van a tener que hacer un esfuerzo para atraer al consumidor, que es exigente, ya no quiere más de lo mismo", destaca Ramos, que cree que los centros tradicionales pequeños y de tamaño medio lo van a tener difícil para sobrevivir en la nueva etapa, "salvo los que son de conveniencia y suplen las necesidades básicas de un área, esos sí pueden subsistir, pero el resto tendrá que renovarse y especializarse".
Cristina Pérez de Zabalza, socia y directora de Retail Leasing en Cushman & Wakefield España, considera que el mercado no está saturado, y que "casi todos los centros comerciales en España tienen una reforma posible" que les ayude a tener una segunda vida. "Tienes que dar con el producto que pide la demanda y concretar a que público va dirigido, porque cada centro tiene unas necesidades diferentes".
El problema, a pesar de que todos los activos pueden ser renovados, es precisamente la intensa inversión que en muchos casos hay que acometer. "De momento estamos detectando mucho interés por parte de inversores que quieren comprar centros comerciales obsoletos porque ya tienen una idea de proyecto para reposicionarlos. Si el propietario tiene la posibilidad de hacer una reforma, perfecto, pero si no es mejor que lo venda", explica Pérez de Zabalza.
Reposicionamiento
El interés por este tipo de activos es alto, pero los inversores en muchas ocasiones prefieren iniciar un proyecto desde cero, en el que se encuentran con menos limitaciones. Así, "en los próximo tres años se desarrollarán unos 30 proyectos de centros comerciales nuevos", destaca Javier Hortelano, presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC).
Frente a quienes dicen que el ecommerce terminará matando al formato de centro comercial, las cifras que maneja la asociación demuestran que de momento estos complejos siguen estando muy presentes en el consumo de los españoles. "Estamos viendo como los centros comerciales siguen aumentando su cuota de mercado y crecen más de lo que lo hace el consumo privado. Concretamente los centros comerciales acaparan una cuota del 18% en su mercado de referencia", destaca Hortelano.
Estos buenos resultados se deben al reposicionamiento que están experimentando muchos de los centros donde cada vez es "más normal ampliar la categoría servicios. Hasta hace poco esto se limitaba a tintorerías, peluquerías, reparación de calzado, copias de llaves o telefonía móvil. Sin embargo ahora cada vez es más común ver clínicas de depilación, de estética, incluso clínicas de fertilidad. En otros países también se han llegado a introducir bibliotecas públicas, pero eso aún no lo hemos visto en España", indica Salvador González, director inversión retail en Savills.
Según Simon Orchard, director en España de Unibail Rodamco, aunque "España ya está relativamente bien dotada, gran parte del stock es del viejo estilo y no destaca por dotaciones modernas, por lo que existen algunos huecos donde no hay oferta suficiente y otros donde la oferta actual no es la ideal". "Madrid y Barcelona son las ciudades más dinámicas y de mayor población, por lo que atraen más comerciantes internacionales que buscan un formato muy particular. Nosotros seguimos apostando fuertemente por estas dos zonas, donde contamos con siete centros comerciales. Valencia es otra de las zonas con mayor potencial. Nosotros hemos invertido 30 millones en la última reforma de Bonairey vamos a comenzar un nuevo centro en Benidorm".
Centros con problemas
En un entorno general donde los centros crecen en ventas, hay activos obsoletos que no han sabido adaptarse a la demanda o que se han visto fuertemente dañados por la apertura de un nuevo centro en su área de influencia. Entre los casos más preocupantes se encuentra Plaza Imperial, en Zaragoza, que tras la llegada de Puerto Venecia, se ha quedado prácticamente vacío y ahora se estudia su reconversión a outlet. El Dolce Vita, de La Coruña, que abrió sus puertas en 2008 tras una inversión de 160 millones, lleva ya varios años cerrado. Además de la crisis inmediata que llegó después, algunos achacan su fracaso a la apertura de otro centro, el Espacio Coruña, que precisamente es otro de los que ahora se encuentran en la lista de activos con problemas, estando altamente desocupado.
El centro comercial Opción, en Alcorcón (Madrid), es otro ejemplo de un complejo cerrado durante años, pero también están los que se quedaron a mitad de camino, como el centro Superco en Aranjuez, que no llegó a abrir sus puertas a falta de tres meses para finalizar las obras. Para los centros más críticos, que no encuentran capital para la reforma, los expertos proponen usos alternativos al comercial. "Este será un reto para los Ayuntamientos, cuando empiecen a encontrarse con activos de 40.000 metros cuadrados vacíos en el centro de la ciudad. Por mucho que el urbanismo sea restrictivo, tendrán que pensárselo", destaca Gonzalo Senra, director de Retail de CBRE en España, que reconoce que la transformación de estos centros en usos distintos será complicada. "Es más fácil para los centros reorientarse y que pasen de ser regionales dominantes a transformarse a algo más pequeño que dé un servicio de conveniencia".
Sergio Fernándes, director de Retail de JLL, asegura que en su país, Portugal, los cambios de usos ya se han aplicado. "Desafortunadamente, aquí no se ve mucho, pero una fórmula buena para que un centro al que los fundamentales le acompañan, puede ser el añadir usos, como una clínica, una universidad o un hospital, y que el resto del espacio se destine a tiendas que pueden ser complementarias a las necesidades que tendrá el nuevo público". Fernándes reconoce que es difícil desde un punto de vista arquitectónico y también desde el urbanístico, "que todavía no está pensado para poder añadir un uso dotacional en estos activos".
Cambios de uso
Sin embargo, el modelo de uso mixto ya está funcionando en centros urbanos en Madrid, como Castellana 200 o Moda Shopping. "En el centro de ciudades es muy común, ¿por qué no hacerlo en las afueras en centros que se han quedado obsoletos?. Ahora no habrá muchos inversores dispuestos a dar el primer paso, pero seguramente cuando lo veamos, nos preguntaremos por qué no lo hemos hecho antes", reflexiona el directivo de JLL, que apunta a que el mejor centro comercial de Portugal, Colombo, se diseñó desde un principio combinando el uso comercial con el de oficinas.
Actualmente, Madrid tiene en marcha un proyecto donde se llevará a cabo este modelo, pero será en la zona urbana. Se trata de Torre Caleido, vecina de las Cuatro Torres, que además de convertirse en la sede del IE, acogerá también una clínica de QuirónSalud y en la zona comercial llevará servicios complementarios para estos usos. Según los expertos, este centro comercial competirá con La Vaguada, y podrá hacerlo gracias a la especialización. Así, apuntan que quiere ser un proyecto exclusivo, diferenciándose por tener marcas distintas, con zonas que potencien la experiencia de compra y donde la tecnología estará muy presente.
Según Serna, de CBRE, otra de las alternativas en el cambio de uso de los centros obsoletos se encuentra precisamente en el comercio online. "Se está hablando de una tendencia que aún no está implantada pero que podría darse en centros comerciales que sean un poco periféricos y se utilicen como hub logístico para la venta online de cercanía, para recoger producto o devolverlo. Son ideas que son difíciles de aplicar".
"En otros países, como Estados Unidos, donde la densidad comercial es entre 8 y 10 veces superior a la media europea, podemos ver mayores ejemplos de reconversión como en Texas, donde un centro fue reconvertido en la Austin Community College's Highland Campus, u otro ubicado en Tennessee reconvertido a Hospital. También tenemos ejemplos de centros reconvertidos a miniapartamentos, hoteles o bibliotecas", explica Salvador González, de Savills.
