Colonial arranca el año con la ejecución del proyecto "Alpha II", que comprende el desarrollo de una torre de oficinas de 60 metros de altura en Barcelona de la mano de la familia Puig y la adquisición de otros tres activos en solitario en Madrid y París. En total, la inmobiliaria invertirá casi 400 millones de euros en esos cuatro proyectos.
Con estas cuatro operaciones la patrimonialista incrementa el valor de su cartera hasta los 8.000 millones de euros, un volumen que seguirá creciendo con nuevas adquisiciones, ya que Colonial prevé invertir alrededor de otros 200 millones de euros a lo largo de este año.
"Desde 2015 hemos invertido 1.760 millones de euros, incluyendo el proyecto Alpha II", explica Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial, que destaca que la capitalización del grupo ha pasado de los 1.500 millones de euros, desde mediados de 2014 a los 2.400 millones actuales.
El directivo da relevancia al modelo de negocio que sigue la compañía que ha centrado un 89% de sus operaciones en proyectos value added, lo que le ha llevado además a concentrar un 92% de sus inversiones dentro de los distritos financieros de las tres ciudades en las que actúa: Madrid, Barcelona y París.
"De los casi 400 millones, unos 150 millones se invertirán a lo largo del año que viene, ya que se trata de proyectos de desarrollo que llevan su tiempo, por lo que este año las cuatro compras supondrán un desembolso de 250 millones", explica Viñolas.
Barcelona es la protagonista de dos de las nuevas adquisiciones. La más relevante de ellas se encuentra en el número 46 de Plaza Europa, una de las zonas de negocio de mayor desarrollo en los últimos años en la Ciudad Condal.
En este terreno, propiedad de la familia Puig, Colonial va a levantar una torre de 21 plantas a través de una joint venture con Inmo, la filial inmobiliaria de los Puig. La inversión total en este proyecto ascenderá a 32 millones de euros, lo que corresponde a un precio del producto acabado de 2.200 euros por metro cuadrado. La torre contará con 14.000 metros cuadrados de oficinas, que todavía no tienen un inquilino asignado.
La otra adquisición que ha llevado a cabo Colonial en Barcelona se encuentra en los números 47-49 de Travessera de Gracia, actual sede de Bertelsman, que ha vendido por 41 millones de euros el inmueble a la patrimonialista y se quedará en régimen de ialquiler durante cinco años. Este edificio de 8.939 metros cuadrados está ubicado en el distrito central de negocios de Barcelona con plantas de más de 1.000 metros cuadrados.
Inversión en Madrid
En Madrid, Colonial ha comprado un inmueble de oficinas de 11.000 metros cuadrados ubicado en Castellana 136, en pleno centro financiero de la Capital. Se trata de un inmueble multi inquilino "con elevado potencial de creación de valor a través de la transformación a un producto de primera calidad".
En este sentido, Viñolas explica que poco a poco la compañía irá acometiendo reformas a medida que los inquilinos vayan desocupando el inmueble cuando venzan los contratos. El objetivo del grupo es alcanzar unas rentas de 29 euros por metro cuadrado."Hemos comprado a menos de 4.000 euros por metro cuadrado y esperamos invertir otros 1.000 euros por metro cuadrados en las reformas".
Estos precios se han logrado gracias a que la adquisición se ha cerrado fuera de mercado. Entre la compra y las reformas Colonial invertirá 51 millones de euros en este inmueble.
Finalmente, la patrimonialista incluye dentro de Alpha II la reciente compra anunciada en París, a través de su filial francesa, SFL. Se trata del edificio 112-122 en Avenue Emile Zola, en el centro del distrito 15 de París. La superficie del complejo asciende a 21.000 metros cuadrados. Colonial, que destinará 250 millones a este proyecto, reestructurará el inmueble para transformarlo en uno de los mayores complejos de oficinas en el sur de París.
Con estas cuatro compras el grupo incorpora a su portfolio 55.000 metros cuadrados sobre rasante, lo que "supone rozar los 900.000 metros cuadrados de superficie de alquiler, un 47 por ciento más respecto a junio del año pasado", destaca Viñolas.
Análisis régimen de socimi
Con estas incorporaciones Colonial espera superar los 300 millones en ingresos por rentas y mantiene un ratio de endeudamiento cercanos al 42%.
"Todas estas inversiones permiten a la compañía mantener su rango de Investment Grade", indica Viñolas, que recuerda que el grupo espera obtener una TIR (Tasa interna de retorno) del 9% en cada una de sus operaciones.
Respecto a la posibilidad de que Colonial se cambie al régimen de socimi, a raíz de los recientes cambios en la regulación del Impuesto de Sociedades, Viñolas asegura que la compañía sigue analizando todas las posibilidades para dilucidar cual es la fórmula más beneficiosa para los accionistas. "Es una decisión muy compleja y seguimos estudiando la situación".
La compañía cuenta con 1.500 millones en créditos fiscales, "que se mantienen, la única modificación es que ahora solo puedes aprovechar estos créditos hasta el 25 por ciento de tus beneficios, por lo que durarán mas en el tiempo", indica el consejero delegado de la patrimonialista.
Viñolas asegura también que el Ibex 35 no es el objetivo principal del grupo, "que se preocupa principalmente por lograr la mayor rentabilidad para sus accionistas, si eso implica que Colonial siga como está o que sea más grande, así lo haremos".
Actualmente la compañía cuenta con una liquidez de 700 millones para continuar con su crecimiento por lo que no necesitaría recurrir al mercado de bonos para acometer los 200 millones de inversión que tiene previstos para lo que queda de año.
