Empresas y finanzas

Rafael Santamaría: "Lo peor de la crisis inmobiliaria se dejará sentir en 2009 y en 2010"

REYAL URBIS

17:38:00
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Ajuste, desaceleración, crisis. Éstas son las tres palabras que más se utilizan para hablar sobre el mercado inmobiliario español, aunque hay una brecha entre sus connotaciones. Según Rafael Santamaría, presidente de Reyal Urbis y un viejo conocido del sector, no se trata de una crisis inmobiliaria sino más bien de una "crisis financiera que ha tenido un efecto importante en la caída de la actividad del sector del ladrillo".

El ejecutivo (REY.MC) reconoce que las ventas de las viviendas han caído y se "han agravado" desde el pasado mes de agosto. Una bajada que, a su juicio, no afectará a las cuentas de las inmobiliarias en 2007 y 2008. En esos dos ejercicios, las compañías entregan las casas que prevendieron en años anteriores, cuando el mercado vivía su euforia, por lo tanto, recogerán su cosecha.

El problema está en que a lo largo de este año se han prevendido pisos a un menor ritmo y se prevé que a lo largo de 2008 siga esa tendencia. Por lo tanto, las inmobiliarias sudarán bastante para conservar sus ingresos con la entrega de viviendas en 2009 y 2010. "Las inmobiliarias tendremos que hacer un esfuerzo importante para mantener las facturaciones en 2009 y 2010", señala Santamaría.

Demanda latente

Pero ¿por qué no se prevenden residencias? Según Santamaría, hay una menor demanda porque se ha aplazado la decisión de comprar una vivienda, "asustados" por la evolución de los tipos de interés y porque piensan que los precios de las casas van a caer. A este fenómeno muchos expertos del sector lo denominan demanda latente. Si hay que poner un horizonte para ver un cambio en este panorama, este promotor lo fija para finales de 2008 o principios de 2009. Para ese periodo, a su juicio, la demanda volverá a la caza y captura de un piso.

Mientras llega esa mejor época, las inmobiliarias tendrán que tomar medidas y buscar alternativas de negocio. "No se están iniciando viviendas. De hecho, se prevé que el 50 por ciento de la promociones previstas no se lleven a cabo", explica el presidente de Reyal Urbis.

Pero tampoco es fácil capear el temporal cuando la banca está apretando las clavijas a las inmobiliarias por su alto endeudamiento. Para Santamaría el hecho de que las entidades financieras hayan cerrado el grifo a las compañías del sector supone "restringir el futuro". Es la pescadilla que se muerde la cola. Las promotoras tienen las manos atadas para conseguir dinero que se destinaría a cambiar su modelo de negocio para sobrevivir ante el cambio de ciclo del mercado. "La clave del futuro está en cómo se comportarán los bancos el año que viene", sentencia el ejecutivo.

Mantener los riesgos

Su deseo navideño es que las entidades financieras mantengan los actuales riesgos de los créditos en 2008. Y es que las inmobiliarias cuentan con una deuda muy alta derivada de la locura de compras empresariales que se vivió el año pasado. Algunas de ellas tienen problemas para afrontar los pagos de los préstamos.

La nueva Ley del Suelo tampoco ayudará a este panorama, ya que los nuevos barómetros para las calificaciones de los terrenos tendrá, a juicio de Santamaría, un efecto negativo sobre las compañías. En su opinión, afectará a la valoración de la cartera del suelo y, por lo tanto, a las garantías que se dieron a los bancos para solicitar un préstamo. No obstante, se muestra optimista respecto a este asunto y espera que el Gobierno apruebe una moratoria que suavice ese régimen de valoraciones de suelo.

Por eso, según el promotor, es el momento de que las inmobiliarias miren sus tripas y realicen una gestión interna, de manera que se reduzcan todos los costes posibles. "La tarea principal es hacer más rentable la gestión con una adecuación de estructuras", señala el ejecutivo, quien es el primero que ha tomado nota.

