La tasación de inmuebles, clave a la hora de otorgar un préstamo hipotecario y clave igualmente para reclamar a un banco hacer hucha de capital, no estaba hasta hace poco en el foco de la supervisión bancaria europea, a pesar de la estratégica importancia que la crisis ha revelado con fuertes peajes.
El Reglamento sobre capital regulatorio CRR, de junio de 2013, mandató a la Autoridad Bancaria Europea (EBA, por sus siglas en inglés) desarrollar estándares técnicos para su posterior aprobación normativa por parte de la Comisión Europea.
Su trabajo debía estar listo hace meses pero ha encallado con el mercado de titulizaciones, presentando un desafío que en el sector de valoración temen que alargue sin fecha la llegada de reglas comunes.
Se frena al advertir la EBA el riesgo de perjudicar al mercado de bonos titulizados en toda la UE tanto desde una perspectiva de estabilidad jurídica como financiera -los bonos son susceptible de sufrir alteraciones al cambiar las reglas de tasación de las propiedades que les sirven de colateral-. Por eso, en un dictamen del pasado 5 de octubre la EBA emite una consulta a la Comisión Europea donde aconseja medidas legislativas apropiadas para limitar el alcance de esa reforma o que se sopese circunscribir la metodología al riesgo de crédito, sin alcance a las titulizaciones.
Bruselas sondea
Oída la inquietud, la Comisión está sondeando a los distintos agentes sobre la oportunidad de crear un mercado único de bonos hipotecarios para emprender o no su regulación.
La intención final es que los 27 estados miembros cuenten con normas rigurosas de valoración de inmuebles a efectos hipotecarios. Los trabajos de la EBA, donde España ha tenido un protagonismo especial por disponer de reglas históricas muy desarrolladas, robustas y prudentes, pivotaban sobre dos conceptos: valor de mercado y valor sostenible en el tiempo.
El primero es la cantidad de una propiedad que un comprador y un vendedor están dispuestos a asumir en condiciones de competencia a una fecha determinada y el segundo tiene en cuenta aspectos sostenibles a largo plazo, como evolución histórica de mercado, uso actual y alternativos del inmueble, valor de reposición en caso de colapsar e, incluso, incluyendo factores futuribles (por ejemplo, si llegará el metro al pie de la promoción).
Un borrador de la EBA abogaba por un equilibrio, dejando elegir indistintamente entre ambos de ser valoraciones próximas, y en caso de existir una diferencia superior al 20 por ciento eligir el más prudente o justificar una decisión alternativa.
En España se utiliza desde 2003 el valor sostenido. Esta circunstancia hace que figure entre los países cuya voz se escucha más en la EBA, junto con Alemania con un sistema similar desde hace un siglo, Polonia, Chequia y Eslovaquia.
En el sector de tasación restan importancia al retraso, al utilizarse en la práctica estándares prudentes. Sin embargo, sí apuntan la complejidad de navegar con reglas distintas ya que a falta de una homogénea se han tenido que utilizar otras metodologías internacionales para, por ejemplo, probar la calidad de los activos de la banca antes de que el BCE, con la oscilación en precios que eso también comporta.
