Los principales protagonistas del sector inmobiliario nos hablan de las medidas que el nuevo Gobierno tendría que abordar de manera inmediata para impulsar el sector inmobiliario. En líneas generales, todos están de acuerdo en que sería urgente simplificar los procesos urbanísticos y de desarrollo de suelo. Más noticias en la revista gratuita elEconomista Inmobiliaria.
Es necesario tomar medidas que acoten los plazos de tramitaciones urbanísticas empezando con la concesión de licencias. La rehabilitación es otro de los puntos claves para los próximos años, como consecuencia de la falta de activos de calidad para atender la fuerte demanda del mercado.
En cuanto a la vivienda, es primordial buscar fórmulas para reactivar el acceso a la primera vivienda, con líneas de financiación ICO para los jóvenes, por ejemplo, y también recuperar los planes estatales para fomentar la vivienda en alquiler. Por último, apostar por viviendas sostenibles con la máxima eficiencia energética y racionalizar el patrimonio de las Administraciones.
- Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes: "Un pacto de Estado entre todos"
En el entorno de pactos de gobierno o acuerdos de Estado en los que sería fantástico que se adentre esta legislatura, podría activarse un gran pacto de Estado ambicioso con objetivos muy básicos en los que seguro que hay consenso entre todas las fuerzas políticas:
(a) medidas que acoten al máximo la subjetividad en la toma de decisiones vinculadas al planeamiento urbanístico, con el objetivo prioritario de evitar discrecionalidades;
(b) medidas que acoten los plazos en las tramitaciones urbanísticas, empezando por la concesión de licencias, impulsando la figura del silencio positivo;
(c) medidas que fomenten la calidad de la oferta y la transformación del sector, apoyando la contratación de talento, la innovación y la priorización del cliente por parte de las promotoras, a través de ventajas fiscales o subvenciones;
(d) medidas que fomenten la demanda, a través de apoyos a la concesión de hipotecas y a la compra de vivienda, reconociendo que el despegue definitivo de este sector es fundamental para el crecimiento y generación de riqueza en España.
- Félix Abánades, presidente de Quabit: "Ayudas para poner en valor el suelo "
El despegue de la economía española tiene un efecto directo en la recuperación del mercado inmobiliario, pero también nuestro sector tiene un peso clave: es una actividad que no se puede importar, muy intensiva en mano de obra, generadora de empleo y riqueza. Por todo ello, el nuevo Gobierno debe impulsar los estímulos de crecimiento, avanzar con las reformas, y reducir el alto nivel de endeudamiento. Y, por supuesto, España tiene que reafirmarse como destino solvente y atractivo para la inversión.
Hay que trabajar por un sector inmobiliario competitivo, profesional, innovador y eficiente para dar valor en todos los procesos a nuestros clientes. También hay que acabar con el principal problema que obstaculiza la reactivación de la producción de vivienda: la financiación a la construcción y quiero poner el acento en la necesidad de trabajar por la simplificación y la transparencia de los procedimientos urbanísticos que ayuden a poner en valor el suelo. Los suelos necesitan imaginación, flexibilidad y financiación para convertirlos en bienes líquidos y con valor determinable.
- Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties: "El Brexit va a crear oportunidades"
Esperamos poder mantener la tendencia positiva que ha mostrado nuestra economía en el último año y que en los próximos años se produzca la consolidación del sector. Va a haber operaciones e importantes movimientos en el sector que exigen una estabilidad política continua durante un tiempo.
Para ello se requiere seguridad jurídica y proseguir con las reformas de calado que se han iniciado, pero que todavía no han llegado a su desarrollo final. En lo referente al contexto global, el impacto en la economía española de la salida del Reino Unido de la UE ha de ser visto como una oportunidad. Creemos necesarias mejoras en la fiscalidad de los impatriados, así como una flexibilización de la legislación laboral.
Madrid es uno de los destinos favoritos para los ejecutivos londinenses, y la ciudad, tras el triunfo del Brexit, ofrece todo lo que necesitan estas empresas. Es necesario un esfuerzo más fuerte y por parte de todos para perseguir esta demanda, lograr atraer a esas compañías y ofrecer espacios y metros de calidad a precios más competitivos.