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liquido
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Estimado ejecutivo, no existe la "demanda latente". En España ahora mismo existe una bolsa de 4.5 millones de propiedades en posición de venta,lease el informe de Ricardo Verches y aprenda lo que es un antimercado y si no no se moleste que lo aprenderá de todas formas. España ha conformado una de las mayores burbujas especulativas inmobiliarias. Un consejo esto no da más de si y la corrección valorativa tendrá su enjundia, yo no se si apostar por un 50% o un 70% al final del ciclo . Pasese a las materias primas!

Puntuación 43
#1
Liquido
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Oiga! que he sido bueno y no le he puesto el 90% de corrección valorativa que ha tenido el mercado inmobiliario Japones

Puntuación 13
#2
Candido
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Millones de billetes de 500 euros estan enterrados por España, pues nada, solo hay que sacarlos. Todos viviremos mejor sin tanto espanto.

Puntuación 1
#3
j. de lorenzo
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caproncillos,ahora que se os ha acabado el chollo,quereis que papa-estado,es decir: todos,os saquemos del pozo en el que os-nos habeis metido,y papa-estado,gobierne quien gobierne,se acojonara y lo hara;cuando ganabais dinero a expuertas no repartisteis con nadie,y ahora quereis que aquellos a los que habeis esclavizado de por vida,tambien os pagen la bancarrota,eso si,vosotros estais muy tranquilos con vuestros billoncitos de dinero negro,a buen recaudo en las cajas de seguridad o en los paraisos fiscales,hipocritas,en 10 años os habeis asegurado la vida vuestra yde vuestros hijos y nietos que ya no viviran en este pais,buen pelotazo;pero ya lo dice el refran:mientras haya tontos o ingenuos o buenas personas y un estado que no las defiende,sino que colabora en el expolio,triunfaran los especuladores,los listillos,los hijos de su madre.que lo disfruteis,os lo habeis ganado,las leyes os lo han permitido,por lo tanto,salvo moralmente,algo que no sabeis lo que es.todo en regla caproncillos.

Puntuación 32
#4
Javier
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Crisis? bajen los precios un 40% y yo les compro un piso, palabra.

Puntuación 16
#5
Asesor Inmobiliario
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El precio de las viviendas, en España, bajará más de un 40%, porque el precio de las viviendas, está muy sobrevalorado en España, y éso, lo reconocen, organismos tan serios, como son el Banco de España, y la ONU.

Puntuación 11
#6
www.aedru.org
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TARDE O TEMPRANO , NO VA A QUEDAR OTRA SOLUCIÓN QUE BAJAR LOS TÍPOS COMO EN JAPÓN www.aedru.org

Puntuación -21
#7
Jaime
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A veces se gana y a veces se pierde. Promotores reconocer cuanto antes que los solares comprados en los últimos cinco años están mal comprados, muy caros, asumid la pérdida en los mismos y ajustar el precio de los inmuebles (30/40%), no espereis que vía tìpos de interés las viviendas vuelvan a ser atractivas, porque sino el proceso será demasiado largo, incluso para vosotros. Como todo inversor, hay que aceptar que a veces se puede perder.Asumid que depues de 10 años de píngües beneficios, deberías estar preparados para asumir dos o tres de pérdidas,es decir, vender a pérdidas, y sino dedicaros al futbolín y abandonar el mundo de los negocios.

Puntuación 15
#8
Favelander
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Reducir costes dicen, eso es lo que se les ocurre, eso y que el gobierno abra la manga y la caja... una estrategia bastante elaborada como todos podemos apreciar.

Ajuste???, efectivamente, el mismo tipo de ajuste que tuvo Terra y las punto.com, vamos a ver cuantas empresas con el modelo inmobiliario español consiguen seguir vendiendo para pagar las deudas y subsistir (Colonial y Astroc creo que no), o a cuantos ejecutivos le bailan la silla por quiebras, fusiones, OPAs, etc... (¿Portillo y Bañuelos?) veamos cuales inmobiliarias, con costes cero, consiguen pagar las deudas.... tal vez esto se pueda llevar como un McDonald, con un encargado y 4 inmigrantes (con contrato de prácticas).... solo sería un pequeño ajuste.

