La crisis ha cambiado por completo el modelo de negocio de las cadenas hoteleras españolas que, poco a poco, están reduciendo su exposición al ladrillo. La estrategia de estas compañía durante los años de bonanza se centró en aumentar su patrimonio inmobiliario, sin embargo, ahora la tendencia se ha invertido y se enfoca principalmente en los contratos de gestión y alquiler.
Aprovechando el interés que ha despertado el sector inmobiliario español entre los inversores de todo el mundo, algunas cadenas se han dedicado durante los últimos años a vender sus inmuebles sin perder la gestión de los hoteles.
NH, que actualmente cuenta con un porfolio de 384 hoteles, ha pasado de tener el 27% de su cartera en propiedad en 2007 (13.804 habitaciones distribuidas en 82 establecimientos), a reducir este porcentaje hasta el 21% al cierre de octubre de 2015, con 78 hoteles. El régimen de alquiler, que es el modelo más utilizado por la cadena, también ha perdido peso, pasando del 60% en 2007 con 219 hoteles, al 55% este año, con 225 hoteles.
Sin embargo, la gestión ha ganado protagonismo. Hace ocho años representaba el 13% del total de los establecimientos con 44 hoteles y ahora supone el 24%, con 81 hoteles.
En este sentido, Hugo Rovira, director general de NH Hotel Group en España, asegura que la prioridad de la cadena se centra ahora en los contratos de gestión o el alquiler, siempre y cuando sean buenas condiciones. "Si se trata de inmuebles en venta, solemos tener socios financieros que compran el edificio y nos lo alquilan. Ahora mismo estas operaciones no son una prioridad, a no ser que sea un movimiento muy estratégico", explica el directivo.
Estrategia de Meliá
Este patrón se ha producido también en la estrategia de Meliá. En 2010, los hoteles en gestión, alquiler y franquicia de la cadena de la familia Escarrer representaban el 72% del porfolio, mientras que a cierre de 2014 suponían el 84%.
Además, si tenemos en cuenta el pipeline de hoteles actual de Meliá, no aparece ningún hotel en propiedad, ya que el 84% son de gestión y el 16% restante de alquiler.
Desde 2010 el grupo mallorquín ha vendido 18 hoteles, si bien muchos de ellos siguen perteneciendo al porfolio bajo contrato de gestión. Respecto a la posibilidad de que el grupo siga desinvirtiendo, Gabriel Escarrer, vicepresidente y consejero delegado de la compañía aseguró a este periódico que "estamos muy contentos con el balance entre hoteles en propiedad y en gestión. En junio del año pasado hicimos una valoración de los activos que ascendía por encima de los 3.600 millones de euros y queremos mantenernos en ese nivel". Así, detalló que puede haber rotaciones, donde salgan establecimientos pero se incorporen otros.
Nueva socimi hotelera
Otra de las cadenas que también ha aprovechado el interés de los grandes inversores por comprar sus activos es Barceló. La cadena cerró en 2013 la venta de Barceló Hamburgo (Alemania) y Barceló Raval (Barcelona, España) con el fondo alemán Uniimmo por 78 millones de euros. En 2014 vendió el Barceló Santiago (Tenerife) a un grupo chino en una operación de sale-lease back. A pesar de estas operaciones la compañía alcanzó en 2014 el mayor número de habitaciones en propiedad en toda su historia, con un 38% del total, pero en febrero de este año cerró una operación que ha supuesto un punto de inflexión en el sector. Se trata de la creación de BAY, la primera socimi hotelera de España enfocada en el segmento vacacional.
Esta alianza, que supone la venta de 11 hoteles y la opción de vender otros cinco más, permite a Barceló reducir ese número de hoteles en propiedad, mantenerlos dentro de su porfolio bajo régimen de alquiler, y entrar en el accionariado de la socimi con un 19,5%.
Por su parte, la cadena Vincci cuenta en la actualidad con 36 hoteles dentro y fuera de España. En este caso la firma apuesta por el régimen de alquiler, ya que tan solo seis se encuentran en gestión. Sin embargo, el grupo asegura que ?siempre valora las distintas opciones a la hora de ampliar su cartera y sigue viendo el alquiler y la gestión como fórmulas interesantes de crecimiento?.
En la parte contraria está Riu, que apuesta por el modelo patrimonialista y el peso de sus hoteles en propiedad ronda el 75%.