Tras un año de actividad frenética, el centro de Madrid está experimentando una transformación inmobiliaria drástica. La llegada de inversores ha sido masiva y esto va a tener un impacto visible en el centro de la ciudad, donde se reúnen por el momento unos diez nuevos proyectos hoteleros.
El primero en encender le mecha fue el multimillonario chino Wang Jianlin, que adquirió por 265 millones el histórico Edificio España. El magnate va a convertir este inmueble en un complejo de ocio con zona residencial y con un lujoso hotel de su cadena Wanda.
Al calor de este megaproyecto, que incluye también la peatonalización de la zona de Plaza España, han llegado muchos otros, que se han podido ejecutar gracias al cambio de uso de los inmuebles, que antes eran pisos o edificios de oficinas.
Este tipo de operaciones "se están produciendo principalmente porque falta producto de hoteles en venta a precios que realmente puedan ser atractivos para el tipo de inversor que actualmente está interesado en el mercado de Madrid", explica Jorge Ruiz, director nacional de Hoteles de la consultora CBRE. "Mucho de los nuevos proyectos que se están desarrollando son bastante singulares, por lo que a veces es difícil encontrar un hotel que reúna esas características concretas y que esté en venta", destaca Ruiz.
El elevado stock de inmuebles ha situado los precios por metro cuadrado en límites más atractivos y esto ha hecho que haya inversores dispuestos a asumir el riesgo de promoción que conlleva transformar un edificio de viviendas en un nuevo hotel. Este es el caso fondo alemán Aquila Capital, que ha pagado 17 millones para comprar un inmueble en el número 16 de la calle Huertas e invertirá otros 11 millones para transformarlo en un hotel boutique o un hostel, dos modalidades de establecimiento de nueva implantación en Madrid.
De este modo, el inversor tiene un edificio hecho a medida del operador en zonas comerciales muy transitadas. Así, el centro de la ciudad se está focalizando en el turismo, mientras que las oficinas se están trasladando al norte de Madrid y se está consolidando la zona de las Cuatro Torres. Según Manuel Climent, Associate Director de JLL Hoteles & Hospitality Group, este movimiento "tiene sentido", ya que "además de las reconversiones a hoteles, en la calle de la Gran Vía también ha habido mucha inversión en el sector retail, por lo que se está creando un eje de turismo claro", explica.
El auge de este tipo de proyectos ha sido posible gracias a que "las entidades financieras han abierto otra vez el grifo de la financiación, lo que ha animado mucho al sector", asegura Ruiz.
Nuevos operadores
Con estas operaciones van a aterrizar en el centro de Madrid grandes firmas, como es el caso de Four Seasons que llega ligado al proyecto Canalejas, impulsado por el Grupo Villar Mir.
"El cambio que vamos a presenciar en los próximos años va a ser muy grande", explica Juan Garnica, director de Hoteles, Ocio y Turismo de Aguirre Newman, ya que "vamos a pasar de tener unos hoteles que eran de estándares bastante bajos en el centro de la ciudad, a conocer un nuevo concepto de establecimientos operados por grupos internacionales". Esto es así por que el "origen del capital se ha diversificado mucho y también el perfil de inversor", explica Jorge Ruiz. "Puedes encontrar desde promotores, inmobiliarias más tradicionales, hasta inversores u operadores hoteleros que tienen posiciones financieras sólidas".
Las socimis también han entrado en este mercado y los expertos en el sector prevén que su presencia en el mercado hotelero se irá intensificando con el tiempo. "Serán los naturales compradores de los inversores que ahora están ejecutando la regeneración en la zona", augura Garnica. El directivo de Aguirre Newman adelanta también que tras Barcelona y Madrid, el nuevo "foco de atención se centrará en Sevilla, Valencia y Bilbao", donde hay buenas oportunidades.
El boom en el sector hotelero ha sido tal, que según JLL, la inversión en el primer trimestre de este año creció un 78 por ciento, hasta los 617 millones. Para Ruiz, la tendencia va a continuar ya que las previsiones que manejan para 2015 es que "el volumen de inversión va a ser claramente mejor que en 2014".