Sigamos la evolución de Reyal en bolsa, como caiga entonces serán 3 de las grandes, Astroc, Colonial y Reyal las caídas. Atentos a la bolsa.

Puntuación 4
#9
Oscar
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Pero como se van a bajar los tipos como en Japon?

Con la inflacion en la zona euro repuntando, como se le puedo ocurrir a alguien pasar a tipos reales negativos? Dios nos libre, imaginemos en Espana inflacion del 4,3% tipos nominales del 0,5% y reales del -3,8%! Estamos locos? Pensemos antes de escribir...

Puntuación 25
#10
angel
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me marece que tienes pocos conocimientos de historia economica, ya que esa situación que mencionas es factible, aúnque no recomendable...

Puntuación -3
#11
Raúl
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muy bien por el último comentario. NO Y DIGO No a los tipos 0.5%, si en España hemos tenido una inflación del 4.3 (por cierto la peor en doce años)qué queremos que suba a un 12% y nos moramos todos de hambre. Bueno, perdón excepto los grandes y pequeños ejecutivos de las constructoras porque papi Zapa tendrá que salir a salvarlas. Y si no tiempo al tiempo. Viva el economista y cinco días.

Puntuación 5
#12
Fernando
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Ya era hora de que la gente se diese cuenta de que un ZULO inmundo de 70 m2 no vale 300.000 €.

En realidad el ladrillo es BARRO COCIDO y vale solo lo que la gente esté dispuesta a pagar. Gran culpa la tienen los bancos.

UN PISO no debe valer más de 90.000 € (miren precios de Alemania en comparación con sus sueldos)

Es este País tenermos una economía de CHIRINGUITO DE PLAYA.

Así nos luce el pelo.

Puntuación 14
#13
el mio
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al jilipolla del oscar cada uno dice lo que le da la gana

Puntuación -14
#14
Arquimides
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Habrá que ser tonto para creerse lo que dice el tipo este?? "demanda latente" dice. Amos a ver si se entera de que cada vez quedan menos tontos que esten dispuestos a esclavizarse durante toda su vida, y menos ahora, que ZP quiere facilitar el alquiler y tarde o temprano sará con la tecla para hacerlo. Nada majete, a comerse las deudas con patatas y a rogarle al banco que te de liquidez, cosa que cada vez está más chungo, y convencete que como las viviendas no bajen a 15-20 kilos y la economía no flojee solo vendereis a los 4 gatos que esten desesperados. Yo de momento vivo de alquiler, paso de hipotecarme toda la vida para pagarte a ti el pelotazo. Si los precios bajan compraré, si no que compre tu padre.

Puntuación 9
#15
Javier
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Los tipos deberían subir al 4,25% por lo menos, la inflación ya está mas alta que los tipos y eso no es bueno.

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#16
petrus
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El precio de la vivienda es el gran engaño, que saca lo peor de nosotros mismos como latinos, desde constructores, inmobiliarias, promotores, gobierno, ayuntamiento y el propio ciudadano de a pie(afortunadamente no todos), es la gran estafa, tocan y se implican en tema sellos, en tema air madrid, pero nadie ve como se mete la mano en el bolsillo de la gente de a pie, gran verguenza. Los salarios en los ultimos años han tenido un crecimiento decreciente en relacion a subida del precio de la vida, dos ejemplos,

en el año 89 vieje a brasil con un precio de billete de 520 euros, hace un año pague 720 euros, compre mi primer coche

en el año 87 por 9000 euros,, hace dos años pague 11000 euros por mi nuevo coche,,,,eso son crecimientos proporcionales a mi sueldo,,,,en el año 94 compre mi piso por 60000 euros hoy piden por el mas 300000 euros,,,,vergonzoso, un piso de 70 metros en una zona normal

no deberia estar por encima de 150000 euros,,,y es un precio

bien por encima de lo proporcional,,,,,el resto es meter la mano en el bolsillo de la gente a manos llenas,,y eso lleva

a la bancarrota si o si,,,,,,nuestro pais es lamentable,,,que pena,,,,ojala alguna vez entremos en la proporcionalidad,,,sera posible?

