El mercado del alquiler atraviesa uno de sus mejores momentos en España, respaldado por un cambio de cultura entre la población joven, que además tiene una reducida capacidad de compra, y también por el auge del turismo en los últimos años. En esta situación, son muchos los inversores que están apostando por la compra de pisos para después ponerlos en alquiler, si bien, una vez llegados a este punto se encuentran con dos opciones: el alquiler residencial y el turístico.
Ambas ofrecen rentabilidades muy jugosas para el inversor y así lo demuestra el informe de Alquiler Seguro, que realiza un pormenorizado estudio sobre los retornos que se pueden obtener en cada modalidad en Madrid y Barcelona, dependiendo del barrio en el que se encuentre la vivienda.
Aunque cada vez son más los inversores que apuestan por el modelo turístico ante el auge de plataformas como Airbnb o HomeAway, el estudio demuestra que las viviendas destinadas al alquiler turístico en Madrid necesitan, contando siempre con una media de tres noches por turista, tener una ocupación mínima de entre 15 y 18 noches al mes (50-60%), de media, para poder igualar la rentabilidad del alquiler residencial.
En Barcelona, el porcentaje de ocupación mínimo del alquiler turístico para equiparse al residencial es menor. Así, los pisos tienen que estar habitados entre 12 y 15 noches (40-50%). "Unos valores que confirman que para que un inmueble destinado a turistas se equipare con alquiler tradicional, requiere estar ocupado todos los fines de semana del mes", señalan desde Alquiler Seguro.
Si nos fijamos en los distritos de Madrid, la zona en la que una vivienda destinada al alquiler turístico necesita menos noches de ocupación, para igualar la rentabilidad de los arrendamientos residenciales, es el distrito de Salamanca. En concreto, en esta localización, un inmueble requiere estar ocupado entre 12 y 15 noches (40-50%) para igualar los datos de rentabilidad de los arrendamientos tradicionales (ver gráfico).
Por el contrario, existen otras zonas en Madrid donde el alquiler turístico no puede alcanzar la ocupación mínima rentable. Concretamente, estas zonas son los distritos de Arganzuela, Usera, Vicálvaro, Villa de Vallecas y Villaverde.
En el caso de Barcelona, donde el sector turístico ha experimentado un importante desarrollo, el análisis refleja que en varios distritos como San Martí y Sants Montjuic son necesarias entre 12 y 15 noches. Detrás, se encuentran la zona de Gracia y San Andreu, donde es posible igualar las rentabilidades si la vivienda tiene una ocupación mínima de entre 18 y 21 noches (60-70%). El distrito de la ciudad Condal donde más difícil es igualar la rentabilidad, es Horta Guinardó, pues se requiere tener el piso ocupado entre 21 y 24 noches.
Gastos y estacionalidad
Para analizar la rentabilidad de una vivienda es necesario tener en cuenta diferentes parámetros. Por ejemplo, los gastos son más elevados en los inmuebles turísticos porque el pago de algunos servicios, como luz, agua o wifi, corresponden al propietario; mientras que el residencial corre a cargo del inquilino. Asimismo, en el caso de los impuestos, el arrendador de un inmueble residencial puede desgravarse hasta el 60% de las tributaciones mientras que en el turístico no. "Además, es importante tener en cuenta que la ocupación en viviendas destinadas al alquiler turístico puede ser muy variable y oscilar mucho", destacan desde la firma, haciendo referencia a la estacionalidad de cada zona.
En este sentido, Antonio Carroza, consejero Delegado de Alquiler Seguro, explica que tener una vivienda turística "ocupada 15 noches es necesario que tenga turistas todos los fines de semana del mes". Así, consideran que el auge del sector a llevar a que algunos propietarios se interesen por "rentabilidades ficticias". Además, Carroza esgrime que esta situación en las zonas con mayor presión turística "ha ocasionado ligeros aumentos de las rentas en el alquiler residencial, por encima de los incrementos naturales".