- Juan José Cercadillo, director general de Hi! Real Estate: "Una Ley nacional más específica"
La mayoría de las competencias sobre vivienda recae en las comunidades autónomas y ayuntamientos, por lo que el ámbito de actuación del Gobierno es limitado. Pero se podrían dar cambios legislativos globales. Por ejemplo, el tema de la reducción del IVA, su posible deducción para el alquiler de vivienda, una reforma integral de la ley de arrendamientos urbanos que proteja más al propietario.
En el plano de la judicatura, la creación de un juzgado especializado en temas inmobiliarios y urbanísticos que agilice y profesionalice las respuestas, especialmente en los temas relacionados con reclamaciones de clientes y pleitos con la Administración. Una revisión profunda del código técnico de la edificación y la creación de una comisión conjunta de seguimiento del mismo para su constante adaptación al mercado y a la trasposición de las disposiciones europeas. También, iniciativas que armonicen la normativa urbanística de todas las comunidades autónomas. El desarrollo de una ley nacional más específica y consensuada ayudaría a la eficiencia en nuestro sector.
- Enrique Losantos, CEO de JLL España: "La rehabilitación será protagonista"
El camino debería estar marcado por la continuidad en las reglas de juego establecidas para todos los actores del sector, especialmente para la inversión foránea. Esta continuidad ayudará a consolidar el crecimiento que está experimentando el mercado inmobiliario español desde hace unos tres años y reforzará el atractivo de nuestro mercado ante los inversores internacionales.
Habrá que esperar al desarrollo del nuevo Plan de Vivienda por parte del Ministerio de Fomento para conocer las medidas concretas que se quieran desarrollar. En JLL, como consultores inmobiliarios, creemos que la rehabilitación debe ser y será protagonista en los próximos años, como consecuencia de la falta de activos de calidad para atender la fuerte demanda existente y no atendida.
Por último, creemos imprescindible que desde las Administraciones Públicas, empezando por la Administración del Estado, se acometa una profunda revisión de todo el Patrimonio Inmobiliario con el objetivo de buscar la máxima eficiencia en el uso del mismo.
- Michel Elizalde, consejero delegado de ACR Grupo: "Apostar por la eficiencia energética"
En primer lugar, dedes ACR Grupo nos parece básico y primordial contar con un marco normativo claro y estable, que nos permita desarrollar nuestra actividad de manera estable. En este sentido, la reducción de la burocracia y la agilización por parte de las Administraciones Públicas de los trámites burocráticos necesarios, es también fundamental para dinamizar el sector.
Junto con esto, la apuesta por la eficiencia energética es uno de los puntos en los que más hay que trabajar y mejorar. Por un lado, impulsando de manera real y verdadera la rehabilitación, ya que el Estado, junto con los ayuntamientos, juegan un papel fundamental en su desarrollo. Por otro, ofreciendo diferentes ventajas, tanto impositivas como en la tramitación, a aquellos que apuestan por realizar desarrollos inmobiliarios con una alta eficiente energética.
Todo ello repercutirá no solo en una mejora del sector inmobiliario, sino también en múltiples ahorros, tanto en tiempo como en costes y consumo, para el cliente.
- Juan José Bruguera, presidente de Colonial: "Los impuestos, un freno a la inversión"
La estabilidad financiera del país sin descuidar el necesario impulso económico es el gran reto del Gobierno. España, y en el sector de la inversión inmobiliaria se ha visto especialmente, ha sido en los dos últimos años un polo de atracción para el inversor internacional que busca en el sector parte de la rentabilidad y el ahorro antes encontrado en la deuda pública.
Tras unos años iniciales de inversiones oportunistas, accionariados como el de Colonial muestran ya la presencia de inversores industriales que llegan para respaldar estrategias de generación valor inmobiliario y crecimiento económico real. Para mantener una llegada de capital hacia nuestro país que nutra e impulse nuestras empresas y sus planes de crecimiento es necesario evitar la conducción del déficit y de los Presupuestos del Estado a través de una mayor carga impositiva.
Incrementar el gravamen fiscal sobre la actividad empresarial genera inseguridad jurídica en el inversor e impide realizar previsiones veraces. La subida de impuestos para las empresas puede detener la inversión y, en consecuencia, la reactivación económica.
- Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima y APCE: "Acceso a la primera vivienda"
El Ministerio de Fomento tiene varios retos que afrontar de cara al sector inmobiliario en esta nueva etapa, entre los que destaco tres principalmente: en primer lugar, buscar fórmulas para reactivar el acceso a la primera vivienda, de forma que nuestro sector se garantice un futuro más allá del restringido mercado de reposición, a la vez que soluciona el problema de emancipación de los jóvenes.
En segundo lugar, fomentar las condiciones necesarias para construir viviendas sostenibles con la máxima eficiencia energética. Para ello, será necesario eliminar las trabas administrativas y coordinar a todos los organismos necesarios para su desarrollo. Y en tercer lugar, impulsar y fomentar el uso de las nuevas tecnologías que agilizarían trámites y evitarían duplicar tareas innecesarias. Sin embargo, quizás el reto más importante al que se debe enfrentar no sólo Fomento, sino el nuevo Gobierno en general, es el de su propia modernización, pues no pueden exigir a las empresas privadas que innoven si luego esa transformación no va en paralelo con la Administración.
- Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea: "Líneas de crédito a los jóvenes"
Las medidas más urgentes que debería poner en marcha el Gobierno son:
1.-Líneas de financiación ICO para el acceso de jóvenes de hasta 35 años a la propiedad de la vivienda, que financien a largo plazo y a tipos fijos reducidos de forma parcial o total el 20% del precio de la vivienda que no financia un banco. De esta forma se apoyaría que la demanda de vivienda de un porcentaje de población que actualmente sólo tiene capacidad, limitada, para alquilar viviendas, pueda acceder a la propiedad.
2.-Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para que las comunidades de vecinos puedan tomar decisiones de rehabilitación integral de sus edificios sin tener que obtener la unanimidad de sus integrantes. De esta forma se potenciaría de verdad el negocio de la rehabilitación en España.
3.-Líneas de financiación ICO o avales a comunidades de vecinos para la rehabilitación integral de edificios. Sería el complemento perfecto para el desarrollo de un programa de rehabilitación nacional.
- Javier García del Río, director general de Solvia: "Viviendas a precios asequibles"
El mercado inmobiliario ha dejado atrás una de las peores crisis que se recuerdan. Su recuperación no ha sido fácil, pero en la actualidad nos encontramos con un escenario de transformación en el que los actores que han surgido ya están reclamando nuevas fórmulas con vistas a la evolución del sector en los próximos años.
Un futuro en el que el reto fundamental pasa por dinamizar la demanda, para lo que se requieren viviendas a precios asequibles, especialmente para los jóvenes, tanto en régimen de propiedad como en alquiler. En el sector inmobiliario se ha debatido mucho sobre cómo lograr este abaratamiento del producto manteniendo unos estándares de calidad crecientes.
En la actualidad, se está avanzando en una nueva técnica de producción y fórmulas de contratación que replican productos de otros sectores y que permiten abaratar costes. Sin embargo, el recorrido de esta palanca de abaratamiento no parece alto por el peso que continúa teniendo la mano de obra en la producción de viviendas y las dificultades inherentes del producto para ser estandarizado.
- Ignacio Martos, presidente de Tinsa: "Mejorar los datos estadísticos"
Sería necesario mejorar la información estadística. La opacidad del mercado es un hándicap en el trabajo de valoración. Tanto las estadísticas oficiales -INE, Ministerio de Fomento, etc.-, como las procedentes de notarios y registradores generalmente, se presentan a un nivel de desagregación de Comunidad Autónoma o provincia.
El mercado inmobiliario es local, por lo que la información verdaderamente útil sería a nivel de municipio, barrio, distrito censal o código postal. Ese nivel de detalle, además de contribuir a la transparencia, aumentaría la precisión de las valoraciones. También sería interesante acometer una revisión de los criterios de valoración administrativa para homogenizar las bases de valor de las diferentes normativas.
Que los criterios de valoración a efectos expropiatorios fueran homogéneos con los impositivos. Hoy los suelos urbanizables con ordenación pormenorizada se valoran desde el punto de vista catastral como urbanos, pero desde el punto de vista expropiatorio se valoran como rústicos. Y fuera de la valoración, trabajar en vincular urbanismo y ciclo inmobiliario.