Puntuación 5
#17
juan
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Este señor..y siendo del sector que se puede esperar...Lo que realmente quiere es salvar sus cuentas pra el 2008, por eso dice que los efectos se notarán en el 2009.

Y eso es MENTIRA, se notan ya, y de aqui al verano va a ser una caida en barrena, porque cada vez hay más paro, más inflación y los bancos estan "cagaos" a dar creditos, por lo que no se va a vender un piso. Que no vengan con cuentos.

Y estos tios, se libran de una caida en bolsa mayor, porque no hay derivados sobre inmobiliarias, si no..todo el mundo estaría comprando PUT...

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#18
pit
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Oferta latente: pisos que se compraron con vistas a su revalorización, y que saldrán al mercado ante las espectativas de bajadas.

La vivienda ha dejado de ser una inversión segura, ahora es una inversión de riesgo.

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#19
Aganenón
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Las preventas pueden ser de pisos que se empezaron a construir en 2006; estupendo, gente que ha dado una señal pongamos de 36.000 en un contrato de arras penitenciales, y que tienen que escriturar de aquí a seis meses, pueden ser de las que compraron para vivir y comprarán porque no les queda más remedio, otros que pensaron en dar un pase antes de escriturar renunciarán y perderán las arras, pero estos últimos suponen en algunas promociones entre el 20% y el 40% del total de viviendas de la promoción. Qu alguien me explique cómo salva la cuenta la inmobiliaria cuando pierde entre el 20% y el 40% de las preventas, las arras le darán para pagar un año de intereses a lo sumo de los pisos que se queden en cartera, y el banco exigiendo que le cancele el préstamo promotor que Banco de España está con la escopeta cargada.

Puntuación 5
#20
un ciudadano
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No nos han de dar pena las cuentas de las inmobiliarias, la pena es que esos estafadores tienen sacos de billetes de 500 y no van a quedarse sin una vivienda en la puta calle.

Puntuación 1
#21
angel
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me gustaría que esta crisis, ajuste, o comomo lo queramos llamar, pase pronto, ya que la vamos o estamos sufriendo todos,a mi que bajen los precios de los pisos me molesta, ya que contodo mi esfuerzo me compre uno hace 1 año, y no me agradaría que dentro de un año valga un 20% menos. la repercusión en la economía real y palpable ya la estamos sufriendo, mirar los datos de parados, por ejemplo.

esta gente de las grandes constructoras, hacen exactamente igual que cualquier otro empresario, "maximización del beneficio". por otro lado me gustaría que quedara claro que no solo se benefician ellos del alza de los precios, la administracion tambien se llena los bolsillos ( iva, ajd(por varias veces), icio, tasas....

Puntuación -4
#22
angel
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En Contra

qqqqqqqqqqqqqqqq

Puntuación -2
#23
Emilio
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Los tipos de interes seguiran bajando, los precios tambien porque las expectativas de la gente son ésas y porque hay superproducción,quien tenga pensado comprar piso lo dilatará indefinidamente al comprobar que ls precios de éstos no acaban de dar señales de repuntar y en éste panorama la deflacción asomará y aprenderemos sobre algo que aún no hemos experimentado.Por fin nos tendremos que acordar y ahora con fundamento de que los tiempos pasados apesar de la inflación galopante fueron mejores.

Puntuación 0
#24
TRUE
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Jajajaja joer qué previsiones hace este señor. "A finales de 2008, primeros de 2009 repuntará el sector". Jajajaja Anda que si estas son sus proyecciones y perspectivas es un lince el tío. Y ¿siendo tan espabilado puede ir por la vida de empresario de éxito? Pues en España y en el ladrillo está claro que sí. Ya lo ven. Un auténtico profeta en su tierra. Jajajjaa no puedo seguir, se me caen las lágrimas de la risa. Con profesionales/empresarios como este ¿a dónde vamos a ir? Como muy lejos a competir en la liga africana y eso siendo optimistas. ¡Qué nivel! Saludos

Puntuación 0
#25