El modelo de negocio de la industria hotelera ha cambiado rotundamente con la crisis. Pocas cadenas optan ahora por el ladrillo en propiedad y aumenta el apetito por fórmulas de menor riesgo como son los contratos de gestión y de alquiler.
Las duras condiciones económicas de los últimos años han abocado aun así a muchos hoteles a tener que renegociar las condiciones de su contrato de arrendamiento ante la incapacidad de cumplir con lo pactado en momentos de un mayor esplendor económico. Un estudio realizado por la consultora Magma Hospitality Consulting apunta que el 45% de las renegociaciones de renta que se realizarán este año se cerrarán con disminuciones de entre el 11 y el 20%.
La caída generalizada de los precios de los hoteles en los últimos años para salvar la ocupación ha puesto en muchos casos en peligro el cumplimiento de los contratos de alquiler de larga duración (suelen ser a partir de 10 o 15 años) que se firmaron antes de la crisis y ha hecho que muchos propietarios hayan tenido que cambiar sus planes y decantarse por un modelo mixto.
"Éstos estipulan una renta fija y una variable y se aplica únicamente la mayor de las dos, de forma que ambas partes se benefician y tienen la seguridad de que el contrato responderá a la realidad de la evolución del negocio", explica la conocida consultora.
Renegociaciones a la baja
El estudio elaborado por Magma establece que el año pasado también fue ajetreado en cuanto a la disminución del valor de la renta. Y es que si en 2012 el 75% de las renegociaciones se saldó con descensos en la renta de entre el 6 y el 15%, el año pasado la mayor parte de los cálculos a la baja se concentraron en el tramo comprendido entre el 11 y el 20% (ver gráfico).
Concretamente el 47% de las renegociaciones hechas en 2013 se saldaron con rebajas de este tipo (las rentas a la baja fueron de entre el 16 y el 20% en el 27,24% de las renegociaciones y de entre el 11 y el 15% en el caso del 20% de los hoteles que renegociaron sus condiciones) y los cálculos para este año anticipan una tendencia muy similar.
Las previsiones que recoge Magma para 2014 apuntan que más de una cuarta parte de las renegociaciones, concretamente un 27,3% del total, se saldarán con una reducción en el valor de la renta de entre el 16 y el 20%. Mientras que un 18% conseguirán rebajar las condiciones del contrato entre un 11 y un 15% y un 17% de las renegociaciones terminarán con caídas en la renta de entre el 6 y el 10%.
Unas condiciones del mercado muy distintas a las que había cuando se formuló el contrato de alquiler puede ser suficiente, según explican desde Magma, para cambiar las condiciones del alquiler. "La cláusula "Rebus Sic Stantibus" contempla que cuando existe una alteración de las circunstancias que llevaron a la firma del contrato a causa de una crisis económica aguda o de un cambio político profundo, se puede modificar el contrato sin mediar penalización", aclaran.
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