El plan general de ordenación urbana es la carta magna del urbanismo de una ciudad con un programa de mínimos donde se sientan las bases de crecimiento, presente y futuro.
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Para seguir adelante con esta carta debemos ser flexibles, contemplar la alternancia del Gobierno y aplicar modificaciones sin echar por tierra lo conseguido en años anteriores. Aunque todo esto encierra una lógica aplastante a la hora de ponerlo en práctica, no hay por donde cogerlo porque cada partido político cuando llega al poder, y da igual del color que sea, intenta ponerse sus medallas bloqueando lo conseguido hasta la fecha por ser obra simplemente del anterior Gobierno.
El objetivo no es otro sino el de que haya una madurez política: continuar las obligaciones ya establecidas y modificar aquellas cosas dentro de la capacidad del que esté en ese momento en el Gobierno para mejorar otras, porque al final, si no se llega a un consenso, se plantea un escenario de paralización. Y parálisis es la palabra que hoy mejor define el urbanismo en Madrid y, al final, quien paga el parón de todos estos proyectos son los madrileños, porque se traduce en una subida de precios del suelo y por consiguiente del precio en la vivienda ante la falta de oferta.
Este es el escenario que vive hoy Madrid con la paralización del desarrollo de más de 60.000 viviendas, al norte y al sur de la ciudad, en proyectos tan emblemáticos como la Operación Chamartín con 17.000 viviendas, Valdebebas con 1.000 viviendas, Residencial Metropolitan con 400 viviendas, Berrocales con 22.000 viviendas y Operación Campamento con 11.000 viviendas, y estos son sólo algunos ejemplos de mayor envergadura, que aún esperan la luz verde por parte del Ayuntamiento de Madrid para empezar a andar.
"La Operación Chamartín se ha tumbado injustificadamente porque, si dicen que 17.000 viviendas son demasiadas, hay que recordar que en la época de la burbuja inmobiliaria se llegaron a construir 700.000 viviendas cuando en un mercado sano se habla de 180.000 unidades. Entonces, hablar de 17.000 viviendas en la Operación Chamartín a 20 años no es hablar de demasiadas viviendas y más cuando hay demanda en la zona norte de Madrid y sobre todo de vivienda de protección oficial, que ya no quedan. Por tanto, el Ayuntamiento de Madrid no actúa con criterios inmobiliarios para paralizar esta operación, sino con criterios ideológicos", afirma Bosco Labrado, portavoz de Ciudadanos y presidente de la Comisión de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid.
De la misma opinión es Ignacio Ortiz de Andrés, analista de Foro Consultores: "Nosotros pensamos que las 17.000 viviendas planteadas en la Operación Chamartin es una demanda razonable. Desde Foro Consultores, hemos analizado los desarrollos del norte y noreste de Madrid, y suman algo más de 50.000 viviendas. En estos desarrollos las primeras licencias aparecieron en el año 2000 y, a día de hoy, ya se ha desarrollado el 75 por ciento y esta oferta se agorará en 2020, luego 17.000 viviendas frente a 50.000 unidades, parece una demanda razonable, por lo que creo que la Operación Chamartín debe hacerse con el planteamiento inicial de Castellana Norte. Es una operación clara para hacer una ciudad compacta por el norte de Madrid".
En el sector inmobiliario, la materia prima es el suelo, y no es un producto que cuando se necesita lo puedes tener de la noche a la mañana, es un producto que requiere de una planificación a largo plazo. "Con la Operación Chamartín llevamos más de 20 años. Hoy en día es muy fácil tumbar un proyecto porque hay una debilidad en la normativa urbanística y creo que las Administraciones Públicas deberían abordar este tema, porque no se puede hacer un urbanismo a golpe de sentencia, que es lo que estamos viendo tanto en el anterior Gobierno como en el actual, que está judicializando sistemáticamente todas las actuaciones urbanísticas", declara Bosco Labrado.
La paralización de los proyectos ha creado una falta de oferta de vivienda que es necesaria y que obliga a que la demanda se vaya a poblaciones limítrofes de Madrid. Por ejemplo, en el norte de la Capital se desplaza hacia Alcobendas y San Sebastián, y en el sur hacia Rivas: "Estas localidades ya son conscientes de toda la demanda que se está generando y al final se traduce en una subida de precios. De hecho, en Rivas ya está prácticamente agotada la oferta", explica Ignacio Ortiz de Andrés. Uno de los desarrollos más grandes del norte de la Capital es Valdebebas y allí se encuentran paralizadas 1.000 viviendas protegidas.
