La cifra récord de inversión en activos logísticos, que en 2016 se situó cercana a los 850 millones de euros, sumada a la de contratación, ha llevado a los inversores a promover de forma especulativa más de medio millón de metros cuadrados en Madrid y Barcelona.
Concretamente, de los 1,24 millones de metros cuadrados que se desarrollarán en estos mercados en los próximos dos años (736.914 metros en la capital española y 503.000 en la Ciudad Condal), un 47,7 por ciento se harán en riesgo, es decir, sin un usuario final cerrado, según datos de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.
El motivo por el que los inversores están apostando por estos proyectos es básicamente la demanda. Antonio Montero, director de Negocio Industrial de Aguirre New-man, asegura que "las previsiones de demanda son muy positivas como consecuencia de las tendencias que está habiendo en el mercado y sobre todo del desarrollo del comercio online, que afecta directamente al negocio logístico, que ha protagonizado gran parte de la absorción, y la tendencia es que vaya a más". "Los inversores tienen claro que hay altas posibilidades de que su producto esté lleno antes de que incluso se haya terminado", destaca el directivo.
Las cifras respaldan estas expectativas, ya que en 2016 Madrid registró una contratación bruta de 404.281 metros cuadrados, lo que supone un máximo en la serie histórica. Asimismo, Barcelona logró su propio hito, con una contratación de 761.632 metros cuadrados.
Impacto en rentas
La elevada actividad promotora es especialmente relevante por los efectos que va a tener sobre las rentas de alquiler, ya que "las nuevas naves son de una calidad superior a la oferta actual y buscan alquilarse en unos niveles de rentas sensiblemente superiores". De hecho, los nuevos proyectos modernizarán el stock logístico, que en la mayoría de los casos tiene más de 10 años de antigüedad. "Hay algunas instalaciones que se están quedando obsoletas y deben rehabilitarse o estarán fuera de mercado", advierte Montero.
Actores como Prologis, Merlin, Rockspring, Inversiones Montepino o Goodman, destacan entre los principales inversores y promotores del sector, en el que se está dando un mix de perfiles. "Algunos de ellos ya estaban en momentos pre crisis. Se trata de los principales actores a nivel mundial, que actúan como meros desarrolladores. Los que ha llegado ahora toman el rol de inversor y de promotor, como puede ser alguna socimi", explica Montero
La principal diferencia respecto a la crisis es que antes el riesgo lo asumía solo el promotor y ahora es compartido, en muchos casos, por el inversor. "En la otra etapa eran las promotoras las que construían las naves y lo más habitual es que una vez que estuviera llena se vendiera en rentabilidad. Actualmente, la gran diferencia es que se están dando un número más grande de operaciones, que el mercado denomina como forward purchasing, que no es más que la compra de un llave en mano".
Así, un inversor compra un producto en desarrollo, que le será entregado una vez terminado, esté o no esté lleno. "Puede suceder que cuando se le transmita el bien ya tenga un arrendatario? en ese caso se pagará un mayor precio? o puede ser que no. Esto implica un mayor riesgo, pero los inversores descuentan que, dada la situación del mercado, es altamente probable que esos inmuebles estén ya ocupados antes de convertirse en propietarios".
