Bancos e inmobiliarias ya no disimulan. Es tal el 'stock' de vivienda acumulado que bajar precios no es suficiente: llegan las hipotecas de carencias gratuitas y de hasta 50 años de plazo.
El dato es escalofriante, si es que hay alguno que no lo sea en los últimos tiempos. El Consejo General del Poder Judicial prevé que el número de ejecuciones inmobiliarias se sitúe en torno a las 180.000 este año, frente a las casi 60.000 de 2008 y a las 114.000 del año pasado. A esto se suman las promociones inmobiliarias que a lo largo y ancho del país han quedado sin vender. Resultado: una auténtica bolsa de vivienda acumulada a la que hay que dar salida como sea, aun a costa de rebajar precio y cambiar las condiciones de un producto tan conservador como el de la hipoteca.
Esta semana se han subido al carro de las hipotecas chollo dos nuevas iniciativas: la de Bancaja, con tres años de carencia en el pago de las cuotas hipotecarias tanto de capital como de intereses, y la de Don Piso, que pone a la venta en condiciones preferentes los pisos en stock de UCI (Unión de Crédito Inmobiliario, comercializadora de Banco Santander y BNP Paribas), Banco Pastor y GMAC (la financiera de General Motors), entre otras, así como 17 promociones de obra nueva de Realia en toda España.
Y es que aunque casi todas las entidades llevan meses manteniendo portales online con ofertas inmobiliarias en condiciones más ventajosas a las del mercado, la agresividad de las nuevas propuestas bien podría tomarse como un auténtico termómetro de la situación todavía crítica del sector inmobiliario en nuestro país.
Carencia
La entidad valenciana, por ejemplo, propone un producto con tres años de carencia total, es decir, el cliente no paga ni un euro, ni de tipo de interés ni de capital, de las cuotas que le corresponden durante ese periodo, que suele coincidir con el más complicado, ya que es en el que se asumen gastos importantes como el de constitución del préstamo, pago a notario y registro, etcétera.
Normalmente esta fórmula acarrea un coste, porque los intereses se devengan y pasan a pagarse a partir del primer mes o año después de finalizado el periodo de carencia, o gracia. Con un ejemplo práctico se entiende mejor: si se piden 200.000 euros a 20 años sin periodo de carencia, con un tipo de interés al 1%, se pagan 919 euros de cuota. Con tres años de gracia, a partir del cuarto, se paga algo más de cuota, 1.066 euros. Por consiguiente, una vez abonado todo el préstamo, sin periodo de carencia se terminan pagando 20.749 euros en concepto de intereses, mientras que con ésta, se liquida con 23.564 euros.
Tipos de interés
En Bancaja, sin embargo, no se devenga el pago de intereses. Como explican desde la entidad "se congela el pago los primeros tres años y el cálculo de intereses y capital se hace sobre el periodo que resta". Es decir, y utilizando otro ejemplo, si se financian 180.000 euros a 50 años a un tipo de interés de euribor más 0,9% aplicando los tres años de carencia totales que plantea esta entidad, sale a pagar 517 euros al mes y una cantidad total de intereses de 111.798 euros. Una cuantía algo inferior a la que resultaría de pagar por una hipoteca de la misma cuantía y al mismo plazo, pero sin periodo de carencia: 119.997 en intereses y 500 euros de cuota.
Es una hipoteca que no tiene ni comisión de apertura, ni de estudio. Aunque a cambio, el resto de condiciones, básicamente el diferencial que se aplica a partir del cuarto año y las comisiones de amortización parcial o total, quedan pendientes de la negociación con el cliente. Se aplica de base un diferencial del 1,2% que puede rebajarse hasta un 0,9% final, en función del grado de vinculación que adquiera el cliente con la entidad. Se financia el 80% del valor de tasación.
Además, el llamado Compromiso Bancaja se aplica sobre una selección de viviendas en base al acuerdo que ha firmado la entidad con la Federación de Promotores de la Comunidad Valenciana. Una estrategia seguida por otras entidades para dar salida a las promociones inmobiliarias que éstas financiaron en su día y para las que no se encuentra salida en el mercado actual.
Como comentábamos, también esta semana, la red inmobiliaria Don Piso anunció la puesta en el mercado de 8.500 viviendas embargadas procedentes de los activos de diversas entidades, UCI (Banco Santander y BNP Paribas), Banco Pastor y GMAC, la financiera de General Motors, entre otras, así como de 17 promociones de obra nueva de Realia.
En este caso, las viviendas se comercializan según las condiciones de hipoteca que cada entidad tenga y, eso sí, la mayoría de las viviendas, sobre todo las de segunda mano, dispondrá de una rebaja en su precio que podría alcanzar hasta un 35% sobre su valor de mercado.
En el caso de Caja Madrid, han comunicado esta semana la subasta de algo más de un centenar de viviendas por medio de la sociedad de subastas Reser. Esta bolsa inmobiliaria con un precio de partida por un valor total de 15 millones de euros, según comunican desde la entidad, alcanzará en el mercado descuentos de hasta el 35% del valor de tasación.
Las subastas, cuyas pujas podrán hacerse por Internet, tendrán lugar durante el mes de febrero y hasta mediados de marzo, sobre inmuebles ubicados en casi todo el territorio nacional, en concreto, Madrid, Andalucía, Cataluña, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Murcia, Comunidad Valenciana, Baleares, Cantabria, La Rioja y Canarias.
En la selección hay más de 50 viviendas en la comunidad de Madrid, 26 de ellas en la capital, desde 103.000 euros. O, por ejemplo, apartamentos en la costa desde 79.000 euros.
Producto específico
En este caso, la entidad madrileña sí ha lanzado un producto de financiación específico para la compra de inmuebles de su propiedad. Así, financia el 80% del valor de tasación, con un plazo de amortización de 40 años y un tipo de interés de euribor más 0,5%, sin comisiones de apertura.
Esta fórmula la vienen aplicando desde hace tiempo entidades con stock de vivienda al que dar salida. Banco Pastor, por ejemplo, también dispone de una hipoteca chollo para una selección no sujeta a subasta, pero sobre las que sí se puede proponer un precio inferior al propuesto por la entidad. En concreto, explican que "cada inmueble dispone de un precio orientativo, sobre el que se puede proponer un importe de compra inferior; el cliente podrá hacer una oferta personal por el importe que considere oportuno, estudiaremos su oferta, aunque ésta no implicará compromiso de compra". La hipoteca de la entidad gallega para estas viviendas parte de un euribor más 0,49%, con una financiación del 100 por cien, sin gastos de apertura ni de tasación, y plazo de 50 años.
Esta estrategia de sacar al mercado la bolsa de sus activos inmobiliarios también la viene practicando Caja Mediterráneo desde hace tiempo. Más reciente es su hipoteca Mediterranean pensada para financiar estas viviendas que ofrece a un diferencial del 0,4%, condicionado a la vinculación con la caja, y un 0,9% el primer año. Eso sí, exigen un límite de endeudamiento del 50% de los ingresos de la unidad familiar.
¿Me caso o no me caso con mi hipoteca?