- Concha Osácar, socia fundadora de Azora y consejera de Hispania: "Planes estatales en alquiler de pisos"
Una de las medidas urgentes que tendría que poner en marcha el nuevo Gobierno en materia de inversión en residencial, sería la recuperación de los planes estatales de fomento de la vivienda en alquiler, así como una rebaja sustancial de los impuestos indirectos como el IBI (Impuesto de Bienes e Inmuebles), basuras, que penalizan al inquilino, ya que llegan a representan un 10% del precio del alquiler.
Asimismo, sería recomendable la implantación de un conjunto de actuaciones legales de acción rápida que resuelva la ocupación ilegal de viviendas, que perjudica notoriamente el desarrollo de la vivienda en alquiler.
Desde el punto de vista de una sociedad de inversión, socimi como la nuestra, Hispania, especializada en el sector hotelero, sería conveniente que los contratos de gestión con terceros se equiparen a los contratos de arrendamiento, al igual que ocurre con los REITs hoteleros americanos. Esta sería una medida importante que dinamizaría la principal industria española.
- Adolfo Ramírez Escudero, presidente de CBRE: "Racionalizar los inmuebles públicos"
Hay que destacar tres medidas:
1.-Racionalización del patrimonio inmobiliario público, lo que supondría ingresos por la puesta en valor de edificios infrautilizados -a través de venta, concesión o arrendamiento- y una importante partida de ahorro que se podría utilizar para la reducción del déficit.
2.-Agilización y flexibilización de los trámites para el desarrollo de suelo finalista en las grandes ciudades. En las grandes capitales apenas hay suelo disponible. En Madrid, prácticamente los únicos suelos dentro de la M-30 son de las Administraciones Públicas. Son suelos bien situados y con recorrido, pero con muchas dificultades para su desarrollo y comercialización. Su reactivación contribuiría a generar riqueza.
3.-Extender el exitoso ámbito del status socimi a sociedades que, cumpliendo todo el resto de los actuales requisitos para ser incluido en dicho régimen, inviertan principal o exclusivamente en deuda hipotecaria en lugar de activos. Los socimi de deuda darían más liquidez y reducirían la dependencia de la Banca para la financiación inmobiliaria.
- Mariam Martínez, presidenta de Víveme: "Incentivos para la rehabilitación"
Desde Víveme pensamos que el nuevo Gobierno debe apostar decididamente por la Estrategia de Rehabilitación y Eficiencia Energética, presentada en 2012 -y es una de las mejor valoradas por la Comisión Europea-, pero sin continuidad en su impulso y desarrollo. El Gobierno debe incentivar la rehabilitación del parque edificado español mediante desgravaciones fiscales y mayores subvenciones públicas a través del próximo Plan Estatal de Vivienda 2017-2020.
Además, debería alcanzar acuerdos con las entidades financieras para establecer nuevas fórmulas de préstamos para la rehabilitación. Por último, diseñar políticas y programas de colaboración con el resto de Administraciones Públicas, pero de manera prioritaria con los Ayuntamientos, ya que son los actores principales en la sostenibilidad y la seguridad del parque edificado, son quienes más pueden contribuir en la reducción de las emisiones de CO2 y además tienen responsabilidad subsidiaria, en caso de colapso de edificios antiguos cuando no se ha puesto remedio.
- Luis López de Herrera-Oria, presidente ejecutivo y consejero delegado de Axiare Patrimonio: "Atraer la inversión privada al sector "
Al Gobierno le corresponde poner en marcha medidas financieras que sirvan de estímulo económico para el país, fomentando la inversión privada y la creación de empleo. Dichas medidas deben consolidar un crecimiento del PIB similar al de este año.
El crecimiento del PIB está fuertemente correlacionado con el sector inmobiliario, incrementando el empleo y consecuentemente los niveles de ocupación, además del crecimiento propio de las empresas. Si conseguimos continuar en esta senda de crecimiento, esto generaría una mayor demanda de espacios en los centros de negocios de las ciudades que sería absorbida por los activos inmobiliarios existentes.
La extraordinaria cartera de Axiare Patrimonio tiene una gran capacidad de absorber parte de esa nueva demanda, ya que cuenta con activos de excelentes calidades en los distritos de negocios más consolidados de Madrid y Barcelona; además, estamos reposicionando gran parte de nuestros activos y viendo cómo aumenta el interés por este tipo de producto.
