Los bancos prefieren los inmuebles a la mora para aplazar el riesgo

Los bancos están optando por ejecutar hipotecas o créditos de promotoras de difícil cobro a cambio de inmuebles para alargar los plazos de riesgo y salvaguardar sus ratios de capital. "Al comprar los activos inmobiliarios, los bancos evitan que los créditos pasen a mora, lo pasan a balance. Así, se cancela la deuda del cliente con el banco y evitan no sólo que entre en mora, también evitan dotar más provisiones", dijo Nuria Álvarez, analista de Renta 4.

Las entidades están asumiendo un elevado número de casas en un momento de caídas de precios y con un stock de viviendas pendientes de vender que la tasadora Tinsa estima que podría rondar el millón y medio a finales de año.

"En estos momentos la morosidad y los ratios de capital son una obsesión, con previsiones de una subida de la tasa de impagos hasta el 8% en 2009", dijo un analista del sector.

Sólo ocho entidades bancarias españolas han asumido en 2008 activos inmobiliarios por más de 7.800 millones de euros, lo que les ha llevado a dinamizar sus áreas inmobiliarias para poder dar salida y gestionar el tsunami de activos que reciben como dación en pago de deudas.

"Podría ser que el Banco de España obligase a los bancos a realizar provisiones especiales por los activos si la situación del sector inmobiliario se deteriora. Pero comprándolos, pasas de tener un riesgo de crédito a un riesgo de activo", afirmó Jagoba García, analista de Fox Pitt Kelton.

Santander (SAN.MC), que durante 2008 ha recibido inmuebles y suelo por importe de 2.634 millones de euros, ha creado Altamira Santander Real Estate para gestionarlos. El banco cántabro dijo que el precio de compra de los activos ha sido un 10% inferior al mercado, y que si no hubiera cancelado las deudas, un 13% de estos activos estarían en mora.

Una de las primeras iniciativas que ha llevado a cabo el banco para dar salida a sus inmuebles es ofrecérselos a sus empleados, con descuentos de hasta el 25%.

"Los bancos están recibiendo gran cantidad de activos inmobiliarios procedentes de ejecuciones de créditos, y se están viendo obligados a potenciar sus inmobiliarias para gestionar esta avalancha", afirmó Emilio Rotondo, analista de Fortis.

También BBVA (BBVA.MC) se ha visto obligado a potenciar su filial Anida, tras incorporar 629 millones de euros en inmuebles y suelo.

Recientemente, Banco Popular (POP.MC) anunció el fichaje del ex consejero delegado de Reyal-Urbis, Pedro Javier Rodera, para gestionar mediante su filial Aliseda Gestión Inmobiliaria los 1.400 millones de activos inmobiliarios que ha incorporado durante 2008.

Banesto (BTO.MC) creó una sociedad conjunta con Reyal-Urbis para gestionar inmuebles por valor de 314 millones de euros que la inmobiliaria le entregó a cambio de deudas. El banco, filial de Santander, ha incorporado a su balance 1.192 millones en este tipo de activos durante 2008.

Todos los actores del mercado se están posicionando ante este cambio de guión en el sector y también las consultoras han dado un giro a su negocio ante este nuevo escenario.

"Las entidades financieras se van a apoyar en firmas como la nuestra en tres ámbitos principalmente: gestión, búsqueda de compradores e inversores y análisis y control del riesgo de las operaciones", dijo Ángel Serrano, director general de Aguirre Newman, en una entrevista telefónica.

La oportunidad de las Socimi

Además de potenciar las filiales inmobiliarias, desde el sector bancario se ve con buenos ojos la legislación para las Socimis, un nuevo tipo de sociedades cuyo proyecto de ley está en tramitación y que serán beneficiosas para bancos y cajas.

Las Socimi son vehículos patrimonialistas cotizados de inversión en el mercado inmobiliario que tendrán ventajas fiscales si reparten parte de las plusvalías en dividendos.

"Ahora los bancos y las cajas van a tener las Socimi para sacar de alguna manera los activos del balance. La ley todavía está en tramitación, pero como está configurada, las entidades financieras van a poder cumplir de forma más rápida con los requisitos para crear las Socimi", dijo un analista del sector.

Pero las entidades financieras no sólo están recibiendo activos inmobiliarios como contrapartida de créditos, sino que también se han visto obligados a aceptar acciones de compañías como forma de pago de los préstamos concedidos para las grandes operaciones corporativas llevadas a cabo en los últimos años.

Después de la entrada en Colonial <:CAR.MC:> de una serie de bancos por ejecución de las deudas de su antiguo dueño, Luis Portillo, Metrovacesa (MVC.MC) está a punto de caer en manos de Santander, Banesto, BBVA, Caja Madrid, Sabadell (SAB.MC) y Popular tras el acuerdo con la familia Sanahuja.

"El concurso de Martinsa hizo recapacitar a la banca, y ahora intentan evitar que las compañías caigan. Si las inmobiliarias suspenden pagos, tienen que apuntarse a mora el 25% del crédito", afirma otro analista.

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