Hay que apuntar que en estos momentos no hay oferta de vivienda protegida al norte de Madrid, salvo la de Valdebebas y una bolsa en Arroyo del Fresno. Enrique Taboada, arquitecto de Valdecam, en Valdebebas nos cuenta en qué situación se encuentran. "La cooperativa Valdecam, que la forman 65 familias, compró un suelo en una parcela de Valdebebas que tiene una regulación especial, donde se hizo una reconversión del área comercial para viviendas y un colegio. Nuestra cooperativa fue la primera en comprar suelo allí para hacer vivienda protegida, pero llevamos parados un año y en la última reunión con el Ayuntamiento nos ha dicho que sí a la reconversión del área comercial con más cesiones complementarias que están más o menos consensuadas, pero el Ayuntamiento ha dicho que no ve motivo para suprimir una pastilla que está junto al aeropuerto para uso terciario de oficinas y hacer allí vivienda protegida. El Ayuntamiento ve esencial el uso de oficinas antes que la vivienda protegida", afirma Enrique Taboada.
La respuesta por parte del Ayuntamiento de Madrid ha levantado malestar entre promotores que conocen bien Valdebebas, como es el caso de Juan José Perucho, director general del Grupo Ibosa y que lleva entregadas más de 10 promociones en Valdebebas: "Desde mi experiencia como promotor en esta zona, puedo asegurar que no hacen falta esas oficinas y más cuando en Valdebebas hay un millón de metros para oficinas y que actualmente no hay ninguno en marcha, y más cuando la Ciudad de la Justicia sigue aún parada y no tiene visos de salir. Lo que menos se necesita alli es oficinas y, en cambio, sí hace falta oferta de vivienda protegida".
Cooperativas, las más afectadas
Las cooperativistas son las que más están sufriendo toda esta paralización, porque son familias que han invertido en ese suelo todos sus ahorros y sus sueños. Y si antes hablábamos de 65 familias en Valdecam, ahora toca hablar de las 443 familias en el Residencial Metropolitan, en las antiguas cocheras de Cuatro Caminos. "Nosotros ya llevamos dos años con el proyecto parado. La cooperativa formada por 443 familias hace dos años que compró un suelo en el centro de Madrid con la confianza legítima de quien se lo vendía, que era una Administración Pública, y de quien lo iba a desarrollar, que era otra Administración Pública, sin pensar nunca que no les iban a facilitar cumplir con la tramitación legal necesaria, pero dos años después de vivir todo tipo de batallas no nos ha quedado otra solución que presentar un recurso frente al Ayuntamiento y después habrá un proceso contencioso administrativo que pasará un año y medio hasta que se resuelva, y una cooperativa no puede esperar tantos años porque se paraliza la vida de 400 familias que en esos años, probablemente, cambie el rumbo de sus vidas. Después de dos años lo único que hemos conseguido es que no caigamos en el olvido y que el Gobierno de Ahora Madrid proceda al desarchivo del proyecto para su elevación al Pleno y que no se vuelva a rechazar", asegura Juan José Perucho.
"Está claro que el equipo de Gobierno actual del Ayuntamiento no apuesta por el sistema de cooperativas, que en realidad lo forman familias de clase media trabajadora, ni apuesta por la vivienda protegida. Al paralizar el proyecto de Residencial Metropolitan no sólo se está perjudicando a 400 familias; si el proyecto no sale adelante, se perjudica a todos los vecinos de Madrid y de esta forma seguimos sin tener un modelo de ciudad. Para solucionar el urbanismo en Madrid, desde Ciudadanos proponemos el consenso de todas las fuerzas políticas y agentes que intervienen en el urbanismo para hacer ciudad; mayor seguridad jurídica, actualizar y modificar el Plan General de Ordenación Urbana -que es la herramienta que tenemos hoy en día, pero está desfasada- y, por último, abordar colaboraciones público-privadas que ya han funcionado bien, como la rehabilitación del barrio Beurko en Vizcaya e intentar potenciarlas", declara Bosco Labrado.
Si nos fijamos en el sur de Madrid, la situación es la misma. La demanda se ve expulsada a poblaciones limítrofes por falta de oferta. "Si alguien busca una vivienda protegida entre 160.000 y 200.000 euros con tres dormitorios, hoy por hoy, no hay en Madrid. En el sur está parado todo el desarrollo de Los Berrocales, donde la mayoría del suelo está en manos del Ayuntamiento y la demanda se ha ido a Rivas", afirma Juan José Perucho.
Los Berrocales contemplan el desarrollo de 22.000 casas -la mitad con algún tipo de protección- y representa la prolongación del PAU del Ensanche de Vallecas. Pero esta actuación no es la única que está parada en el sur, también está la operación Campamento, propiedad del Ministerio de Defensa, que es una de las zonas utilizadas más con fines políticos que sociales, lo que ha sido traducido en un abandono total y, por tanto, sin visión futura de o erta residencial en distrito de la Latina, donde se proyectaban 11.000 viviendas. En definitiva, tanto al norte como al sur, el Ayuntamiento ha echado el freno y Madrid se queda sin oferta.
